Квартиры подорожают на 18%? Как Нацкомиссия по ценным бумагам может перекроить рынок недвижимости

Багато років девелопери житла використовували інститути спільного інвестування (ІСІ) для залучення коштів приватних осіб у будівництво. Це легальна схема, яка дозволяла мінімізувати податкові витрати.

Механізм замінював податок на виведений капітал: не оподатковується, поки не виймаєш прибуток. Це наповнило ринок грошима покупців і спричинило бум житлового будівництва у 2014-2021 роках.

Восени 2023 року один з членів Національної комісії з цінних паперів і фондового ринку (НКЦПФР) вирішив переписати правила гри на цьому ринку. Він запропонував своє трактування чинного законодавства, яке унеможливлює роботу забудовників за звичними схемами фінансування.

Власники будівельного бізнесу обурилися і поїхали до голови НКЦПФР на розмову, що ненадовго поставило конфлікт на паузу. Однак схемами роботи забудовників уже зацікавилося Бюро економічної безпеки (БЕБ).

Зміна правил гри

У жовтні до кабінету голови НКЦПФР Руслана Магомедова неочікувано завітали найбільші київські забудовники. За словами співрозмовника ЕП в комісії, на зустрічі були присутні Владислава Молчанова та Ігор Ніконов – власники найбільших компаній на ринку Stolitsa Group та KAN Development відповідно.

Забудовники хотіли зрозуміти природу походження і мету листів-роз’яснень (ЕП має копії) щодо застосування законодавства у сфері інститутів спільного інвестування, які підписав член НКЦПФР Юрій Бойко. Викладена позиція комісії змінює принципи фінансування та продажу майже всієї житлової нерухомості.

ІСІ звільнені від сплати податку на прибуток. Фіскалізація відбувається лише в момент розподілу прибутку серед інвесторів, а це можливо, зокрема, при припиненні їх діяльності, тобто при ліквідації. Такий підхід стимулює реінвестування коштів у нові проєкти, а відповідно – зростання ринку.

Як це працює? Покупці квартир у житлових комплексах, що будуються, переказують кошти інвестиційному фонду, з якого ті через компанію з управління активами йдуть забудовнику. Після завершення робіт та введення об'єкта в експлуатацію право власності на нерухомість переходить до покупця.

Попередні договори купівлі-продажу, інвестиційні договори, відступлення права вимоги, форвардні контракти та цільові облігації дозволяли інвесторам купувати квартири на виплату, розтягуючи платежі на період зведення будинків. Можна сказати, що ці механізми замінили банківське іпотечне кредитування.

"Листи Бойка змінюють принципи існування ІСІ, які інвестують не тільки в будівництво. Якщо це робити ретроспективно, то можна спричинити банкрутство багатьох проєктів", – каже інвестбанкір, який обслуговує такі операції.

Ніконов та прессекретар Молчанової не підтвердили ЕП присутність підприємців на зустрічі з Магомедовим. Участь Ніконова підтвердив директор КУА "Валприм" Андрій Левін, який там був, та співрозмовники ЕП в комісії. "Записатися до голови на прийом може кожен охочий і порушити будь-яке питання", – наголосив член НКЦПФР Юрій Бойко.

Квартири подорожчають

Що змінюють листи Бойка? Пояснення буде складним навіть для фахівців. Згідно з аналітичною запискою однієї з фінансових компаній, ІСІ не зможуть залучати для будівництва кошти від фізичних та юридичних осіб з передаванням їм нерухомості. Фінансування зможе здійснюватися тільки коштами акціонерів ІСІ.

"У момент укладення договору про продаж квартири вона повинна перебувати в складі активів ІСІ, тоді це буде операція з активом. Якщо активу немає в складі активів ІСІ, то з ним не може бути проведена операція з продажу. Відповідно, такі кошти не звільняються від оподаткування. Це стосується попередніх договорів купівлі-продажу та інвестиційних договорів", – вказується в записці.

Відступлення права вимоги об’єкта нерухомості, на думку Бойка, має здійснюватися тільки за вартістю придбання. При продажу вище ціни придбання необхідно буде керуватися положеннями договору про купівлю-продаж, тобто на перевищення номіналу сплатити ПДВ.

Простіше кажучи, цими листами член НКЦПФР скасовує всі варіанти роботи фінансових компаній на ринку первинної забудови, а прибутки від операцій ІСІ з первинною нерухомістю мають бути оподатковані за загальною системою.

Левін з листів Бойка зрозумів, що правила роботи ринку зміняться так: розтермінування на купівлю квартири через ІСІ оподатковуватиметься за ставкою 18%. Покупцю не доведеться сплачувати додатковий податок тільки в тому випадку, якщо він перекаже фінансовій компанії 100% коштів за житло.

"Це ринок не вбʼє, але поставить перед вибором: або 100% оплати (тут питання, скільки людей мають такі можливості), або на виплат і тоді буде плюс 18% до ціни", – каже інвестбанкір, який працює на ринку житлової нерухомості.

