13 факторів, які не дадуть київській нерухомості дорожчати надалі

Про фактори, внаслідок яких київські квартири можуть дорожчати все більше і більше, сказано багато. Донедавна інформаційний простір був заповнений виключно коментарями і прогнозами агентств нерухомості, союзів рієлторів, забудовників, які майже одноголосно говорили про подорожчання столичного житла.

Проте існує й інша точка зору, яка полягає у тому, що ціни на київську нерухомість досягли свого максимуму (на нинішньому етапі розвитку), і надалі вони вже мають зменшуватися.

Отже спробуємо доступною для пересічного громадянина мовою викласти 13 факторів, внаслідок яких подальшого подорожчання житла не відбудеться:

1. Неплатоспроможність покупців за нинішнього рівня цін.

Нескладні розрахунки показують, наскільки зараз є нереальною купівля в кредит найпростішої одно-двокімнатної квартири в Києві (вартість - $90-100 тис.) за реальної ставки кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14% річних.

Отже якщо середній місячний дохід людини складає навіть 6000-7500 грн., що є досить непоганою для столиці, всі ці гроші будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самого кредиту за такого доходу, є неможливим.

Навіть протягом 20-30 років до кінця життя (і навіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 роки тому ця зарплатня давала подібну можливість.

Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним –5-7 річних доходів, недоступним – більше 7-8 річних доходів.

Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя… А отже, невідворотним є корегування цін на так зване "масове житло", питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах столиці.

2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва.

За оцінками експертів, за жовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів. Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.

3. Фактор політичної нестабільності після серпня 2006.

Розбалансованість у роботі органів влади, загроза "федералізації", поновлення спроб розділити країну за мовною  та ін. ознаками, висока ймовірність подальшого протистояння в органах влади тощо. Все це знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вливається у київську житлову (втім, у комерційну також) нерухомість (в тому числі, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.

4. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладення коштів.

Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію в кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії.

Але після викриття афери "Еліти-Центр" цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став зовсім мізерним). І варто рухнути якійсь "Еліті-2" чи "Еліті-3"… Не важко передбачити наслідки таких подій для й так вже занадто перегрітого ринку Києва.

5. Загальносвітова тенденція.

В країнах Європи, США загальмувалася тенденція зростання цін на нерухомість (а в Австрії та Німеччині вони взагалі завмерли). Україна і, зокрема, Київ лише повторять у такому випадку загальносвітові тенденції. В західній пресі ринок нерухомості Східної Європи часто оцінюють як "мильну бульку". Наприклад, заслуговує на увагу публікація MoneyWeek.

6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості, рієлторів у збільшенні кількості угод на ринку.

Тільки падіння цін (навіть невеличке) може оживити ринок. Нинішній застій на ринку, зменшення в десятки разів укладених угод не вигідне і посередницьким структурам на ринку.

Адже відсутність укладених угод їм не вигідна: немає угод – немає заробітку. Незважаючи на деякі закриті "інсайдерські" домовленості, об'єктивно подальший ріст цін для посередників не вигідний.

Хоча, тут можна помітити, що лобі перекупників житла (які вже вклали гроші і бажають зростання цін все більше і більше) досить сильне, в тому числі і в деяких ЗМІ, що далеко не завжди оприлюднюють мотивовані прогнози на подальше "розігрівання" ринку.

7. Перекіс в цінах у порівнянні з країнами ЄС.

Київський рівень цін перескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі.

І це з урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,4-4,8%, що в 2,5 - 3 рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навіть з урахуванням так званих "сірих зарплат"), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла.

Так чи інакше, закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетікання капіталу. Це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частини українців.

8. Проблема закінчення терміну експлуатації "хрущовок" і панельних будинків.

Платити $60-80 тис. за 5 залізобетонних панелей, що зводилися як тимчасові – для багатьох вже психологічно складно. "Хрущоби" і "панельки" зводилися як тимчасове розв'язання житлової проблеми, і нормативний термін закінчення їх експлуатації закінчується найближчим часом.

Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів "хрущовок" у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно ВР Закон з цього питання фахівці вважають досидь недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущобками» (хоча приклад такого дієвого законодавства є: в столиці РФ воно досидь жорстке для жителів старих домівок, але дієве).

9. Провал курсу на вступ до ЄС.

Безпосередньо перед вступом до ЄС у деяких країн-кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язку з тим, що входження в наймогутнішу економічну зону світу означає підтягування загального рівня цін до рівня цін ЄС.

