Рада готує подарунок земельним експропріаторам

11 січня народні депутати зробили перший крок до того, щоб узаконити право держави на примусове відчуження землі у приватних власників. У першому читанні було ухвалено проект закону №2141 "Про організаційно-правові основи вилучення (викупу) земель права приватної власності".

Прийняття будь-яких законів, які дають українській державі щось робити примусово – подія тривожна. В даному разі, як можна зрозуміти із тексту документу, землі у власників будуть вилучати задля "суспільних потреб" та "суспільної необхідності". Щодо останнього терміну, то з ним все зрозуміло. Згідно ст.41 Конституції України "суспільна необхідність" з’являється у разі війни або надзвичайного становища у країні.

А от щодо "суспільної потреби", тут народні обранці вирішили бути оригінальними. Ст.1 законопроекту визначає цей термін, як "необхідність у земельних ділянках для забезпечення конкретних потреб та інтересів індивідуума (?! – "ЕП") чи суспільства в цілому".

На питання: як можуть "інтереси індивідуума" "бути соціальною потребою" і чому закони стають збірниками анекдотів, не зміг відповісти жоден з юристів, до яких звернулася "ЕП".

Ніщо не заважає припустити, що коли у якогось "індивідуума", наприклад, нардепа Валерія Бевзенко з Партії регіонів, або депутата Івана Кириленка з БЮТ, або ще у когось з двох інших народних обранців, що складали цей законопроект, буде потреба забезпечити свої інтереси, вони можуть у відповідності до закону кваліфікувати їх як "суспільну потребу" і вилучити у якогось землевласника прегарну ділянку.

"Із визначенням цієї "суспільної потреби" вийшло як в тому анекдоті, – говорить адвокат Тетяна Монтян. – Все, що ми робимо – це для людини, в її ім'я, і ми навіть знаємо це ім'я".

Ст. 5 законопроекту передбачає, що "викуп земельних ділянок… проводиться за рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених законом, або за рішенням суду".

А от про те, що для цього обов'язково потрібна згода власника землі, не сказано нічого.

Натомість ст.14 законопроекту передбачає, якщо власник землі не згодний з рішенням про її викуп, орган виконавчої влади або місцевого самоврядування може подати позов до суду, який зобов'язаний вирішити суперечку.

"Тобто виходить, що фактично цей документ має узаконити право влади примусово відбирати будь-яку землю, що знаходиться у приватній власності," – говорить Тетяна Монтян.

Треба лише знайти зручну "соціальну потребу".

Як "інтереси індивідуума" можуть стати суспільною потребою

В законі є перелік випадків, в разі яких можливий викуп землі для суспільних потреб.

Одразу ж зазначимо, що безумовно обґрунтованими з погляду юриспруденції та здорового глузду опитані "ЕП" юристи визнали із цього списку тільки два пункти: будівництво доріг, об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури та об'єктів, пов'язаних з добуванням корисних копалин загальнодержавного значення.

Щодо інших, то їх обґрунтованість викликає сумніви.

"На мій погляд, не зовсім виправдано, коли влада фактично зганяє людей із землі для будівництва будинків або органів влади, або іноземних представництв, або ж для закладки суспільних парків, – говорить адвокат Микола Орлов. – Держава – самий великий землевласник і не повинна вирішувати такі питання за рахунок своїх громадян".

Те ж саме можна сказати і про будівництво об'єктів "загальнодержавного природно-заповідного призначення". Ніхто не заперечує, що охорона довкілля – це добра справа. Але в Україні рекреаційні зони, заповідники тощо досить часто стають не загальнодержавним надбанням, а власністю високопосадовців та народних депутатів.

"Як відомо, змінити призначення земель, навіть заповідних, в Україні не така вже й велика проблема, – говорить Тетяна Монтян. – Доказом тому є той факт, що наша влада дуже часто полюбляє будувати собі дачі у тих самих заповідниках".

В Конституції України говориться, що "примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток". Тому, як вважає Микола Орлов, у законопроекті слід було чітко виписати унікальні випадки, коли дійсно було би необхідно зганяти людей з власної землі. Адже у разі, коли окрім землі людей позбавляють і помешкання, це спричиняє дуже великі незручності.

Що може статися з тими, у кого вилучать землю

Перше. Законопроект зобов'язує владу сповіщати власників землі про те, що їхні ділянки збираються викупити, тільки після того, як місцева рада або орган виконавчої влади прийме відповідне рішення. Таким чином, звістка про те, що на місці певного будинку, де чиновники або депутати вирішили побудувати дорогу абощо, може впасти, як сніг на голову.

В США, до речі, плани будівництва інфраструктурних об'єктів, зокрема доріг, відомі на десятиліття вперед, і тому власники ділянок мають час для того, щоб підшукати собі кращі місця для житла чи бізнесу.

