Нерухомість у лізинг – складна альтернатива іпотеці
В умовах, коли комерційні банки значно скоротили обсяги видачі іпотечних кредитів та постійно збільшують ставки, на ринку України, як свідчать експерти, поновлюється та активізується робота лізингових компаній. Останні можуть задовольнити попит на різного роду нерухомість, пропонуючи її за послугами фінансового лізингу.
Як на сьогодні готові до цих процесів самі лізингові компанії та їх клієнти? Чи можна насправді вирішити проблему нестачі грошей для купівлі нерухомого майна саме через лізингові схеми?
Треба зазначити, що сьогодні про купівлю нерухомості в лізинг практично нічого не відомо широкому загалу не лише в регіонах, але й в столиці нашої країни.
Переваг багато, недоліків також
Оформлюючи лізинговий контракт, позичальник одразу вирішує декілька важливих питань. Так, лізингоотримувач по закінченні терміну лізингу отримує об'єкт у свою власність (це стосується послуг фінансового лізингу).
До закінчення строку договору лізингу (на відміну від кредитної угоди) споживач такого виду послуги не несе ніяких ризиків власності, а також користується деякими податковими пільгами.
"Так, у випадку з іпотечним кредитом, клієнт банку отримує від нього фінансування і усіма процесами потім займається сам. Лізингоотримувач усі питання передає лізинговій компанії. Це дозволяє клієнту зняти з себе ризики із аферами при купівлі нерухомості та процедурах щодо її оформлення", - зазначає генеральний директор "VAB Лізинг" Людмила Золотарьова.
Остання перевага - одна з найважливіших, адже афер при операціях купівлі-продажу нерухомості за іпотечним кредитуванням буває чимало. А відтак, фактичний господар об'єкту, ще не сплативши позику, може втратити його.
У випадку із лізингом це просто неможливо, бо власником нерухомості до кінця сплати є лізингова компанія.
Однак лізингові схеми мають і свої суттєві недоліки. Так, це складність в прорахунках реальних витрат лізингоотримувача, виходячи із ставки подорожчання (це, по суті, процента ставка для лізингових операцій), а також авансові платежі (в розмірі 10-20% від вартості об'єкту).
Лізинг скоріше мертвий, аніж живий?!
Чи готові лізингові компанії на сьогодні до масової практики операцій з нерухомістю? Думки експертів ринку, опитаних ЕП, дещо різняться.
Так, Людмила Золотарьова вважає, що компанії до цього готові, хоча і не всі. А от директор лізингової компанії "АТОН-21" Олег Родіоненко однозначно каже, що такі послуги ще не можуть надаватися громадянам України.
"Для фінансування проектів із нерухомості необхідні значні фінансові ресурси, які будуть залучатися на термін не менше 5-7 років під 10-12% подорожчання у валюті. Сьогодні такої можливості немає ні у лізкомпаній, ні у комерційних банків (що надають гроші дочірнім лізкомпаніям - ред.). Тому в короткостроковій перспективі попит на лізинг нерухомості залишиться не задоволеним", - стверджує Олег Родіоненко.
Начальник відділу ВАТ "АРМА-Лізинг" Тарас Білоус вважає, що, враховуючи нестабільну ситуацію на фінансових ринках, лізингові проекти у сфері нерухомості стають неефективними не лише для лізкомпаній, а й для споживачів.
Слід сказати, що продаж житлової нерухомості в Україні в лізинг взагалі вважається справою поки що невигідною для клієнта.
Експерти пояснюють, що в законі "Про фінансовий лізинг", який, в цілому, є дуже прогресивним документом, не виписані деякі важливі норми, які гальмують лізингові операції. Так, цей документ забороняє лізинг земельних ділянок та єдиних майнових комплексів.
Тому в Україні окрім лізингу нерухомості ще доводиться оформлювати ділянку землі, на якій знаходиться об'єкт, в довгострокову оренду. А це є дуже непростим процесом, що може спричинити низку помилок.
Ясна річ, що цей факт відлякує від лізингу продавців і покупців приватних будівель, дач, заміських будинків тощо.
Ще одна важлива деталь: для фізичної особи, враховуючи все ті ж особливості нашого законодавства, за оцінками Олега Родіоненка, лізинг буде невиправдано дорогим, на відміну від тих самих процедур для юридичних осіб.
До того ж, у підзаконних актах немає чіткого порядку реєстрації предмету лізингу нерухомості. Тому лізкомпанії реєструють свою послугу в загальному порядку в місцевих органах влади. А цей процес дуже затягується в часі, що відбиває бажання займатися лізингом взагалі.
Поки що - офіси та склади
Таким чином, у першу чергу в Україні за лізинговими схемами продаються офісні та складські приміщення. І слід сказати, що ринок цих послуг розвивається досить успішно, хоча і не такими темпами, як у європейських країнах.
Так, за даними деяких джерел, обсяги послуг ринку лізингу офісної та складської нерухомості 2007 року сягнули близько 200 млн. дол.
Хоча і тут слід додати, що не кожна лізкомпанія може без проблем надавати такі послуги всім бажаючим. А суми для оформлення договорів на купівлю за фінансовим лізингом, наприклад, офісу площею 100 кв. м. можуть сягати більше 1 млн. доларів.
Ясна річ, що саме таку суму лізкомпанія повинна залучити під невисокі відсотки, та ще й бажано на довгий строк, у комерційного банку.
Тому, як видно, проблем у фінансового лізингу нерухомості стільки ж, скільки і переваг цієї послуги. Хоча, в разі зміни законодавства, прискорення цього процесу довго чекати не доведеться.