Вартість довгострокової оренди квартир у Києві росте з весни. З травня до жовтня столичні орендодавці підняли ціни на 30%. Однокімнатна квартира тепер коштує 13 тис грн, двокімнатна – 22 тис грн, трикімнатна – 42 тис грн. Ціни не лише повернулися до докризових, а подекуди їх навіть перевищують.

Підйом ринку, який тривав з 2016 року, зупинив коронавірус. Через локдауни вартість оренди житла у 2020 році впала, однак у 2021 році почався новий цикл зростання. Ціни штовхає вгору початок ділового сезону та повернення до офлайн-навчання студентів, які винаймають житло у великих містах.

Де межа цін на найбільш популярне житло у Києві та що може їх стримати?

Де і як зростала оренда

Ринок довгострокової оренди житлової нерухомості вийшов з коронакризи. Про це свідчить зростання апетиту з боку орендодавців.

За даними порталу оголошень Dom.ria, за січень-вересень 2021 року середня місячна вартість оренди однокімнатної квартири в Києві зросла на 8% до 426 дол (11,3 тис грн), двокімнатної – на 16% до 552 дол (14,67 тис грн).

Однокімнатні найбільш популярні і серед орендодавців (47% пропозиції), і серед орендарів (45% попиту). Середні ціни на них коливалися від мінімальних 392 дол (10,4 тис грн) у січні до максимальних 453 дол (12 тис грн) у травні.

В останні сім місяців середня вартість оренди однокімнатних квартир вища, ніж протягом аналогічного періоду 2020 року. Найбільш показовим став травень.

Якщо в останній місяць весни 2020 року за однокімнатну квартиру просили в середньому 379 дол (10,2 тис грн), то у 2021 році цінові апетити сягнули 453 дол або 12 тис грн. Тобто різниця становить майже 20%.

Загалом, як свідчать дані Dom.ria, середні ціни на оренду однокімнатної квартири в столиці України у 2021 році вищі навіть за ті, які були в докризовому 2019 році. Винятки – січень, липень та вересень. Два роки тому в ці місяці винайняти квартиру було дорожче, ніж у 2021 році.

Двокімнатні квартири менш популярні, але ціни на них у 2021 році зростають чотири місяці поспіль. З червня по вересень середній цінник піднявся на 8%. Власники такої нерухомості хотіли за неї 552 дол (14,67 тис грн).

Ціни на двокімнатні квартири теж пішли далеко від минулорічних. На загальному фоні знову виділяється травень: у 2021 році орендодавці пропонували таку нерухомість на 17% дорожче, ніж у 2020 році.

Трикімнатні квартири за січень-вересень, у порівнянні з цим же періодом 2020 року, втратили в ціні 17 дол (450 грн). "Середня ціна трохи знизилася через поповнення ринку новими квартирами", – пояснює директор City Development Solutions Роман Герасимчук. На ці квартири припадає 15% пропозиції житла.

Ситуація в регіонах схожа, але на загальному фоні виділяється Львів.

Апетити місцевих орендодавців тут значно більші, ніж в інших містах України. Наприклад, у вересні 2021 року середня пропозиція щодо однокімнатних квартир становила 397 дол (10,5 тис грн). Це на 49% більше, ніж в аналогічний місяць 2020 року, та на 42% перевищує ціну 2019 року.

У серпні вартість уперше перевищила 400 дол. За даними Dom.ria, власники однокімнатних квартир просили в середньому 404 дол (10,7 тис грн). За січень-вересень ціни порівняно з цим же періодом 2020 року зросли на 17,8%.

Двокімнатні квартири в місті Лева теж подорожчали. У вересні за них просили 433 дол (11,5 тис грн), у серпні – 445 дол (11,8 тис грн). Це відповідно на 10% і 42% більше, ніж у 2020 році, та на 33% і 36% - ніж у 2019 році.

На другому місці серед регіонів – Дніпро. Темпи зростання вартості оренди тут скромніші. Середня місячна вартість однокімнатної квартири в січні-серпні більша на 25%, ніж за аналогічний період 2020 року, і на 43% – ніж у 2019 році.

При цьому дніпровські орендодавці підіймають планку щомісяця, починаючи з березня 2021 року. За цей час ставки довгострокової оренди однокімнатних квартир зросли більш ніж на 20%. У жовтні за однокімнатну квартиру просили в середньому 407 дол (10,8 тис грн), за двокімнатну – 538 дол (14,3 тис грн).

