"Первинка": все ті ж ризики за все меншу дохідність

"Шановні інвестори! Нас чекають скрутні часи, бо у забудовника немає грошей. Будівництво не фінансується понад рік. Ми маємо зустрітись і обговорити подальші дії, аби врятувати свої гроші". Це одне із сотень-тисяч повідомлень на інтернет-форумах. "Топіки" на кшталт: як іде будівництво на об'єкті Х у Києві користуються неабиякою популярністю і забезпечують сайтам серйозну частку контингенту. Відвідуваність гілки форуму зростає, що ближче до очікуваного терміну здачі новобудови в експлуатацію, а через півроку після закінчення всіх термінів - хвилювання інвесторів виплескується у реальний простір.

І місяця не минає без скандалу на первинному ринку столичної нерухомості: виявляється - навмисне чи, що частіше, ненавмисне, але забудовник "кидає" інвесторів, не виконуючи взятих на себе зобов'язань. Будинки не будують, не добудовують, не здають в експлуатацію. Їхні інвестори малюють плакати, пікетують будмайданчики, офіси забудовників, ходять під райадміністрації, мерію, Кабмін.

Яке продовження таких історій? Повернення інвестованих 2-4 роки тому коштів мало кого цікавить: до 2007 р. квадратні метри на столичному ринку дорожчали в середньому на 50-60% щорічно. Та й  історія київського первинного ринку житлової нерухомості знає не так багато випадків, коли хоч якісь гривні вдавалось повернути. Залишається одне: чекати, вірячи у те, що все, що виросло із землі, як казав один зі столичних чиновників, коли-небудь побудують.  Від афери "Еліта-центру" постраждали півтори тисячі чоловік, а від, здебільшого, зовсім не афер, а просто неспроможності будівельних компаній самостійно справитись із багатьма ризиками київського ринку, сьогодні страждають кількадесят тисяч інвесторів - якщо рахувати тих, хто, згідно з обіцянками забудовника, мав отримати квартиру два і більше років тому. Невдахам насправді мало хто співпереживає. Мовляв, чого ж ви хотіли: тут або пощастило (примножили у 2-3 рази свій капітал, продавши готову квартиру, якщо вдалий об'єкт), або не пощастило.

"За моїми спостереженнями, кількість ризикових об'єктів на київському ринку поки що не зменшується, - розповідає Віктор Несін, директор АН "Квартсервіс", - під час скандалу довкола "Еліта-центру" я думав, дай, Боже, аби це була остання неприємність, але сьогодні бачу, що це далеко не найгірше з того, що відбулось". Віктор Несін, як і багато хто з його колег по ринку, півтора роки як пропонує юридичні послуги з оцінки ризику інвестування у ту чи ту новобудову. Каже, рекомендацію на придбання дав у чотирьох випадках із десяти.

Така послуга з перевірки об'єкта "первинки" для клієнта лише починає формуватись. Наприклад, тільки півроку, як комплексну оцінку ризиків інвестування в об'єкт житлового будівництва у партнерстві з агенством нерухомості почала пропонувати "Фінансова компанія "Глобал капітал". У цьому разі жодних рекомендацій клієнту не дають, натомість показують усі слабкі моменти інвестування в об'єкт на кокретну дату. Результат: дев'ять із десяти клієнтів, ознайомившись із результатами аналізу, відмовились від попередньо обраних об'єктів.

Небездоганні угоди

Незважаючи на те, що законом сьогодні передбачено три механізми придбання квартири на етапі будівництва (фонди фінансування будівництва, облігації, фонди операцій із нерухомістю), на київському ринку досі пропонують укласти попередні договори, договори купівлі-продажу з договорами завдатку, договори спільного інвестування. До речі, якщо перші та другі можна зустріти, поцікавившись умовами придбання "клубних" будинків, то останні використовує, наприклад, одна з найвідоміших у столиці будівельних компаній.

Утім, навіть якщо схема купівлі в межах закону, розслаблятися рано. В легальній облігаційній схемі, приміром, легко втратити кошти, бо: термін обернення облігацій може закінчитися до введення будинку в експлуатацію, повернути у крайньому разі вдасться лише суму номінальної вартості облігацій (може бути у півтора-два рази менша від вартості квартири), часто відсутні механізми обміну облігацій на квадратні метри. І це далеко не всі ризики. ФФС може бути неправильно створений або не мати всіх документів, а афілійований банк-партнер - пропонувати іпотеку за завищеними відсотковими ставками.

