Земельна реформа: сім порад для керівників громад, як скористатися новими можливостями

Чи можуть українські села стати багатшими, громади – конкурувати за інвесторів, розвивати інфраструктуру, боротися з трудовою міграцією і конкурувати за кадри?

Це можливо за умови отримання повноважень, фінансів та ресурсів. Реформа децентралізації фактично забезпечила перші два фактори. Лишилося вирішити питання з ресурсами.

Ключовим ресурсом для громад є земля.

На жаль, зараз громади можуть нею розпоряджатися лише в межах населених пунктів. Земельна реформа передбачає можливість для органів місцевого самоврядування управляти землями і за межами населених пунктів.

За різними оцінками, громади мають отримати з державної у комунальну власність близько 10 млн га землі.

Це стане можливим після ухвалення законопроєкту №2194, у який народні депутати внесли 3 128 поправок до другого читання, намагаючись загальмувати процес передавання землі громадам.

"Землі за межами населених пунктів не повинні лежати "мертвим вантажем". Це багатство, яке повинно працювати на користь громади. Іншими словами, ці землі повинні бути якомога швидше передані їм у власність та користування", – зазначив перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко.

Законопроєкт ламає схеми непрозорого управління земельними ресурсами, які формувалися роками під час дії мораторію на продаж сільськогосподарських земель. У результаті його ухвалення відбудеться передавання всієї державної землі на місця, а громади зможуть організовувати прозорі аукціони з продажу земельних ділянок.

За словами Ігоря Гнатуші, голови Комиш-Зорянської територіальної громади, у структурі доходів місцевих бюджетів найбільшу питому вагу займає податок на доходи фізичних осіб, за ним ідуть плата за землю та єдиний податок.

"Держава делегувала громадам повноваження, але, на превеликий жаль, не підкріпила їх фінансово. Передавання державних земель у комунальну власність громад збільшить надходження в місцеві бюджети. Важливо, щоб управління земельними ресурсами здійснювали самі громади", – сказав він ЕП.

За оцінками експерта з питань управління земельними ресурсами проєкту USAID "Підтримка аграрного та сільського розвитку" Сергія Кубаха, у масштабах країни збільшення надходжень до місцевих бюджетів від оподаткування необлікованих земель усіх категорій та форм власності і від оренди державних і комунальних земель на конкурентній основі сягне 1,8 млрд грн на рік.

"Цей законопроєкт дозволить нам управляти земельними ресурсами в межах усієї нашої громади, робити просторове планування її території, спростить дозвільні процедури у земельній сфері, а головне – покращить фінансовий стан громади завдяки збільшенню податкових надходжень за обробіток сільгоспземель. Ми зможемо напрявляти ці кошти на покращання інфраструктури в селах", – сказав голова Межівської територіальної громади Володимир Зражевський.

Як громадам навчитися ефективно управляти земельними ресурсами та які кроки мають зробити керівники громад, з'ясовувала "Економічна правда".

1. Провести інвентаризацію земель громади та створити картографічну основу.

Це потрібно для того, щоб виявити, які землі не оподатковуються або використовуються безгосподарно. У результаті інвентаризації утворюється повноцінна база даних про всі земельні ділянки на території громади.

У результаті підвищується інвестиційна привабливість, спрощується пошук землі для інвестора та містобудівних потреб. Керівництво громади отримує можливість контролювати використання земельних ресурсів.

Порядок проведення інвентаризації визначений постановою №476. Для цього органи місцевого самоврядування повинні укласти договір з виконавцем про розроблення технічної документації з інвентаризації земель та її вартість.

Розробником технічної документації з інвентаризації земель є:

– юридичні особи, що володіють технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;

– фізособи-підприємці, які володіють технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Роботи з інвентаризації земель включають обстежувальні, топографо-геодезичні та проєктно-вишукувальні роботи, складання та оформлення технічної документації в паперовій та електронній формах.

Ціна інвентаризації залежить від багатьох факторів (площа земель, складність робіт). За словами старшого проєктного менеджера Офісу реформ при Кабінеті міністрів Андрія Мартина, середня вартість інвентаризації сільськогосподарських земель за межами населених пунктів становить 200-250 грн за гектар.