Саме після приходу "помаранчевої" команди, що задекларувала цей вектор руху, відбувся зліт цін в очікуванні перспективи членства в ЄС (і, якби Україна одержала перспективу такого членства, це було б цілком виправдано).

Але сучасні внутрішні політичні реалії (втім, як і "євроскептицизм" щодо українських інтеграційних перспектив) ніяк цього не припускають. Навіть прогнози щодо такого вступу у 2020 році не можуть розігрівати ціни.  Тому очікування багатьох перекупників житла не виправдалися.

10. Зміна співвідношення "депозит-оренда-вартість купівлі квартири".

Наприклад, $100 тис. доларів на депозиті дають біля $1 тис. щомісячного доходу (10% річних), або близько 1450-1500 якщо розмістити їх в гривнях.

Куплена на ті ж кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько $500 (біля 6% річних). Тому якщо людина накопичила $50 тис., їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті ж $500 на місяць (можливо, навіть $350-400). При цьому купити якесь житло на ці самі $50 тис. у нас не можливо.

На даний момент ріст цін зупинився, тобто прибутковість житла стала нижчою від прибутковості депозитів. Унаслідок цього комерційна (короткострокова інвестиційна) складова попиту (і "розігріву" ринку) відпадає.

І рости цінам на оренду в Києві далі нікуди – платоспроможність орендарів на межі (що підтверджується збільшенням в рази попиту на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще у 2002 куплена і відразу здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могла дати до 20% річних (цілком "окупала" себе тільки за рахунок оренди за 6-7 років).

Приток у 2007 на ринок квартир, що раніше здавалися в оренду, підтверджує зазначені співвідношення.

11. В ЗМІ стало менше публікацій із закликами на кшталт "хапайте, що є сьогодні, бо завтра буде ще дорожче", натомість з'явилися тверезі всебічні оцінки реальної ситуації на ринку нерухомості.

В листопаді 2006 р. ціла низка ЗМІ публікувала коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін. Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про їх зростання, і знайти бажаючих на камеру сказати про прийдешнє зниження знайти було досить складно. Більш того, прогнози про подальший ріст цін в рази на «хрущоби» сприймається широким загалом з гумором.

12. Зупинення росту цін в Москві.

Психологічна звичка орієнтуватися на московські тенденції цін ще відіграє свою роль, там ряд ЗМІ оголосили про зупинення росту цін.

13. Перетікання капіталовкладень в ринок приміської землі і котеджного будівництва в Києві.

Сьогодні інвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, подорожчання якої надалі здається неминучим.  Фактично цей ринок вже діє, не зважаючи на законодавчі обмеження.

На ринку вже є низка прикладів, коли гравці "виходили грішми" з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки. Зростання цін на останні в деяких районах київського передмістя за останні 4 роки склало від $100 до $3 тис. за 1 сотку землі.

Простіше, перекупники залишили відіграний ринок житла і перейшли на земельний. Та й прошарок середнього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого помешкання перед вже досить забрудненими спальними мікрорайонами, постійно росте.

Загальноєвропейська тенденція є такою, що зі зростанням доходів середнього класу – головного гравця на будь-якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживання стає саме приміська зона мегаполіса.

Можна наводити й інші фактори: неминучий ріст числа виставлених на продаж квартир унаслідок подорожчання послуг ЖКГ,  збільшення на ринку куплених на виплат квартир у зв'язку з ростом невиплат за іпотечними кредитами з початку 2006, оподатковування угод купівлі-продажу нерухомості з 01.01.2007 (обмежує доходи у разі систематичних продажів і покупок), падіння довіри до прогнозів агентств нерухомості в зв'язку з нинішньою зупинкою цін, зменшення кількості київських студентів (і квартир, що купують їх батьки) у зв'язку з низькою народжуваністю на початку 90-х, прихід іноземних забудовників (що вміють будувати швидко, якісно, і головне, з розумною нормою прибутку в 20-30%, а не в 150-200%) після вступу до СОТ тощо. Крім того, є підставі вважати, що будуть відроджуватись житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), що у часи СРСР частково вирішували проблеми забезпечення населення житлом.  ЖБК з точки зору надійності/схоронності використання коштів його членів є оптимальною схемою будівництва (хоча законодавець незаслужено створив складнощі у діяльності реалізації ЖБК, але це має бути змінено).

З урахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції у ЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін). Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку – немає.  Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод.  Отже, є всі підстави думати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на 20-30 відсотків.