Характерна особливість: у Дніпрі на 10-15% дешевше орендувати трикімнатну квартиру, ніж двокімнатну. Така аномалія спостерігається чотири місяці поспіль.

За спостереженнями місцевої рієлторської компанії "Нова хвиля", така ситуація виникла через те, що орендарі частіше обирають двокімнатні квартири з більшою площею. Крім того, орендодавці в умовах карантину закривають хостели, тому на ринок потрапляє більше великих квартир.

"Іпотека в гривні становить 7-12%, і місячний платіж за кредитом, включаючи тіло, може бути меншим, ніж орендна плата. Великі квартири потрібні сім'ям. Вони обирають іпотеку, зменшуючи попит на ринку", – додали рієлтори.

В інших містах вартість оренди не змінилася або знизилася. В Одесі з початку року середня ціна на однокімнатну квартиру залишилася на рівні 2020 року – 303 дол (8 тис грн), у Харкові – зменшилася на 1,3% до 261 дол (6,9 тис грн).

У тернопільському відділенні асоціації рієлторів заявили, що після зняття частини карантинних обмежень попит на оренду житла суттєво зріс. На фоні подорожчання будматеріалів ціни на оренду квартир виросли на 10-15%.

"Логічно, що витрати на ремонт осель вплинули на вартість оренди. Із серпня на ринку Тернополя спостерігається зростання цін на оренду на 10-25% порівняно з аналогічним періодом 2020 року", – повідомили в асоціації.

Глобальні причини

У 2021 році ринок довгострокової оренди житла відновлюється після важкого 2020 року. Тоді орендодавці знижували ціни, аби втримати орендарів, частина яких через втрату роботи була змушена припинити наймання помешкань.

За оцінками прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, з травня 2020 року до травня 2021 року на облік у Службі зайнятості стали близько мільйона українців.

"Вартість оренди у 2020 році не росла через падіння доходів населення. Ціни на житло зазвичай корелюють із середньою зарплатою", – каже Герасимчук.

У 2021 році середня зарплата в країні поступово зростала. Якщо у січні вона становила 12,5 тис грн, то в липні – 14,3 тис грн. Тиснула на орендодавців й інфляція, яка зменшує їх купівельну спроможність при стабільних доходах. Річне зростання цін у вересні було найвищим з 2017 року і становило 11%.

Додатковий стимул для власників квартир підвищувати цінники – зростання вартості нерухомості на первинному ринку. За рік ціни в найбільших містах зросли на 12-18%. За даними порталу "ЛУН місто", з початку 2021 року середня ціна квадратного метра нового житла в Києві зросла з 27,7 тис грн до 33 тис грн.

Хоча забудовники пояснюють зростання цін збільшенням витрат і подорожчанням енергоресурсів та будматеріалів, опитані ЕП учасники ринку говорять, що воно спровоковане тими ж факторами, що і подорожчання оренди.

"Ціни підвищуються через зростання купівельної спроможності населення. Якби люди не могли купувати, такого попиту не було б", – говорить один з них.

Гальма для цін

Останнє падіння ринку довгострокової оренди до 2020 року сталося у 2013-2014 роках після анексії Криму Росією та початку війни на Донбасі. Трикратна девальвація гривні тоді призвела до падіння середньої вартості оренди однокімнатної квартири в Києві з 500 дол до 275 дол.

Після цього в міру відновлення економіки ціни на оренду квартир почали зростати, і цей тренд тривав до 2020 року. Однак через локдаун люди стали втрачати роботу та міняти місце проживання, тож ціни поповзли вниз.

Теперішнє підвищення – це лише відновлення цін до справедливого рівня на тлі росту економіки, збільшення доходів населення і подорожчання нерухомості.

Що буде далі? Експерти очікують поступового зростання цін. "У найближчі місяці на фоні спекуляцій можливе підвищення до 550 доларів за однокімнатну квартиру в Києві, але 600 доларів ви не побачите", – говорить один з них.

Подальша поведінка орендодавців залежатиме від цін на комунальні послуги в опалювальний сезон. Якщо вони залишаться незмінними, як обіцяють в уряді, то власники нерухомості поступово підвищуватимуть розцінки.

Якщо ж комунальні послуги будуть зростати, то це стримуватиме ціни, адже весь тягар оплати за комунальні послуги ляже на плечі орендарів.

Фото на головній ua.depositphotos.com