З ФОНами поки що взагалі мало кому що зрозуміло (чи багато знайдеться здатних оцінити, наскільки вплине дохід на емісійні папери на ризик отримання квартири у новобудові?), певно, тому їх на весь український ринок до десятка. Загалом, часто у пропонованій до підписання угоді немає даних про замовника будівництва, забудовника, продавця, не вказано чітко строки будівництва та кількість поверхів майбутнього об'єкта, передбачено значні штрафні санкції для покупця, якщо той надумає переобрати квартиру в межах об'єкта, а оформлення документів права власності на квартиру лягає на плечі покупця.

Неписані ризики

Основні ризики для інвестора у новобудову лежать поза юридичною площиною, стверджують опитані нами експерти. "Договір може бути гарно складений, але це не значить, що з об'єктом усе гаразд. Документи можуть бути ідеальними, а от людський чинник ніхто не відміняв", - каже директор Фінансової компанії "Глобал Капітал" Лариса Гавриш. Кінцевий результат: знецінення або втрата коштів, неотримання квартири у визначений угодою термін.

Акредитація забудовника у банках - теж не є стовідсотковою гарантією для інвестора. Приклад (якщо не згадувати про "Еліта-центр") - серйозне затягування строків будівництва, потім строків здачі, строків оформлення документів на квартири у "Срібному бризі".

Історія з будівництвом висотки на вул. Сім'ї Сосніних, 4-а - яскравий взірець того, що ні репутація забудовника (Київвисотбуд), ані партнерство з банком (АКБ "Київ") не гарантують вчасної реалізації проекту.

Найвищі ризики на ринку - на етапах оформлення землі та дозвільної документації. За словами президента Міськжитлобуду Дениса Костржевського, якщо все робити згідно із законом, на це потрібно 1,5-2 роки. Натомість багато компаній починають залучати інвесторів у проект, маючи на руках лише попередні рішення Київради.

Для невеликих компаній високим є ризик ухвалення рішення держслужбовцем, вважає Лариса Гавриш.

Показова історія будівництва компанією "Об'єднання "Укрбудівництво" на вул. Теремківській, 3. У 2004 р. компанія дістала від минулої влади дозвіл на будівництво та почала продавати віртуальні квартири, у 2006 р. її позбавили ліцензії, згодом ліцензію відновили, а нещодавно, на грудневій сесії, Київрада відмінила попереднє рішення про  виділення земельної ділянки під будівництво.

"Якщо всі документи готові, то ризик свавільного зупинення чиновником будівництва  мінімальний, тому що можна його оскаржити в суді, можна звернутися до вищих інстанцій і таким чином це рішення спростувати", - каже Денис Костржевський. Таке, звісно, буває нечасто, натомість забудовники біжать поперед потяга, не маючи на руках усіх документів чи порушуючи грубо правила безпеки. Якщо такі факти викриваються, все зупиняється, і забудовник потрапляє у відправну точку.  Можна говорити і про політичні ризики, які несе забудовник, а заразом, й інвестор новобудови. Тут теж закономірність - що менша компанія, то більші ризики, кажуть експерти, натякаючи: вже найближчим часом на цьому підґрунті деякі столичні забудовники втратять ліцензії.

Бомба уповільненої дії може ховатись в економічній частині проекту. Останній може просто бути економічно недоцільним. Наприклад, два роки тому на етапі проектної документації залучили більшість інвесторів на умовах $600/ кв. м, але досі не приступили до будівництва, а зараз навіть собівартість квадрату вища. Один із останніх прикладів - будівництво на вул. Лаврухіна, 4 і Лаврухіна, 8, яке веде компанія "Галичинабуд". Згідно з договорами, інвестори мали отримати квартири ще у 2006 р., утім, будинок досі не завершено, а замовник будівництва зізнається, що коштів на його продовження поки немає. Схеми реалізації проектів у таких ситуаціях поки що ніхто не запропонував.