Друге. Законопроект не гарантує, що власник землі, яка викуповується, буде забезпечений житлом, коли на ділянці знаходиться його постійне помешкання.

"Думаю, викуп землі, на якій немає нерухомості, і ділянок, де вже щось побудоване, наприклад, постійне помешкання власників землі, повинні відбуватися за різними процедурами, – говорить Орлов, – Адже через те, що людям компенсують вартість ділянки і будинку, нове житло в них не з'явиться".

Експерт вважає, що цілком можливо, одного року не вистачить на те, щоб побудувати новий будинок або ж купити квартиру за ту суму, що власники землі одержать як компенсацію (закон вимагає сповістити власників не менш як за рік до початку будівельних робіт). Зрештою, якщо будинок старий, а земля знаходиться в непрестижному районі, грошової компенсації може взагалі не вистачити на купівлю нового житла.

Що може статися із самою владою

Деякі положення законопроекту створюють умови, за яких сама влада може неабияк витратитися, і при цьому так і не викупити необхідну землю.

Так, ст. 14 передбачає, що коли власник землі не згоден продати свою землю або ж не згодний із ціною, що за неї пропонують, орган виконавчої або місцевої влади, що ухвалив рішення про викуп ділянки, може подати на нього до суду.

При цьому в ст. 8 сказано, що коли протягом трьох років з моменту ухвалення рішення про викуп землі на ній не почалося будівництво, це рішення органів влади втрачає свою чинність.

Але що робити, коли судовий процес між власником землі та владою затягнеться на 3 роки або більше?

"Теоретично цілком можливо, що судові розгляди можуть затягтися на 3 роки й більше, – говорить адвокат Адвокатського об'єднання "Волков і Партнери" Наталя Бочарова, – А після спливу 3-х років з моменту прийняття рішення про викуп земельної ділянки продовжувати судовий процес немає сенсу – рішення втратило чинність. Для захисту прав власника – це чудово, а для органу влади – зайве фінансування судових процесів".

Кому потрібен такий закон

Втім, деякі експерти погоджуються з тим, що такий закон необхідний Україні.

"Сьогодні питання, пов'язані з викупом приватних земельних ділянок для суспільних потреб, регулюються Земельним кодексом, де, природно, усе прописано лише схематично, і норми, закладені там, часом можна трактувати по різному, – каже голова Земельного союзу України Андрій Кошиль, – Новий закон має виправити цю ситуацію і виключити можливості для різночитань, які з'являються через різні тлумачення норм кодексу".

Зокрема, за переконанням експерта, новий документ допоможе вирішити деякі містобудівні проблеми Києва. Наприклад, конфлікт, що склався навколо земельних ділянок Русанівських садів, через які має пройти нова лінія метро.

"В Києві, наприклад, траплялись випадки, коли будівництво йшло з порушенням і будівельних нормативів, і самого проекту, – говорить Кошиль, – В результаті до деяких будівель неможливо підвести комунікації без порушення прав власників сусідніх земельних ділянок".

Але більшість юристів зауважує, що в законопроекті закладено достатньо лазівок, що відкривають широке поле для корупції.

Приміром, приватний забудовник може винайняти "потрібних" осіб у місцевих органах самоврядування або у виконавчій владі. Ті оформлять всі документи, які вимагає закон. Зроблять містобудівні плани, які б підпадали під дії відповідних законів, потім відберуть через суд у власників землю і виплатять компенсацію за неї з державні коштів".

Хоча, деякі експерти зауважують, що зробити це досить складно.

"Я погано собі уявляю, як, наприклад, в Києві цей закон можна використати на користь якоїсь політичної чи бізнес-групи, – говорить Андрій Кошиль, – Запропонована процедура – справа не одного року. Треба ухвалити певне містобудівне рішення, проголосувати за нього в Київраді, закласти гроші в бюджет тощо. За цей час може змінитися і Київрада, і відповідальні чиновники. Тому не факт, що хтось зможе провести "своє" рішення через всі інстанції".

Проте, як відомо, в такій високорентабельній справі, як будівництво, гроші роблять все.

Через певний час після викупу ділянки плани щодо будівництва "на благо" суспільства, можуть зненацька змінитися. "Адже проект не передбачає ніякої відповідальності влади за те, що на вилученій ділянці збудували не те, що планувалося спочатку", – каже Тетяна Монтян.

Наприклад, можна визнати, що вони були недоцільними. Після цього ділянку можна буде віддати під забудову.

А громадяни, у яких відібрали землю, можуть про це ніколи і не дізнатися, що, звісно, перешкодить їм вимагати у влади повернення своєї ділянки, як це в подібних випадках передбачає новий законопроект.