Недвижимость: наиболее привлекательные страны для инвестиций
С началом большой войны все больше украинцев начинают рассматривать зарубежную недвижимость в качестве объекта для инвестиций. Предпосылок здесь несколько.
Кто-то покупает жилье для собственной семьи, которая сейчас живет за границей. Еще кто-то понимает, что ситуация на отечественном строительном рынке уже не такая стабильная как раньше. А еще кто-то хочет защитить свои активы от возможного разрушения – в буквальном смысле.
Но заинтересованность зарубежной недвижимостью со стороны украинцев – это давняя история. Еще до начала большой войны тысячи украинцев искали, в какие объекты вложить деньги за границей. Причин для такого выбора много, но я бы выделил три ключевые.
По-первое, диверсификация активов – возможность держать их в разных странах, снижая риски. По-второе, надежность – если сравнивать с криптовалютами и акциями, то в случае с недвижимостью вы владеете реальным активом, а не его виртуальным эквивалентом. И третья причина – возможность выбирать быстрорастущие рынки.
Вот о выборе рынков для инвестирования и хочу поговорить.
Турция
Города: Алания, Анталия, Мерсин.
Размер инвестиций: от 40 тыс. евро.
Объекты инвестирования: квартиры, гостиничные номера.
Годовая доходность: 6-10%.
Какие главные преимущества этого рынка я вижу? Скажу коротко: покупать сейчас недвижимость в Турции легко, быстро и дешево. Легко – потому, что вы не должны объяснять происхождение денег и проходить различные круги бюрократического ада.
Быстро – потому что сделка может быть оформлена за три дня и даже в дистанционном режиме. Дешево – потому что после роста в 2022-2023 цены откатились до самой низкой за последние 5 лет отметки. То есть сейчас здесь условия на стороне покупателя, а не продавца и можно найти очень привлекательные варианты курортной недвижимости за разумные деньги.
И конечно, Турция неизменно остается одним из наиболее популярных курортов Европы, а это значит, что курортная недвижимость пользуется здесь высоким спросом – как в плане аренды, так и в плане покупки. А еще стоит обратить внимание на объекты, находящиеся под управлением мировых гостиничных сетей. Приобретение в собственность гостиничного номера в резорте или апарт-отеле – это возможность получать гарантированную арендную прибыль, не заботясь об обслуживании этого жилья.
Таиланд
Остров Пхукет.
Размер инвестиций: от 70 тыс. долл.
Объекты инвестирования: квартиры, виллы, гостиничные номера.
Годовая доходность: 6-12%.
Если вы размышляете о приобретении курортной недвижимости для получения арендной прибыли, то тайский остров Пхукет – отличный вариант. В отличие от Турции это круглогодичный курорт. При этом стоимость жизни здесь значительно ниже, чем в Европе, а качество строительства и сервис находятся на очень высоком уровне.
Выбирая Пхукет, вы получаете большой выбор объектов недвижимости в окружении развитой инфраструктуры. И именно здесь представлено большое количество известных гостиничных брендов, которые активно привлекают инвесторов в свои объекты. Туристический поток растет здесь каждый год (в 2024 -м – около 10 миллионов туристов), как и стоимость аренды, а также капитализация жилья на острове.
Какие минусы? Их немного, но все же они есть. Во-первых, существуют некоторые сложности с приобретением вилл для иностранцев (апартаменты можно покупать без ограничений). Также здесь существуют существенные ограничения для ведения бизнеса иностранными гражданами. И если, например, в Турции владельцы недвижимости могут получить постоянный вид на жительство или даже гражданство, то в Таиланде надо постоянно продлевать туристическую, рабочую или бизнес-визу.
Но все это скорее не минусы, а просто особенности жизни экспатов. Все это нивелируется замечательным отношением со стороны местного населения, сказочным климатом и большим международным сообществом.
И даже если вы не рассматриваете Пхукет для проживания семьи, владение апартаментами, виллой или гостиничным номером в курортной зоне острова открывает весьма заманчивые перспективы. Речь идет о получении стабильной арендной прибыли в размере до 12% от стоимости жилья в год. Или же до 30% от перепродажи готового объекта, который вы приобрели на стадии строительства.
