Россияне избавляются от недвижимости в Крыму. Как украинцам вернуть жилье после деоккупации?

Після анексії Автономної Республіки Крим у 2014 році влада і народ Росії були впевнені, що "це назавжди". Попри абсолютне невизнання анексії цивілізованим світом росіяни почали обживатися на українській землі.

Окупанти "з материка" купували квартири і будинки в Криму на вторинному ринку, інвестували в будівництво житла, отримували у власність службову нерухомість, забудовували земельні ділянки самостійно.

Через вісім років після анексії Україна максимально наблизилася до деокупації Криму.

Мрії росіян про безтурботне життя на краденій землі почали марніти на очах. Найкраще відчуття приреченості передала авторка відомого відео: "Мамулєчка, надо свалівать отсюда".

Серпневі вибухи в Криму запустили першу хвилю панічних оголошень про продаж квартир та будинків на півострові. В очікуванні деокупації Криму в "тимчасово місцевих" росіян з'явилося бажання швидко позбутися нерухомості.

Друга хвиля почалася 8 жовтня. Легендарна "бавовна" на Кримському мосту ще більше зміцнила віру окупантів у незворотності повернення Криму до України.

За даними російських порталів нерухомості, кількість термінових оголошень про продаж житла в Криму та Севастополі досягла рекордних показників.

Розуміючи, що після деокупації можна безоплатно втратити квадратні метри, росіяни готові реалізувати нерухомість з 50-відсотковою знижкою. Утім, попит на купівлю житла в Криму близький до нуля.

Як змінилися пропозиція, попит та ціни на нерухомість у Криму

За даними російської бази нерухомості "Циан", на початку грудня 2022 року в Криму на продаж було виставлено понад 7 тис будинків, дач і таунхаусів. Ще майже 15 тис оголошень стосуються продажу квартир.

Портал оголошень "Авито" містить 11,5 тис пропозицій про продаж в Криму на вторинному ринку квартир і 10,7 тис – будинків, котеджів і таунхаусів.

Російська база "Мир квартир" містить 20,3 тис оголошень про продаж на півострові квартир і 41 тис – будинків. За даними видання "Крим.Реалії", кількість оголошень з продажу нерухомості істотно не змінюється останні кілька місяців.

Серед пропозицій зустрічаються однокімнатні квартири в Криму за 3-4 млн руб (1,77-2,35 млн грн за курсом НБУ), які раніше продавали за 5-6 млн руб (2,95-3,54 млн грн).

Про зниження цін на житло в Криму каже місцевий "голова Гільдії рієлторів Криму" Дмитро Жидєлєв. Він стверджує, що заявлені в оголошеннях ціни на нерухомість "істотно відрізняються" від тих, за якими відбуваються фактичні угоди.

Так, при купівлі квартири в Криму можна виторгувати у власника від третини до половини її вартості, заявив він пропагандистським російським ЗМІ.

За масовими пропозиціями нерухомості на півострові стоїть бажання продавців швидко отримати гроші, тому вони готові йти на поступки.

Місцеві рієлтори стверджують, що з березня 2022 року кількість угод на ринку нерухомості в Криму скоротилася у 2,5 разу порівняно з березнем 2021 року. Продажі в новобудовах упали на 70% порівняно з 2021 роком.

Хвиля масових оголошень про продаж нерухомості в Криму почалася наприкінці літа і посилилася у вересні. Імовірно, це було пов'язано із серпневими вибухами на розташованих на півострові авіабазі та складі боєприпасів.

За свідченням фахівців, яких цитує видання "Крим.Реалії", тоді місцевий ринок нерухомості заполонили десятки тисяч пропозицій. Проте до укладання угод справа доходила рідко.

Зрештою, зростання обсягу пропозицій квартир спостерігається не тільки на тимчасово окупованих українських територіях, а й по всій Росії.

Кількість оголошень про терміновий продаж нерухомості на вторинному ринку в РФ з 24 лютого зросла на 85%, кажуть аналітики "Циан".