І ще, експерти з оцінки ризиків песимістично ставляться до проектів зведення житлової нерухомості, так чи так пов'язаних із держструктурами. І є з чого. Найгучніша історія  - будівництво шести 34-поверхових висоток на Троєщині. Проект "Дніпровські вежі" почав реалізовуватись ще у 1999 р., термін здачі об'єкта  -  четвертий квартал 2002 р. - минув ще п'ять років тому. Замовником тоді виступило Головне управління внутрішніх військ МВС, генпідрядником - ТОВ "Укразіябуд". На початок 2006 р. забудовника та підрядника замінили. Останні обіцяли здати першу чергу у грудні 2007 р. Але, як не тяжко пересвідчитись, до виконання анонсованої мети ще далеко. Колоритний пейзаж за огорожею, якою обнесено будмайданчик, надто нагадує плани Чорнобильської зони.

Ще один із останніх скандальних прикладів із держструктурами  - будівництво висотки на вул. Васильківській, 31/17 державним підприємством "Житлоінбуд". Гроші інвесторів почали залучати три роки тому, досі до завершення об'єкта далеко, а компанія має серйозні фінансові труднощі та проблеми із отриманням банківського кредиту.

А згадайте "грандіозний", як у 2004 р. писали ЗМІ, проект забудови мікрорайону № 26 Троєщини, замовником якого виступила Деснянська районна адміністрація Києва. До кінця 2006 р. тут мало з'явитись 14 (!) висоток, цілий "елітний" житловий масив із гордою назвою "Троєщинські Липки". Інвестиції у проект залучали, зокрема, "Деснабуд", "Планета Земля", "Гаразд Україна", забудовником кількох новобудов значиться "Смартекс Сістемс". Проект почав реалізовуватись досить стрімко, а згодом виникли фінансові проблеми. Сьогодні перспектива добудови "Троєщинських Липок" видається утопічною. Особливо якщо відвідати цей "елітний" масив: пусті рами вікон, покритий іржею метал, крихка на вигляд цегла стін...

А ось ризик затягування строків здачі об'єкта - звичний для інвесторів, його майже нікому на київському ринку не вдалось уникнути. "За чотири роки я бачила лише один проект, коли була вказана точна дата передачі документів інвесторам і точно цієї дати їх передали", - розповідає Лариса Гавриш.

Насправді, і це вже стало місцевою особливістю, київські забудовники схильні оптимістично оцінювати строки здачі об'єкта, а коли інвесторам стає видно неозброєним оком, що будівництво затягується, посипати голову попелом і пояснювати, які з кількох сотень факторів, від яких залежить вчасна здача об'єкта, підкачали.

І нарешті, на такому мінному полі - питання якості зданих об'єктів (ризик того, що, до прикладу, замість цегляного будинку постане комбіновано-цегляний, теж усе ще вважається прийнятним).

Показовим є те, що жодна з 420-ти страхових компаній України (на тлі надзвичайної конкуренції на вітчизняному страховому ринку) не піде на страхування ризиків інвестора у новобудову. Як кажуть фахівці цієї сфери, з точки зору страхування, чимало небажаних подій на первинному ринку - річ прогнозована, а не ймовірна. Зокрема, ризик, що об'єкт вчасно не здадуть в експлуатацію, майже стовідсотковий. Якщо зміна влади очікується, то політичні ризики теж надто прогнозовані. А от фінансово-кредитні ризики забудовника прорахувати взагалі неможливо. "Жодна зі страхових компаній не може прорахувати, чи вистачить у забудовника коштів на весь процес будівництва", - стверджує Сергій Осипчук, начальник управління складних видів страхування СК "Аска". До речі, в минулому афілійовані з забудовниками страхові компанії продавали щось схоже до страховок інвесторам. Справді, чому б не заробити додатково 1,5-2% вартості квартири, особливо, коли в угоді прописані ризики на кшталт пожежі, землетрусу чи повені, а те, що житло рано чи пізно побудують, то "компанія відповідає".

У 2007 р. ріст цін на первинному ринку житла Києва (до 15%) не перевищив темпів інфляції, прогноз на нинішній рік (10-12%) теж маловтішний для охочих скористуватись таким фінансовим інструментом. Між тим, різниця у вартості квадрата на етапах котлована та даху майже стерлась.  Тепер для того, щоб укладати досить значні кошти на 2-3 роки у "первинку", коли є цікавіші й менш ризиковані способи примноження капіталу, потрібен серйозний аргумент.