Продажи недвижимости возобновились, но покупателей нет. Что дальше?

У великих містах продажі первинної житлової нерухомості почали відновлюватися ще в квітні. На початку травня були відкриті до продажу квартири в 40% ЖК країни.

Паралельно відновлюється будівництво. Порівняно з довоєнним лютим, на початку травня поновилася робота з зведення 14% житлових комплексів Києва, 56% – Одеси, 90% – Львова.

Кількість активних будівельних майданчиків поступово зростає.

Як свідчать дані сервісу з пошуку нерухомості ЛУН, 15 червня в столиці будувалися 83 ЖК або 47% від показника лютого. В Одесі мова йде про 69% комплексів, у Львові – про 92%.

У Києві частково відновили роботу компанії, на які припадають близько 80% столичного ринку нерухомості.

Мова йде про "Київміськбуд", "Інтергал-буд", "КАН девелопмент", Stolitsa Group, Perfect Group, РІЕЛ, Saga Development, DIM, Status Group, GEOS, "Ковальська", A Development та City One Development.

Чи готові українці інвестувати в житло під час війни? Хто купує нерухомість у такий непростий час та чи всі компанії-забудовники витримають випробування війною?

Цікавляться, але не купують

Потенційні покупці нерухомості наразі не ризикують вкладати кошти в об'єкти, що будуються.

За словами президента холдингової компанії "Київміськбуд" Ігоря Кушніра, ті, хто наважуються купити житло в новобудовах, надають перевагу готовим квартирам або таким, що перебувають на фінальній стадії будівництва.

У групі компаній DIM це підтверджують і зазначають, що найчастіше інвестори цікавляться проєктами, готовими на 60% і більше.

Комерційна директорка "Інтергал-буду" Анна Лаєвська каже, що платоспроможні інвестори чекають на стабілізацію ситуації.

Загалом забудовники не можуть похвалитися високими показниками продажів.

Перший день після відновлення роботи Кушнір описав коротко: "Це ні про що". Якщо до лютого найбільший столичний забудовник продавав у середньому по 20 квартир на день, то зараз – три.

Падіння продажів характерне для всіх регіонів України, у тому числі для західних. За даними "Інтергал-буду", порівняно з довоєнним періодом, навіть там, у відносно безпечних містах, укладається мізерна кількість угод.

"Мова йде про продаж десятка квартир на місяць сумарно усіма гравцями ринку в регіоні", – констатує Лаєвська.

Де і як знайти клієнтів на квартири? Відповіді на це запитання девелопери не знають.

"Якість цільових лідів (контакти потенційного клієнта, який проявив інтерес до продукту – ЕП) ми зараз оцінюємо. Люди цікавляться, але чи готові вони купувати – питання відкрите", – пояснює співрозмовник.

Утім, дані компаній дозволяють "намалювати" орієнтовний портрет потенційного клієнта девелоперів.

Портрет покупця

Платоспроможний попит населення наразі вкрай низький, зазначають в "Інтергал-буді". Велика кількість потенційних покупців квартир надовго чи навіть назавжди відклала свої інвестиційні плани.

В одній із столичних компаній, яка будує житло переважно бізнес-класу, розповіли, що серед покупців або тих, хто цікавиться придбанням квартири, переважають переселенці з окупованих територій і постійні клієнти.

"Заможні люди (постійні клієнти – ЕП) готові вкладати в нерухомість у розрахунку на те, що після війни вона істотно зросте в ціні", – пояснює співрозмовник.

У групі компаній DIM фіксують зацікавленість з боку чинних інвесторів у коморах та паркомісцях. Ці приміщення мешканці планують використовувати як укриття під час повітряних тривог.

Факти свідчать, що первинний ринок нерухомості наразі на боці покупців.

"Ринок новобудов зараз однозначно на стороні споживача, і подальший пошук балансу між попитом та пропозицією буде тривати ще деякий час. Для потенційних інвесторів відчинилося вікно можливостей: спеціальні умови, акції чи навіть індивідуальні пропозиції від забудовників", – вважає директор з маркетингу компанії ЛУН Денис Суділковський.

Ціни зростають і не зростають

Як свідчать дані ЛУН, поведінка забудовників щодо цінової політики неоднакова. У доларах вартість квадратного метра в 60% новобудов Києва залишилася незмінною, у 30% – зросла, у 10% – упала.

У червні середня ціна квадратного метра в новобудовах столиці становить 1 270 дол – стільки ж, скільки до початку повномасштабного вторгнення Росії.