Ініціативу не підтримали

Що означають листи членів НКЦПФР? З юридичної точки зору – нічого, каже Левін. За його словами, згідно з регламентом, роз’яснення підписує голова комісії після відповідного колегіального рішення її членів.

"Це не роз'яснення. Це окреме бачення окремого члена комісії", – підтверджує директор Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ) Андрій Рибальченко. На його думку, фривольне трактування законодавства в листах Бойка суперечить законодавству та унеможливлює давню схему будівництва житла.

"Це не відповідає декаді застосування закону, практиці Верховного Суду та бухгалтерським стандартам, це просто нелогічно. Постає питання, що відбувається, коли людина повністю розрахувалася за розстрочкою і квартира повністю переходить у її власність", – каже один з інвестбанкірів.

За інформацією джерел ЕП, голова та інші члени комісії не знали про листи Бойка, а після їх підписання регулятор не затверджував цих роз'яснень.

У жовтні УАІБ опублікувала листи Бойка, але швидко їх видалила. Директори фінкомпаній, до яких тоді звернулася ЕП за коментарем, узяли паузу. Кажуть, що листувалися з регулятором та обговорювали проблему на експертному рівні.

Чому виникла необхідність написати роз'яснення? Як повідомив Бойко, листи є узагальненими відповідями на запити, які начебто надходять до комісії.

"Тематика, викладена в листах, обговорюється з професійними учасниками, відбувається спілкування з профільною асоціацією, яка збирає своїх учасників для обговорення. Відбувається постійний робочий процес", – заявив Бойко.

За його словами, НКЦПФР не займається питаннями оподаткування чи обліку. У його листах йдеться про операції ІСІ та про законодавство щодо ринків капіталу.

"На будь-якому ринку є три групи гравців: які правильно розуміють законодавство і свідомо його дотримуються; які неправильно розуміють норми закону, через що його порушують; які копіюють модель роботи другої групи, сподіваючись, що ті все роблять правильно. Ці листи-відповіді були направлені профільній асоціації для проведення роботи серед другої і третьої груп гравців", – пояснив Бойко.

Чиновник додав, що раніше подібні листи-відповіді підписував не лише він. Бойко також відкинув звинувачення в ретроспективній зміні правил гри: "Усе просто: необхідно читати профільний закон, а зміна логіки і принципів, як ви говорите, можлива лише за умови зміни закону, а не через листи з моїм підписом".

Співрозмовники ЕП в комісії та на інвестиційному ринку кажуть, що після свого призначення у 2021 році в приватних розмовах Бойко не раз озвучував тезу про неприпустимість існування схеми з ІСІ, яка дозволяє мінімізувати податки в будівництві. Його слова серйозно ніхто не сприймав і, як виявилося, даремно.

На арені з'являється БЕБ

Розгадкою необхідності цих роз'яснень може слугувати зацікавленість БЕБ роботою будівельного ринку. Після того як Бойко підписав листи, до НКЦПФР надійшов запит від цього правоохоронного органу з проханням роз’яснити регулювання активів ІСІ та операцій з ними. Запит є в розпорядженні ЕП.

У БЕБ повідомили, що регулярно оцінюють вплив фінансових інструментів на економіку, а також вивчають юридичну практику, що застосовується під час використання таких інструментів. "Цінні папери належать до інструментів, які можуть бути використані в схемах податкової оптимізації, ухилення від сплати податків або виведення коштів та їх легалізації", – кажуть там.

Аналітики БЕБ оцінюють потенційні ризики податкової оптимізації та ухилення від сплати податків за допомогою використання пільг в оподаткуванні, які надають ІСІ, повідомили в бюро. При цьому інформацію в НКЦПФР вони запитували не в рамках кримінального провадження, а для оцінювання ризиків і загроз економічній безпеці держави, напрацювання способів їх мінімізації та усунення.

"У разі виявлення згаданих ризиків аналітики БЕБ матимуть змогу розробити та подати пропозиції для внесення змін до нормативно-правових актів з метою усунення передумов створення схем протиправної діяльності у сфері економіки", – повідомили в бюро. Там додали, що наразі не здійснюють досудового розслідування в кримінальних провадженнях стосовно посадових осіб ІСІ.

На ринку з'явилися чутки, що БЕБ може мати стосунок до появи розʼяснень Бойка для подальшого початку розслідування діяльності ІСІ. Сам Бойко не спростував і не підтвердив можливе неформальне спілкування із службовцями БЕБ.

"Комісія взаємодіяла і взаємодіє з іншими органами державної влади на постійній основі. Тут, напевно, не потрібно зупинятися на якомусь одному органі. Розкривати зміст спілкування з іншими органами державної влади, зокрема правоохоронними, я, на жаль, не можу", – відповів член комісії.

На запитання Левіну, чи допускає він, що поява листів може бути привзести до зацікавленості БЕБ діяльністю забудовників, він відповів: "Не хочу спекулювати, сподіваюся, ні".

У жовтні забудовники створили Українську асоціацію девелоперів. Офіційно – для комунікації з державою та громадськістю, неофіційно – щоб вирішити проблему змін у роботі ІСІ, яку спричинили листи Бойка, кажуть девелопери.