Вторая годовщина рынка земли: вытеснила ли земля любимую однушку у метро в портфеле инвестора? (укр)

І хоча на початку консервативний український інвестор віднісся до нових можливостей досить стримано: складні бюрократичні процедури і головне не розуміння (якщо ти ніколи не цікавився агро), яка земля є насправді перспективною для інвестування.

То вже незабаром повною мірою зміг оцінити всі переваги земельних інвестицій. І вже сьогодні попит в рази перевищує пропозицію.

Чому земля стала одним з найбільш популярних інструментів в портфелі українського інвестора?

• Земля — це вичерпний ресурс, на який завжди є і буде попит.
• Низький поріг входження в порівнянні навіть з найдешевшою нерухомістю: одна ділянка розміром 2 — Га може коштувати від 4500 доларів.
• Майже вся земля с/г призначення вже перебуває в оренді, а значить приносить дохід з першого дня придбання.
• Не потрібні витрати на ремонт і благоустрій.
• Ризики військових дій мінімальні: навіть при прямому влучанні, земля досить швидко відновлюється до придатного для обробки стану.
• Якість та родючість землі в Україні найкраща в Європі.
• Стабільний щорічний прибуток від оренди 4 - 7%
• Зростання вартості активу: прогнози  зводяться до коридору 15-30% середньорічного приросту. Хтось з експертів більш оптимістичний, хтось менше але якщо брати досвід європейських країн сусідок то середньостатистичні показники показують що за перші 5 років — вартість землі подвоїлась, через 7 років — потроїлась, за 10 — збільшилась майже в 5 разів і продовжує зростати.
• Стійкість до криз: попри війну українська земля не тільки не втратила у вартості, але в більшості регіонів зросла в середньому на 20% за останній рік. І це якщо брати в доларовому еквіваленті.

Еволюція попиту на землю до і під час війни?

Як було до війни?

З самого початку відкриття ринку землі попит в центральних регіонах був найбільший. Це пов’язано з тим, що статистично там більша кількість ділянок, більше областей, районів, більша конкуренція серед агрокомпаній.

Тай взагалі, сам регіон більш інформаційно "прокачаний": всі знають що Вінниця - це аграрний край, а Полтавщина найкращі чорноземи, рілля щей поклади газових родовищ.

Але якщо порівнювати якість землі, кількість опадів, можливість заробітку фермерам з одного гектару, то Чернігів і Суми завжди були трохи недооцінені.

Такої роскрутки  як по центральних регіонах там не було але по якості грунтів і по перспективі господарської діяльності орендарів ці області є дуже привабливими. Тут і вартість ділянок в перерахунку на гектар трохи нижча ніж в середньому по Україні і площі самих ділянок значно більші.

Тобто пропозиції в північних регіонах були цікавіші з точки зору зростання вартості. І багато хто з інвесторів приставав на таку вигідну пропозицію.

До війни найбільша кількість угод були на Полтавщині, Київщині і Вінниччині.

А за площами землі, щодо яких зафіксовано правочини лідирували: Харківська, Полтавська і Кіровоградська області.

Що зараз?

Коли після тотальної зупинки проведення будь-яких угод з відчуження майна в червні 2022 року ринок потихеньку почав відновлювати свою роботу, то попит на північні регіони знизився ще більше.

Звичайно, знаходяться і такі екстремальні інвестори, які згодні купувати ділянки навіть в 50 км зоні від кордону, вони готові ризикувати задля  максимальної капіталізації.

Але це скоріше виняток із загальної тенденції. І хоч ці ділянки продовжують оброблятися: є і професійний фермер, який платить гарні відсотки по оренді, але ми розуміємо що і ризик підвищений.

Головний тренд зараз купувати землю в центральних регіонах і частково спрямований на захід. Якщо подивитися як сприймають інвестиції в с/г землю приватні інвестори, то здебільшого для них це дуже консервативний, супер надійний актив, який фактично неможливо знищити, який приносить стабільні орендні надходження і достатню капіталізацію.

Вони хочуть бути спокійними і негратися в рулетку з можливими надприбутками. Тому і фокусуються на центральних регіонах. У лідери зараз вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина і Хмельниччина.

Якщо говорити про західні регіони, то земля тут коштує набагато дорожче, тут складніше знайти ділянку через високу конкуренцію, да і площа самих ділянок (через особливості розпайовки) значно менша чим в центрі і на півночі.

Як різняться ціни на хороші ділянки в розрізі регіонів?

Україна рухається по шляху поступового збільшення ціни земельних ділянок.  Військові дії сповільнюють але не зупиняють цей процес.

Звичайно в зоні наближеної до лінії фронту та до кордонів з росією чи білоруссю є певне дисконтування вартості але якщо брати в цілому по всій Україні, то з початку 2023 року ціна землі сільгосппризначення зросла в середньому на 15 - 20%. Сьогодні хороші ділянки  по вартості досягають:

• Вінницька, Тернопільська, Хмельницька області до 2800-3000 за 1 Га
• Полтавська область до 2600  $ за 1 Га
• Чернігівська - Сумська області в районах з високою конкуренцією досягають показників в  2400 - 2500 $ за 1 Га
• Як змінився портрет інвестора до війни і зараз?

Основним інвестором до війни були  підприємці середнього і вище рівня, більшість яких заходили з інвестицією від 30 і більше гектарів. Коли ж почалась війна, головною турботою підприємців став порятунок власного бізнесу, а питання інвестицій відійшло на задній план.