У Львові середня вартість квадратного метра за час війни зросла на 90 дол до 900 дол, в Одесі – залишилася без змін: 850 дол.

Опитані ЕП забудовники стверджують, що не підвищували ціни після відновлення роботи.

"Ціни залишилися на довоєнному рівні. Ми поки що не переглядали вартість нерухомості ні в Києві, ні в інших містах, зокрема у Львові", – каже Лаєвська.

У групі компаній DIM відповіли, що в гривні ціни дещо підвищилися, але в доларовому еквіваленті їх стримують.

Собівартість будівництва тимчасом зростає. На це впливають вартість пального, ускладнення логістики та здорожчання трудових ресурсів через їх брак.

"Усім девелоперам доводиться змінювати ланцюжки постачання матеріалів. Наприклад, скло до війни купували в Росії, а віконні профілі, навіть німецькі, – у Білорусі.

Потрібно шукати нових постачальників. Проєктна документація будинків розробляється з урахуванням конкретних матеріалів, отже, її теж потрібно коригувати", – ділиться один з учасників ринку.

Водночас ті, хто до 24 лютого оформили купівлю нерухомості з поступовою виплатою, є приємна лазівка.

У таких договорах при здійсненні оплати зафіксована прив'язка до офіційного курсу Нацбанку – 29,25 грн за дол, тому інвестори можуть платити за курсом, нижчим за реальний – 35,55 грн за дол.

Держава заблокувала продажі

Імовірно, ситуація на столичному ринку нерухомості було б кращою, якби Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку не заборонила проводити операції з активами інститутів спільного інвестування.

Заборона обмежує проведення угод девелоперами, які продають квартири через фонди фінансування будівництва, пайові інвестиційні фонди, корпоративні інвестфонди.

Це складніший формат продажу нерухомості, ніж звичайна угода купівлі-продажу, але він дозволяє зменшити кінцеву вартість квадратних метрів.

Ухвалене 8 березня рішення було покликане зупинити можливий відплив коштів з країни, проте з часом воно втратило актуальність, принаймні в деокупованих регіонах.

Наприклад, у списку областей, де компаніям з управління активами можна проводити операції, є Чернігівська область, але відсутні Київ і Київщина. За таких умов столичні девелопери змушені погоджувати кожну операцію з НКЦПФР.

За словами Лаєвської, компанія подала документи для отримання спецдозволів на здійснення діяльності з активами ІСІ, аби мати змогу виконати свої зобов'язання перед інвесторами і передати їм право власності на готове житло.

"Очікуємо рішення щодо нашого запиту", – сказала вона.

Водночас, за даними співрозмовників ЕП в комісії, чекають не всі забудовники, деякі з них з НКЦПФР "домовляються".

Що далі

Учасники ринку поділилися на песимістів та оптимістів.

Кушнір вважає, що до закінчення війни продажі квартир до попередніх рівнів не відновляться. Лаєвська переконана, що попит на ринку буде вкрай низьким ще протягом року-півтора.

"Люди не поспішатимуть вкладати кошти в нерухомість. Ті, хто потребують нового житла замість знищеного в ході воєнних дій, не зможуть його купити без підтримки держави або міжнародних інституцій", – каже вона.

На думку співрозмовників ЕП, оптимістичний сценарій передбачає значне пожвавлення ринку одразу після завершення гарячої фази війни. Підтримає сектор допомога міжнародних організацій та урядів.

"Попит на нерухомість буде зростати. Десятки тисяч родин залишилися без житла, тож пошук та надання їм нового помешкання – першочергове завдання держави.

Комусь нададуть квартири за умовами програми викупу готового житла в забудовників, комусь житло придбають фонди та іноземні інституції, а хтось впорається самотужки", – кажуть у DIM.

Забудовники готові брати участь у державних програмах та пропонувати спеціальні умови придбання, але дожити до часів великої відбудови житла можуть не всі.

За інформацією джерел ЕП, відсутність грошових надходжень за час війни вдарило по щонайменше двох столичних девелоперах. Вони не відновили роботи і розпустили персонал.

За непідтвердженою інформацією, деякі забудовники почали демпінгувати і продають готові квартири із знижкою 40%.

Війна може спровокувати нові банкрутства на ринку нерухомості. Через низький попит на квартири ціни зростатимуть повільніше, ніж собівартість будівництва.

Девелопери зменшуватимуть маржу. У поєднанні з відсутністю продажів у них може не вистачити коштів на добудову незавершених проєктів.