Що трапилося з нерухомістю українців після окупації Криму

З 21 березня 2014 року на території Автономної Республіки Крим діють законодавство та державні органи Росії.

За словами керівного партнера юридичної компанії Winner Ігоря Яська, у вересні 2014 року в Криму затвердили "законодавство", яким зберігалося право власності на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомого майна на території півострова в українських громадян та українських юридичних осіб.

Щоб проводити будь-які операції з будинками, квартирами або земельними ділянками, українці мали зареєструвати нерухомість у Єдиному державному реєстрі прав Російської Федерації, додає Ясько.

Проте це, звісно, не передбачене українським законодавством.

Після анексії Криму українські парламентарі регламентували правовий режим окупації, ухваливши закони про особливості здійснення економічної діяльності на півострові, додає старша юристка ЮФ Integrites Тетяна Сторожук.

За фізичними та юридичними особами зберігаються право власності, інші речові права на нерухоме майно, що перебуває на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.

"Право власності непорушне. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Право власності на житло не обмежується ні строками, ні територією", – пояснює юристка Expatpro Анна Богданець.

Як функціонував ринок нерухомості в Криму останні вісім років

Протягом 2014-2022 років ринок нерухомості в тимчасово окупованому Криму продовжував функціонувати, каже Богданець. Українці продавали свою нерухомість на півострові.

За даними агенцій нерухомості, тільки в перший рік окупації росіяни придбали понад 10 тис квартир та інших об’єктів нерухомості в Криму.

Крім того, з 2014 року на півострові проводилася незаконна конфіскація приватної власності за законами РФ. За даними Богданець, до 2017 року Росія конфіскувала понад 4,5 тис державних і приватних об’єктів нерухомості.

У 2020 році росіяни видали указ, за яким іноземці не мають права володіти землею в прикордонних регіонах, до яких віднесена майже вся територія тимчасово окупованого Криму. Такими іноземцями окупаційна влада вважає українців та кримських татар, що не відмовилися від українського паспорта.

"Тисячі об’єктів нерухомого майна, насамперед земельних ділянок, були конфісковані та продані новим власникам протягом 2021 року", – каже Богданець.

За якими законами укладали угоди в Криму під час окупації

Окупаційна влада Криму визнає лише документи, оформлені відповідно до законодавства Росії, каже керівний партнер юридичної компанії JN Legal Ян Левітас.

У більшості випадків майно спочатку вносилося в російський реєстр речових прав, а потім продавалося за законодавством РФ. Однак ці документи не визнає жодна інша держава.

"При вчиненні правочину з продажу майна на тимчасово окупованих територіях такий правочин буде визнано лише тією країною, за законодавством якої він укладався", – додає Левітас.

Усі реєстраційні дії з нерухомим майном, яке розташоване в тимчасово окупованому Криму, відповідно до законодавства України, здійснювали органи державної реєстрації прав Херсонської та Запорізької областей.

Партнер юридичної компанії Moris Роман Титикало зауважує, що перші рік-два після анексії обачливі власники реєстрували нерухомість на півострові за законодавствами двох країн.

"Вони підписували в Криму договір за законами РФ, потім їхали в Херсон і в українського нотаріуса посвідчували договір купівлі-продажу", – пояснює Титикало.

Лазівкою користувалися громадяни, які мали український і російський паспорти. "Значну кількість нерухомості скупили громадяни РФ, які приїхали "з материка", але вони за українськими законами угоди не оформляли", – додає він.

Чи визнає Мін'юст України угоди, укладені за російським законодавством

Україна не визнає угоди, посвідчені за законами Росії. Правочини щодо нерухомого майна за російським законодавством автоматично нікчемні і не мають юридичних наслідків, пояснює Левітас.

Український Мін’юст заблокував доступ кримської влади до держреєстру речових прав на нерухоме майно ще у 2014 році, додає Богданець.

Купівля нерухомості в Криму за російськими законами після 2014 року ризикована для росіян та громадян інших держав. За протиправне захоплення власності іншої особи може настати кримінальна відповідальність.

