С новыми ставками: как изменится налогообложение операций с недвижимостью

Днями президент підписав закон про запобігання бюджетним втратам через ухилення від оподаткування. За оцінками урядовців, фінансовий ефект для державного бюджету від реалізації закону становитиме десятки мільярдів гривень.

Нові податкові правила найбільше зачеплять великий бізнес, а населення торкнуться у сфері нерухомості.

До другого читання із законопроєкту прибрали скандальну пропозицію обкладати 20-відсотковим податком перший продаж квартир. Проте лишилися чинними зміни щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомості.

Що зміниться для власників нерухомості, які після оприлюднення закону захочуть продати своє майно?

Угоди з якими обʼєктами нерухомості підлягають оподаткуванню?

Оподаткуванню підлягають угоди, які передбачають перехід права власності на житлову та нежитлову нерухомість:

✔ житловий будинок або його частину;

✔ квартиру або її частину;

✔ кімнату;

✔ гараж;

✔ садовий будинок та господарські споруди, земельну ділянку під ними;

✔ земельну ділянку.

Від оподаткування звільняється безоплатне отримання громадянами ділянок із земель державної або комунальної власності в межах лімітів, встановлених статтею 121 Земельного кодексу.

Як зараз оподатковуються операції з нерухомістю?

Дохід платника податків від продажу або обміну об'єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік.

Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об'єкта, зафіксованої в договорі купівлі-продажу, до Пенсійного фонду і державного мита.

Другий та кожен наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5% і по 1% до Пенсійного фонду та держмита.

Якщо продається нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років, необхідно сплатити 5% від суми угоди. Щоправда, ця вимога не поширюється на успадковане майно.

Уряд хоче обкласти житло новим податком: чи подорожчають квартири на 20%

Продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця, апартаменти) оподатковується за ставкою 5% навіть при першому продажі за рік.

Додатково з доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової, стягується військовий збір у розмірі 1,5%.

Що змінює закон №5600?

З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об'єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18% від нової бази оподаткування, про яку йдеться далі.

Другий продаж житла за рік, як і раніше, оподатковується за ставкою 5%.

Також ставка 18% застосовується при другому і кожному наступному продажі комерційної нерухомості за рік та першому і кожному наступному продажі житла, що перебуває у володінні продавця менше трьох років.

Нові податки на нерухомість, сільське господарство та надприбутки олігархів: що лишилося від "антиахметівського" закону після 11 тисяч правок

Ще одна інновація закону №5600 – введення поняття земельної ділянки сільськогосподарського призначення внаслідок початку роботи ринку землі. На ці ділянки поширюються такі ж правила, як і на інші об'єкти нерухомості.

Більш детально про земельні податки – у відео ЕП.

Що є базою для оподаткування?

Базою оподаткування є сума, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта, розраховану модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем.

У законі є зміни для третього і кожного наступного продажу житла за рік; другого і кожного наступного продажу комерційної нерухомості за рік; першого і кожного наступного продажу житла, що є у володінні менше трьох років.

Базою оподаткування для них залишається дохід, отриманий від продажу нерухомості, але змінюється спосіб його підрахунку.

Дохід від продажу можна зменшити на суму, витрачену на придбання такого об’єкта. Тобто дохід від продажу рахуватиметься за формулою: оподаткований дохід = валовий дохід від продажу – витрати на придбання активу.

Витрати на придбання чи будівництво такого об’єкта повинні бути документально підтверджені. Якщо така нерухомість подешевшала, з її продажу не платяться податки.

Чи поширюється правило першого, другого і третього продажів на членів сім’ї?

Ні, правило поширюється на кожного платника податків окремо.

Якщо майно перебуває в спільному володінні, наприклад, у подружжя, то продаж такої нерухомості зараховується в податкову історію обом членам подружжя.

Якщо людина продає різні об’єкти нерухомості протягом року, то чи буде рахуватися це як другий і третій продажі?

Так, продаж упродовж року окремо квартири та будинку будуть вважатися двома отриманнями доходу від продажу нерухомості. Відповідно, з другого продажу необхідно сплачувати податки.

Правила почнуть діяти з 1 січня 2022 року. Якщо особа купила квартиру 15 січня 2021 року і продасть після 16 січня 2022 року, це вважатиметься першим чи другим продажем?

З доходу, отриманого від продажу нерухомості, що перебуває у володінні продавця менше трьох років, необхідно буде сплатити 18%.

Чи є винятки, якщо особа продає кілька успадкованих об’єктів нерухомості протягом року?

Дохід, отриманий фізичною особою від продажу квартири не частіше одного разу протягом звітного податкового року, не оподатковується податком на доходи фізосіб.

При цьому спадкоємцям не потрібно дотримуватися умови трирічного перебування майна у власності. У разі продажу протягом року другого і наступних об'єктів житлової нерухомості, отриманого в спадщину, одержаний дохід буде оподатковуватися за ставкою 5%.

Які діють правила, якщо протягом року продати три-чотири успадковані земельні ділянки або одну, отриману під час розпаювання?

Як продавати землю (пай). Інструкція

Перший продаж за рік не оподатковується, другий і наступні – оподатковуються за ставкою 5%.