Столичні довгобуди: надія лише на державу?

Недобудови Києва так і не змогли отямитися від економічної кризи. У 2010 році перенесено здачу в експлуатацію 90% нових житлових об'єктів столиці.

За роки простоїв вони стали швидко псуватися і, відповідно, дешевшати. Відновити будівництво тут буде складно, тим паче, що більшість забудовників не підготували майданчики до зимового періоду.

Столиця підвела

Очікування, що криза мине, і ціни на столичну нерухомість знову злетять, не виправдалося. Вартість житла знижується, відтак грошей бракує не лише на відновлення будівництва, а й на консервацію заморожених об'єктів.

Зараз у столиці простоюють 110 багатоквартирних будинків. Коли вони будуть здані в експлуатацію, сказати ніхто не може. У 2009 році кількість київських забудовників скоротилася більш ніж у удвічі - до 100 компаній з 250-ти у 2008 році.

Крім того, столичні компанії відмовилися від державної програми добудови будинків, зведених на 50-70%. Запропонована для Києва ціна - 5,9 тисячі гривень за квадратний метр - не їх не влаштувала.

Частина регіональних фірм пішла на умови уряду. Відтак ціна викупу для Одеси і Севастополя становила 5 тисяч гривень, в інших регіонах - 4,1-4,5 тисячі гривень.

Державна іпотечна установа викупила близько 5 тисяч квартир у недобудовах за ціною 2,5-4,2 тисячі гривень за квадратний метр. Однак у Києві не знайшлося жодної компанії, яка б погодилася на такі умови.

Стадія готовності київських новобудов, 2010 рік

Столичні забудовники розводять руками, мовляв, за такою ціною продавати не можемо, бо витрати на будівництво, інфраструктуру і хабарі у столиці значно вищі, ніж у регіонах. Однак реальна причина простіша: компанії сподівалися, що у Києві криза мине швидше, тому притримували квартири до кращих часів.

Поки забудовники чекають, найстаріші довгобуди руйнуються. Приміром, стало відомо, що у двох висотних будинках комплексу "Дніпровські вежі" на столичному масиві Троєщина, який будується понад 10 років, неможливо буде встановити ліфти. Дві висотки сильно перекосилися - відхилення сягає 10 сантиметрів.

Будинок на Ірпінській, що на Святошині, готовий, але й досі не введений в експлуатацію, бо забудовник не підключає тепло. З початком зими волога стала потрапляти всередину бетону і нищити стіни.

Оскільки різні утеплювачі руйнуються вже через рік, довгобуди треба терміново консервувати, аби захистити від морозу. На це грошей у компаній не знайшлося.

Населення зареклося будувати

Майже всі об'єкти, що фінансувалися через фонди фінансування будівництва, зараз заморожені. Навряд чи вони когось зацікавлять і у 2011 році. Аби позбутися зобов'язань перед банками і замовниками, будівельні компанії оголошують себе банкрутами. Із 120 фірм 30 стали неплатоспроможними, тобто кожна четверта.

Забрати свій внесок назад люди не можуть. У розпал кризи Верховна рада ухвалила закон, що забороняє інвесторові в односторонньому порядку розривати договір із забудовником, якщо об'єкт затримується менше, ніж на 18 місяців.

Очікувалося, що закон дозволить стримати вкладників і продовжити інвестування, однак він лише погіршив становище пайовиків і зробив об'єкти неліквідними. Якби не було цього закону, то інвестори могли б змінити забудовника.

Стан київських довгобудів, початок грудня 2010 року

Значно краща ситуація з фінансуванням у девелоперських компаній, особливо тих, які будували за власні кошти або залучали невеликі кредити. Втім, вони теж затягнули зведення більшості комплексів на рік-півтора.

Однак одна річ - звести будинки, інша - продати квартири. У деяких комплексах нерозпроданими залишилося 30-50% помешкань.

Що буде з довгобудами

В умовах грошового голоду єдиним виходом для київських довгобудів є держава. Приватні інвестори навряд чи зацікавляться об'єктами, побудованими менш ніж на 50%, адже відновлювати їх буде невигідно.

Реконструкція таких споруд без внесення змін до перепланування обходиться у 1-10% від загальної вартості об'єкта, при внесенні змін - 10-20%.

Натомість, у міської влади і Кабміну є стимул для відновлення будівництва - чемпіонат "Євро-2012". Києву потрібно терміново забезпечити потреби міста у недорогих готелях, тому не виключено, що незабаром влада почне викуповувати незавершені об'єкти у комунальну і державну власність.

Якщо забудовники не захочуть продати свої будинки за низькою ціною, то для них знайдуть вагомі аргументи. Благо - майже всі земельні ділянки у столиці раніше були придбані не зовсім законно. Довести до ладу ці об'єкти міг би "Київміськбуд", який повернули у комунальну власність, або іноземні фірми.

Коментарі експертів

Інна Фризюк, маркетолог компанії "Соцмарт":

- Будівництво зупиняється не тільки через фінансові труднощі. Часто причиною є майнові суперечки і судові позови, які можуть тривати роками.

Наталія Сиротченко, маркетолог компанії Domobaza.info:

- Із загальної кількості "заморожених" житлових об'єктів у 2010 році були відновлені роботи на 9% майданчиків, ще 2-3% планується відновити у першому-другому кварталах 2011 року. Відновлення будівництва можливе тільки на тих об'єктах, які вимагають незначних фінансових ресурсів.

Наприклад, "Дніпровські вежі" будуть стояти ще довго, оскільки сума, потрібна для добудови комплексу, більша, ніж можна отримати при продажі усіх квартир.

Все залежатиме від держави. Чим більше у бюджеті-2011 буде передбачено грошей на добудову цих споруд з подальшим викупом квартир для черговиків, тим вища імовірність "розмороження" будівництва.