Громаді потрібно мати картографічну основу на всю територію громади, на територію адміністративного центру та інших населених пунктів (у разі розробки генеральних планів), на території, на яких буде передбачено розроблення детальних планів територій (у тому числі формування земельних ділянок), на забудовані території та території, зайняті інженерними спорудами, для визначення даних для внесення в Державний земельний кадастр.

Ця картографічна основа може використовуватися для різних цілей.

2. Замовити комплексний план просторового розвитку територій громади.

Він поєднує одночасно містобудівну документацію на місцевому рівні та документацію із землеустрою.

Комплексний план визначає функціональне призначення території, принципи і напрями формування єдиної системи громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, інженерної підготовки і благоустрою, охорони земель, формування екомережі, послідовність реалізації рішень, етапність освоєння території.

Оприлюднення комплексних планів просторового розвитку територій стає інструментом економічного розвитку громади та має потужний антикорупційний ефект. Це дозволить громадам пропонувати бізнесу та інвесторам вибирати найоптимальніше місце для своєї діяльності та стимулюватиме добросовісну конкуренцію.

З липня 2021 року набуває чинності закон №711, де прописаний порядок розроблення комплексних планів просторового розвитку громад. Їх розробниками зможуть бути компанії, які мають у штаті сертифікованих інженера-землевпорядника та архітектора. Держава з 2021 року по 2024 рік надаватиме субвенції громадам на складання комплексних планів.

За словами Зражевського, вартість розробки комплексного плану просторового розвитку залежить від розмірів громади і може коштувати близько 1 млн грн.

3. Провести зустрічі з  потенційними інвесторами.

Керівництво громади має регулярно зустрічатися з потенційними інвесторами, щоб залучити їх до використання земель громади. Інвесторів приваблює публічність, відкритість і готовність до співпраці. Кожне нове господарство, кожен новий платник податку, кожне нове офіційне робоче місце – це пряма вигода для громади та її бюджету.

Не варто нехтувати участю в різних форумах, вони можуть стати першим кроком для залучення важливого інвестора. Сайт громади з інформацією про її географічне розташування, транспортну та іншу інфраструктуру, природні та людські ресурси теж сприятиме швидшому поширенню інформації серед потенційних інвесторів.

4. Регулярно проводити нормативну грошову оцінку земель громади.

На її основі справляються земельний податок та орендна плата за державні та комунальні землі. Відповідно до закону "Про оцінку землі", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше, ніж один раз на п'ять-сім років.

Місцева рада має на тендері замовити складання технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Розробник документації проводить оцінку, проходить експертизу, затверджує і вносить інформацію до Державного земельного кадастру.

5. Створити електронний архів землевпорядної документації та забезпечити публікацію містобудівної та землевпорядної документації громади в інтернеті.

Електронні копії документації потрібно отримати в Держгеокадастрі, процедура описана тут. Будь-які картографічні дані, які замовлятиме громада, треба публікувати згідно із законом "Про національну інфраструктуру геопросторових даних".

6. Виставити вільні землі в оренду на земельному аукціоні, щоб збільшити надходження до місцевого бюджету.

Процедура проведення земельних аукціонів описана в статті 137 Земельного кодексу. Земельні аукціони публічні та відкриті. На сайті Держгеокадастру потенційні інвестори можуть знайти інформацію про ділянку і проведені торги з відеозаписом.

7. Знайти професійних землевпорядників. Це дуже важливо, зважаючи на обсяги роботи. Без цих людей розраховувати на якісне і прозоре управління землями буде складно. Навчайте їх, мотивуйте, забезпечте достойною зарплатнею.

Законопроєкт №2194 відкриває можливості для громадян і громад, бізнесу та інвесторів, держави загалом.

Громади повноцінно розпоряджатимуться землями на власних територіях, контролюватимуть їх цільове використання, збільшать щорічні надходження до місцевих бюджетів на 4,5 млрд грн, зможуть розвивати соціальну інфраструктуру.

Українці зекономлять час і кошти на бюрократичних процедурах під час отримання послуг у земельній сфері.

Бізнес та інвесторів очікують прозорі процедури отримання ділянок та підтримка з боку громад, зниження корупційних ризиків та бюрократичного навантаження.

Україна створить цивілізовані та справедливі правила гри для легальних підприємців, умови для збільшення доходів сільських жителів і почне рух до прозорого управління земельними ресурсами.