А от роздрібні інвестори, які працюють по найму або на фрілансі, навпаки переорієнтували свої портфелі з класичної житлової нерухомості на землю с/г призначення. Оскільки нерухомість має високі ризики руйнування внаслідок військових дії, а земля як актив майже позбавлена такого недоліку.

Принаймні їй точно не загрожує тотальне знищення.

Так на сьогодні серед клієнтів компанії майже 65% представники напрямку IT, 15,8% це підприємці, збільшується частка інвесторів - військових, яких вже близько 10%.

Відрізняється і підхід в інвестуванні: зазвичай АйТішник спочатку обирають 1 -2 ділянки, так би мовити тестують новий інвест інструмент на собі. А вже згодом докуповують ще декілька ділянок, поступово нарощуючи свій портфель земельних інвестицій.

Наприклад, доля таких повторних покупок в компанії Твоє коло складає приблизно 35%.

Скільки землі зараз в середньому купує один інвестор?

Якщо відкинути угоди з великим чеком по 50 і більше гектарів, частка яких не є дуже вагомою, то в середньому один  інвестор купує від 3 ділянок площею по 2 га. Тобто приблизно на одного інвестора приходиться 6 Га. Та слід зважати і на повторні закупи, на які припадає кожен третій випадок.

Які стратегії інвестування обирають інвестори сьогодні?

• Придбати велику ділянку по одній угоді. Але слід розуміти, що максимальні розпайовки які бувають це 5 - 6 Га на ділянку. І то це трапляється дуже і дуже рідко. Більші ділянки можна пошукати в Чернігівській, Житомирській або Сумський областях.
• Розумною альтернативою пошуку великої ділянки може стати концентрація на підборі ділянок поруч в одному регіоні: тоді коли ринок відкриється для великих агрокомпаній і конкуренція на землю зросте, такі ділянки будуть користуватися більшим попитом, і у власника буде сильніша переговорна позиція і по оренді і по ціні продажу.
• Максимальна капіталізація: ця стратегія включає вибір ділянок в регіонах де через ризики військових дій ціни найнижчі.
• Придбати ділянку яка знаходиться в оренді в одного із ТОП 5 великих агрохолдингів.
• Обирати  лише орендарів з числа агрохолдинги з іноземним капіталом.
• Інвестори з великою сумою для інвестування прагнуть максимально диверсифікувати земельний банк по областям і під різними агрокомпаніями.
• Навіщо інвестору потрібна керуюча компанія?

Інвестори, які вперше приходять на ринок землі  спочатку намагаються переносити свій попередній досвід з традиційної житлової нерухомості на землю.

Здавалось би ну що тут такого: обери ділянку на маркетплейсі, заплати комісію брокеру, оформи угоду на право власності, договір оренди і радій отримуючи свої відсотки. Начебто схема проста.

Але з часом виникають питання: чому не відбувається індексація орендної плати або гірше - взагалі не сплачується оренда, чому при спробі продати, покупці пропонують мізерні ціни, коли начебто аналогічні ділянки і в тому ж регіоні купують значно дорожче?

Насправді обрати дійсно перспективно, інвестпривабливу землю, якщо ти не професіонал в земельних питання, справа не з легких. Потрібно розуміти і яка конкуренція в регіоні, і яка якість грунту, і які наміри в орендаря щодо цієї ділянки, і чи достатньо в регіоні опадів, і якій там рельєф, і чи вся ділянка обробляється орендарем, і які там умови договорів оренди.

Додайте до цього процедури юридичних перевірок, дотримання переважного права орендаря і отримаєте купу нервів і часу для вирішення усіх цих питань.

Але і на цьому інвестиційна робота не завершується, адже потрібно слідкувати за станом регіону, рівнем оренди, попитом на землю, дотриманням договірних умов, передомовлятися про їх покращення.

А ще слід враховувати, що більшість договорів оренди укладені багато років тому і новий власник просто стає їх правонаступником. Або площадка з продажу в день угоди чи раніше перекладає договір оренди на 15+ років з умовами не в сторону інвестора.

Сьогодні договори оренди дуже криві: відсоток виплати рахується від НГО, більша частина це просто стала цифра в гривнях без прив’язки до індексації, інфляції чи курсу долара. Якщо говорити про системні велики підприємства то в них договора дуже не цікаві для інвестора.

Щоб перевести їх в конкурентні площину, додати пункти про відповідальність орендаря, справедливий перегляд умов, індексацію потрібна постійна системна робота і сильна переговорна позиція. Одному інвестору орендар нізащо не стане переглядати умови угоди, а от коли до нього звертаються сотні орендодавців з тим сами запитом - це інша справа.

Саме в цьому і полягає робота керуючої компанії - представляти інтереси всіх інвесторів перед орендарем. Чим більше землі знаходиться в управлінні керуючої компанії тим сильніша і переговорна позиція.

Якщо ви співпрацюєте з керуючою компанією, то всі ці питання вирішує вона. Все що потрібно інвестору: визначитися з бюджетом, стратегією і надати побажання менеджеру компанії. А далі за справу візьмуться професіонали.

Фахівці команди Твоє коло працюють кожен день щоб інвестувати в землю було легко, прозоро, зручно і вигідно.

Єгор Лісничий, комерційний директор Твоє Коло