Индонезия
Остров Бали.
Размер инвестиций: от 75 тыс. долл.
Объекты инвестирования: квартиры, виллы, гостиничные номера.
Годовая доходность: 8-14%.
Почему Бали? Потому что это один из мировых туристических лидеров: размер туристического потока растет каждый год, как и спрос на курортную недвижимость для аренды и для приобретения. Стоимость жилья в курортной зоне ежегодно растет на 7-15% в зависимости от локации. А все документы, которые вам понадобятся, чтобы приобрести здесь жилье – только ваш паспорт.
С какими рисками сталкиваются инвесторы на острове? По-первое, неудачный выбор локации – особенно, если речь идет о дистанционном приобретении недвижимости. По-второе – ошибка при выборе застройщика и в результате некачественное строительство и затянутые сроки.
Чтобы избежать обеих этих проблем, стоит проконсультироваться с незаангажированными специалистами по недвижимости, проживающих непосредственно на Бали. Если выбирать локацию, то можно обратить внимание на очень перспективный регион – полуостров Букит. Что касается выбора застройщика, то здесь вариантов много – в заметном количестве присутствуют даже украинские девелоперы.
Доход от сдачи в аренду балийских апартаментов или вилл составляет 10-14% в год. А потенциальная капитализация объекта, если приобрести на этапе строительства – 20-40% от его первоначальной стоимости.
Португалия
Города: Лиссабон, Порту, Фару, курортный регион Алгарве.
Размер инвестиций: от 100 тыс. евро.
Объекты инвестирования: квартиры, виллы.
Годовая доходность: 4[[ГИФЕН]]7%.
Наибольшей популярностью среди украинских рантье пользуются страны Пиренейского полуострова – Испания и Португалия. Но есть несколько обстоятельств по которым стоит выбрать именно второй вариант.
Во-первых, Испания уже прекратила программу "золотая виза", тогда как в Португалии по-прежнему существует возможность получить постоянный вид на жительство за инвестиции, а затем и гражданство. В Испании существует риск, что жилье могут захватить бездомные – так называемые "оккупанты", которых потом почти невозможно оттуда выселить. В Португалии же такой проблемы не существует.
И последний фактор – это цены на недвижимость, которые в Португалии заметно ниже, чем в Испании.
Если говорить о недостатках португальского рынка жилья, то стоит упомянуть бюрократические препятствия, которые, правда, не так уж сложно преодолеть, если сопровождают опытные местные юристы. Также вы должны объяснить происхождение средств, которые вкладываются в местную недвижимость.
И напоследок, не стоит ждать от тамошних объектов фантастической капитализации. Европейский рынок жилья довольно консервативен, поэтому стоимость жилья здесь растет достаточно медленно. Но если подождать несколько лет, то можно получить значительную прибыль от перепродажи недвижимости.
Выводы
Итак, какие ключевые советы тем, кто собирается инвестировать в зарубежную недвижимость? Прежде всего вы должны четко ответить себе, какие цели преследуете. Вы выбираете спекулятивную стратегию, то есть перепродажу объекта недвижимости или получение постоянного арендного дохода? Или же зарубежное жилье нужно для собственного использования? Или возможно планируете совмещать проживание семьи со сдачей в аренду? Понимание целей влияет как на выбор страны, так и на выбор типа жилья.
Второй совет – грамотно подойти к выбору локации, застройщика, жилого комплекса и непосредственно объекта инвестирования. Со всеми этими аспектами может быть сложно разобраться, если речь идет о незнакомой стране – еще и в формате дистанционного заключения сделки. Но если начать работу с профессиональным агентством недвижимости, работающим на месте, риск сделать неудачный выбор можно минимизировать.
И наконец последний совет – обратите внимание на объекты, находящиеся под управлением мировых гостиничных сетей. Благодаря этому можно минимизировать объем собственных инвестиций, приобретя, например, долю гостиничного номера. А также можно избавиться от многих факторов головной боли, связанных с обслуживанием арендной недвижимости – управляющая компания сделает все за вас.