Покупцям новобудов зараз треба бути обережнішими. Чому?

В профессиональной среде в последнее время активно обсуждается вероятность кризиса рынка жилой недвижимости из-за большого количества предложений, большинство из которых недоступно для потенциальных покупателей.

Данное обсуждение было в частности вызвано опубликованным Национальным банком Украины в июне 2017 года отчетом о финансовой стабильности.

Регулятор указал, что рост предложения новостроек и ограниченный спрос на новые квартиры формируют излишек предложения жилья. В свою очередь, это давит на цены, которые продолжают постепенно снижаться.

При этом переизбыток предложения жилья будет сохраняться, поскольку перспектива оживления рынка ипотечного кредитования населения слабая.

Сохранение излишка предложения означает сохранение тенденции снижения цен на недвижимость. Однако цены не могут снижаться бесконечно, и продавать объекты ниже их себестоимости застройщики вряд ли станут.

В свое время на рост жилищного строительства в значительной мере повлияла либерализация законодательства, осуществляемая правительством в течение нескольких последних лет.

В связи с принятием закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности", вступившим в силу 10 июня 2017 года, которым были установлены более жесткие требования к строительству, ситуация может измениться.

Таким образом, возможно снижение количества объектов строительства. Однако такое снижение можно ожидать по истечении нескольких лет.

Те же объекты, на которые была получена разрешительная документация до вступления в силу упомянутого закона, будут достраиваться. Поэтому в ближайшее время снижение объемов строительства не ожидается.

Прогноз Нацбанка позволяет предположить, что лица, приобретающие объекты недвижимости с целью инвестирования, вряд ли смогут заработать на таких операциях в ближайшей перспективе.

По мнению экспертов в области строительства, для девелоперских компаний на первом месте стоит проблема не низкого спроса, а нехватки средств для финансирования проектов.

Девелоперские компании зачастую финансируют объекты за счет средств, привлеченных от инвесторов. Это влечет за собой создание структуры, очень напоминающей "пирамиды", когда инвестиции в новый объект являются более рискованными, чем инвестиции в объект на более поздней стадии строительства.

Инвестирование на начальной стадии достаточно рискованное, так как у застройщика может не хватить средств на окончание работ. Поэтому при принятии решения об инвестировании в строительство стоит учитывать степень готовности объекта и количество строящихся объектов данного застройщика.

Нужно учитывать, что в связи с изменениями законодательства, в частности, с отменой декларативного принципа строительства, возрастают риски, связанные с принятием в эксплуатацию объектов бывшей третьей категории сложности.

Согласно разъяснениям Минрегиона, в случае доработки проекта в связи с изменением проектных решений, в связи с изменением государственных строительных норм или исходных данных относительно проектирования объектов бывшей третьей категории сложности необходимо провести экспертизу проекта.

Поскольку строительные нормы часто менялись, есть риск, что не все застройщики внесли корректировки в проектную документацию до вступления в силу закона, в связи с чем им придется проводить экспертизу проекта.

Так как в строительстве объектов по декларативному принципу существует наибольшее количество нарушений, есть риск, что не все застройщики смогут пройти экспертизу и, соответственно, ввести объекты в эксплуатацию. Конечно, это является значительным риском для инвесторов.

Менее рискованным является приобретение объекта первичной недвижимости после его ввода в эксплуатацию. Однако даже это не гарантирует, что позже регистрация декларации о вводе в эксплуатацию не будет отменена.

Дома, построенные на основании разрешения на ведение строительных работ и принятые в эксплуатацию на основании сертификата, являются более безопасными, поскольку проходят экспертизу проектной документации и более строго принимаются в эксплуатацию.