Як подолати бюрократію в будівництві

Житлове питання в Україні отруює життя мільйонам, адже вартість житла явно непропорційна розмірам доходів абсолютної більшості населення. В пресі регулярно публікуються повідомлення про виділення бюджетних коштів на будівництво "доступного житла". Бюджетні кошти успішно освоюють, однак доступне житло мало хто бачив.

Чи справді ключ до вирішення житлової проблеми лежить у виділенні коштів на міфічне "доступне житло"? Чи, можливо, проблема глибше?

Xабарі

Відповідно до міжнародного рейтингу Світового банку Doingbusiness за простотою отримання дозвільної документації на будівництво, Україна займає 179 місце зі 183 країн світу. Поруч з Україною знаходяться такі країни як Танзанія, Таджикистан та Зімбабве.

Відповідно до даних рейтингу, отримання дозвільної документації в Україні триває 374 дні. Для порівняння: в Грузії (7 місце в рейтингу) оформлення триває 98 днів, в Сінгапурі (2 місце в рейтингу) 25 днів.

З чим зіштовхнеться забудовник, який має намір будувати житло в Україні?

Перш за все, йому необхідна земельна ділянка з відповідним цільовим призначенням. Виділення ділянок з державної або комунальної власності в Україні відбувається переважно за непрозорими схемами. Тому з практичної точки зору для отримання прав на земельну ділянку необхідно вміти "домовлятись" з місцевою владою.

Після отримання прав на земельну ділянку необхідно оформити дозвільну документацію на будівництво. Порядок оформлення передбачений законом про планування та забудову територій.

За цим законом, власник земельної ділянки, який має намір здійснити будівництво, звертається до відповідного місцевого органу влади з заявою. У разі, якщо ці наміри належать до допустимих видів забудови відповідної території, орган місцевого самоврядування надає заявнику містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки.

Умови і обмеження забудови дають право на отримання та підготовку технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта містобудування (водопостачання, водовідведення, тощо) та завдання на проектування.

Замовник, який має намір здійснити будівництво у населеному пункті, також зобов'язаний сплатити пайовий внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту (для житлових будинків - не більше 4 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва).

Після погодження та затвердження проектної документації замовник та генпідрядник подають до Державної інспекції архітектурно-будівельного контролю пакети документів для отримання кінцевого документу в дозвільній процедурі - дозволу на виконання будівельних робіт.

Втім, всі деталі оформлення дозвільної документації регулюються місцевими правилами забудови або встановлюються відповідно до місцевих практик, які навіть можуть бути нормативно незакріпленими.

Тому сьогодні уніфіковані правила оформлення дозвільної документації відсутні. З практичної точки зору тривалість дозвільної процедури в Україні може зайняти декілька років і нараховувати до декількох сотень узгоджень.

Зарегульованість та бюрократизація дозвільної процедури, непрозорість виділення земельних ділянок призвели до високого рівня корумпованості у сфері будівництва.

Забудовники не є благодійними організаціями, оскільки їх основною метою є отримання прибутку. Тому цілком природно, що всі офіційні та неофіційні відрахування, які сплачуються під час оформлення прав на земельну ділянку, оформлення дозвільної документації, будівництва, введення об¢єкту в експлуатацію тощо, включаються в ціну квадратного метра.

Таким чином, всі неофіційні відрахування в кінцевому підсумку сплачуються не ким іншим, як покупцем житла.

Однак найважливіше те, що зарегульованість дозвільної процедури в будівництві та високий рівень корумпованості призвели до відсутності повноцінної конкуренції на цьому ринку. Адже оперувати в подібних непрозорих умовах може лише бізнес з пострадянською ментальністю, для якого є звичними поняття "хабарів" чи "відкатів".

Практично на ринку будівництва житла в Україні успішно можуть оперувати лише вітчизняні компанії, які мають старі налагоджені зв'язки у владі. Нормальна західна компанія навряд чи прийде працювати в подібне середовище.

Показовим є те, що громадяни, які вирішили побудувати собі житло самостійно, також поставлені в залежність від обтяжливої дозвільної процедури. На практиці це призводить до того, що багато приватних будинків будують взагалі без оформленої дозвільної документації як самочинне будівництво.

Вказана схема містить в собі ризики, адже будівництво без оформленої проектної документації потенційно може призвести до накладення значних штрафів.

Однак громадяни часто йдуть на цей ризик свідомо, оскільки набагато зручніше сплатити один "комплексний" хабар при визнанні права власності на самочинне будівництво та введення будинку в експлуатацію, аніж "розпорошуватись" і сплачувати численні хабарі під час оформлення проектної документації.

Це вигідніше з точки зору коштів і часу.

Ось такими методами обходять нашу дозвільну процедуру.

А чи потрібна суспільству дозвільна процедура в існуючому вигляді взагалі?

Чи, можливо, потрібно щось змінити?

З моєї точки зору, ситуацію могли б змінити реформи порядку виділення земельних ділянок на будівництво, оформлення дозвільної документації та введення об''єктів в експлуатацію.

Реформи мають передбачати прозорі та прості процедури, позбавлені бюрократизму.

Наприклад, виділення земельних ділянок з державної або комунальної власності для будівництва має відбуватися виключно на підставі аукціонів. Оформлення дозвільної документації повинно відбуватись у максимально стислі строки. Кількість узгоджень повинна стати мінімальною.

Варто запровадити принцип мовчазної згоди. Іншими словами, дозвільна процедура повинна виходити з інтересів забудовника, а не бюрократа.

Запровадження простих та прозорих правил гри матиме наслідком не лише значне здешевлення житла за рахунок ліквідації бюрократичних поборів. Прості та прозорі правила гри - це також ключ до виникнення на будівельному ринку повноцінної конкуренції, що також неодмінно вплине на зменшення ціни житла.

Нарешті, в подібному середовищі з¢являться умови для будівництва громадянами свого житла.

Кредити

Інше питання, на яке слід звернути увагу в цьому контексті, - це доступність дешевих кредитів на придбання житла. На сьогоднішній день українські фінансові установи можуть запропонувати кредити на купівлю житла лише під кабальні відсотки.

В Україні існує гіпотетична можливість отримання державних пільгових кредитів на купівлю житла.

Однак, по-перше, пільгові кредити можуть отримати лише окремі категорії громадян.

По-друге, пільгові кредити на придбання житла є матеріальним благом і, як більшість матеріальних благ в нашій країні, вони розподіляються за непрозорими схемами.

У тому випадку, коли держава проголошує себе демократичною, соціальною, де кожен громадянин має право на житло, чи не логічно було б зробити дешеві кредити доступними всім, а не розподіляти їх за непрозорими схемами?

Чи не логічно було б спрямувати бюджетні кошти саме в цьому напрямку, а не на будівництво міфічного "доступного житла"?

Для вирішення житлової проблеми в нашій країні необхідно здійснити наступні першочергові кроки.

По-перше, запровадити прозорий механізм виділення земельних ділянок для забудови.

По-друге, спростити дозвільну процедуру в будівництві, процедуру введення будівлі в експлуатацію, які повинні проводитись в максимально стислі строки. Процедури повинні бути максимально прозорими та простими, позбавленими бюрократизму.

По-третє, уніфікувати дозвільну процедуру в будівництві на всій території України.

По-четверте, заборонити місцевим органам влади вимагати будь-які додаткові платежі чи матеріальну винагороду від забудовників.

По-п'яте, забезпечити загальну доступність дешевих кредитів на придбання житла.