Плюс 50% за год. Почему рынок аренды квартир в Киеве полетел вверх

"Кажуть, що навіть така дрібниця як помах крила метелика може стати причиною тайфуну на іншому кінці світу". Ця цитата з фільму "Ефект метелика" ілюструє, що найменші зміни в початкових умовах системи можуть призвести до лавини подій в інших її частинах.

На прикладі столиці ця метафора набула практичного вираження: перекриття тунелю на ділянці метрополітену між станціями "Либідська" та "Деміївська" призвело до вдвічі повільнішого підвищення цін на оренду квартир біля "ізольованих" станцій, ніж у середньому в Києві.

Інша цікава закономірність – залежність вартості оренди від висоти розташування квартири. За підрахунками ЕП, кожен додатковий поверх знижує дохідність орендодавця на 1%. Які ще цікавинки вдалося дослідити?

"Пилососинг" дешевих квартир

За останній рік середня вартість оренди однокімнатних квартир у Києві зросла мінімум на 50%. Як свідчать липневі дані сайту ЛУН, орендодавці просили за них 15 тис грн. На початку 2023 року ціна становила близько 10 тис грн.

Стільки ж коштувала оренда однокімнатної квартири в столиці на початку 2021 року. Згодом ціни знизилися: у 2022 році ринок "завмер" через виїзд з Києва майже третини населення і відповідне падіння попиту.

У перші місяці великої війни вартість оренди житла в столиці впала на 25-50% (залежно від кількості кімнат), тоді як на заході країни зростала посиленими темпами. У результаті на початку 2023 року Ужгород та Львів уперше в історії обійшли Київ.

Проте з весни 2023 року ціни на оренду квартир у Києві знову поповзли вгору. Керівник розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький пояснює це інфляцією, підвищенням вартості життя та міграційними процесами: внутрішнє переміщення українців та їх повернення з-за кордону створили додатковий попит на житло. Рік тому міська влада повідомляла, що кількість жителів столиці повернулася до довоєнного рівня і, за деякими даними, перевищує його.

Третій зайвий? Чи потрібні рієлтори з нерухомості

Відновлення кількості населення в столиці почало штовхати вгору попит на житло. "Ринок швидкий. Виставлену на оренду квартиру в Києві в середньому знімають швидше, ніж у Львові", – каже ЕП керівниця "ЛУН статистики" Людмила Кірюхіна.

Так, за даними, які ЕП зібрала із сайтів – агрегаторів оренди нерухомості, зараз пропозиція одно-двокімнатних квартир приблизно вдвічі менша, ніж торік. Якщо на початку 2023 року на ЛУН було 2,2 тис таких оголошень, то зараз – 1,3 тис.

Формальне зростання середньої вартості оренди житла за рік на 50-60% свідчить не стільки про подорожчання квартир з однаковими характеристиками в тих самих локаціях, скільки про скорочення пропозиції дешевших варіантів, що спричиняє підвищення середньої та медіанної цін.

Зокрема, пропозиції квартир у традиційно недорогих мікрорайонах, таких як Вигурівщина-Троєщина, Лісовий масив і Борщагівка, знизилися на 50%. Порівняно з 2023 роком, у 2024-му в оголошеннях стало більше нерухомості в елітних новобудовах, розташованих у Новій Забудові, на Звіринці, у Клові, а також у новобудовах Варшавського масиву.

Через це середня ціна в оголошеннях про оренду стала значно вищою, ніж та, за якою укладаються реальні угоди та яку платять орендарі, що тривалий час винаймають житло. Якщо у 2021-2022 роках вартість оренди однокімнатної квартири була приблизно на 20% нижчою, ніж свідчили показники агрегаторів, то зараз цей розрив виріс до 60%, ідеться в даних Держстату. Це свідчить про те, що нині дешеві та реальні пропозиції на ринку майже відсутні.

Два сорти Києва

Проте не всі тенденції на ринку оренди нерухомості столиці можна пояснити загальним зменшенням пропозиції в дешевому та середньому сегментах з одночасним поверненням попиту на нерухомість.

Зібрані ЕП дані із сайтів-агрегаторів з оренди квартир на початку 2023 року і влітку 2024 року дозволяють подивитися на цей ринок детальніше. Зокрема, оцінити, як вплинули на ціни мікрофактори: проблеми логістики через сигнали повітряних тривог для лівого берега Києва, непрацюючі ліфти в багатоповерхівках через вимкнення електропостачання і навіть закриття руху метрополітену на ділянці "Либідська" – "Деміївська". Про що свідчать дані?

Квартири до пʼятого поверху у 2022 році становили 38% усієї пропозиції, зараз – 30%. Багатоповерхівки виявилися напрочуд менш стійкими до труднощів, які тягнуть за собою планові та аварійні відключення світла: непрацюючі ліфти, проблеми з подачею води вище восьмого поверху, електроплити для приготування їжі.

Ба більше: кожен додатковий поверх зменшує вартість оренди квартири на 1%, порахувала ЕП. Так, додаткові десять поверхів можуть коштувати орендодавцю мінус 10% у доході від здавання житла у 2024 році порівняно з 2022-2023 роками.

"Більшого попиту серед українців набувають квартири з певними характеристиками, тож вони зростають у ціні. Здебільшого це житло, розташоване на невисоких поверхах, віддалене від об’єктів критичної інфраструктури, а також квартири, що мають автономність та резервне енергоживлення", – каже Поберезький.

Продавати, купувати чи здавати? Що відбувається на ринку нерухомості

Окрім фактора електроенергії, у ціноутворенні збільшилася роль логістики, яка в останні роки в Києві суттєво погіршилася.

Як відомо, у грудні 2023 року сталося підтоплення тунелю метро на Оболонсько-Теремківській гілці. Мешканці будинків поруч зі станціями "Теремки", "Іподром", "Виставковий центр", "Васильківська" та "Деміївська" змушені користуватися наземним громадським транспортом. Міська влада обіцяла відремонтувати тунель і відновити рух поїздів за шість місяців, проте раніше вересня 2024 року цього не станеться.

У результаті ціни на Теремках чи Деміївці зростали не так сильно, як в інших районах: на 30-40% порівняно з 60% в середньому в Києві.

До техногенних логістичних труднощів додаються рукотворні. Кияни потерпають від рішення місцевої військової адміністрації зупиняти роботу наземного громадського транспорту та наземних ділянок метро під час повітряних тривог. Крім того, діють обмеження на пересування особистим транспортом Південним і Дарницьким мостами.

Зокрема, за середнього по місту зростання на 50% ціни на оренду квартир на Троєщині підвищилися лише на 30%, на Осокорках та Позняках – на 40-50%.

Дані свідчать, що дії чи бездіяльність місцевої влади впливають на добробут киян. Метро на Теремки не просто "зламалося", а перекриття мостів – не просто незручність. За підрахунками ЕП, інвестори, які розраховували заробити на здаванні квартир в оренду на лівому березі та в Голосіївському районі, за півтора року стали біднішими на 10-20%.

Що буде далі з цінами? Вартість оренди квартир у Києві продовжить зростати, прогнозують експерти. У вересні почнеться новий діловий сезон. Традиційно в цей час ціни зростають найшвидше.

"Ціни на оренду залежать від сезонних коливань, у кінці літа і на початку вересня зростають швидше, ніж в інші періоди року", – каже Кірюхіна.

"Тренд до зростання ділової активності у вересні має зберігатися. Наскільки саме зростатиме ця активність – залежатиме від низки зовнішніх та внутрішньоринкових факторів", – додає Поберезький.