Сторожук нагадує: будь-які спроби взаємодії з окупаційною владою можуть розглядатися і тлумачитися як визнання такої влади, а отже, заборонені.

Ідеться про отримання дозволів, реєстрацію активів, здійснення платежів через кримські банківські установи, сплату податків та зборів.

Відповідно, реєстрацією нерухомості в Криму за законами РФ можуть зацікавитися українські правоохоронні органи.

Після 24 лютого 2022 року такі дії і транзакції за законодавством України неможливі через закриття реєстру, заборону вчинення нотаріальних дій за зверненнями громадян РФ, заборону проведення банківських розрахунків з росіянами.

З березня 2022 року уряд наклав мораторій на відчуження нерухомості суб'єктами, пов'язаними з РФ, і на їх користь, нагадує Сторожук. Дія мораторію також поширюється на перехід права власності при спадкуванні чи за рішенням суду.

Чи визнають документи на нерухомість громадян РФ після деокупації Криму

З 2014 року угоди з кримською нерухомістю, проведені в Україні та внесені до українського Державного реєстру, не визнаються Росією, а з внесені до російського реєстру – не визнаються Україною. Але є одне "але".

У практиці Міжнародного суду ООН щодо окупованих територій є так звані намібійські винятки.

Вони передбачають, що документи, видані окупаційною владою, повинні визнаватися, якщо їх невизнання суттєво порушує або обмежує права громадян, пояснює Ясько.

"Європейський суд з прав людини констатував: консультативний висновок Міжнародного суду чітко показує, що в таких ситуаціях зобовʼязання ігнорувати, не брати до уваги дії існуючих де-факто органів та інститутів (окупаційної влади) далеке від абсолютного.

Для людей, що проживають на цій території, життя триває. Це життя потрібно зробити більш стерпним і захищеним фактичною владою, включаючи її суди. Дії фактичної влади в інтересах жителів цієї території не можуть просто ігноруватися третіми країнами або міжнародними організаціями, особливо судами", – переказує Ясько рішення суду.

Однак визнання актів окупаційної влади в обмеженому контексті захисту прав мешканців окупованих територій жодним чином не легітимізує таку владу, додає юрист.

За певних обставин операції з нерухомістю на тимчасово окупованих територіях можуть бути визнані дійсними за процедурою "конвалідації нікчемних правочинів". Наприклад, при переході прав власності відповідно до заповіту.

Чи повернуть собі українці продане або втрачене в Криму житло

Квартири, будинки, земельні ділянки та інша нерухомість в Криму завжди залишалася і залишається у власності осіб, які мали такі об'єкти у власності або користуванні на початок тимчасової окупації, каже Сторожук.

Особа, яка має українські документи на нерухомість, після окупації має повне право розпоряджатися своїм майном, незалежно від того, які правочини укладалися за законами РФ, додає Левітас.

Якщо такою нерухомістю розпоряджається росіянин або громадянин іншої держави, що нібито набув її у власність за російським законодавством, то особа, яка набула права власності з дотриманням вимог українського законодавства, має право подати судовий позов про усунення перешкод у користуванні майном, каже Богданець.

Зокрема, окупанта можуть примусово виселити.

"Не виключаю, що після звільнення Криму будуть судові спори, у яких нові власники проситимуть визнавати за ними право власності на нерухомість за набувальною давністю, визнавати правочини укладеними.

З іншого боку, у громадян України, які продали майно громадянам РФ, будуть усі шанси його повернути", – вважає Титикало.

Сторожук очікує, що Україна ухвалить спеціальний закон, який вирішить нестандартні питання права власності на території Криму та врегулює відносини за участю осіб, пов'язаних з державою-агресором.

Юридичним особам – резидентам РФ, які оформили документи на право власності під час окупації, не варто розраховувати на поблажливість української влади. Їх майно може бути примусово вилучене відповідно до закону.

Окреме питання – купівля українськими громадянами нерухомості, збудованої під час окупації.

Зараз питання правового статусу такого майна не врегульоване. Левітас упевнений, що українські законодавці подбають про ці випадки і українці залишать за собою права на придбане майно.