"Земля Шредингера", или Как немецкие инвесторы платят за аренду паев, которые не могут обрабатывать
Отсутствие опыта ведения бизнеса в Украине сыграло с немецкой медиагруппой Verlagsgruppe Passau злую шутку. Инвесторы вынуждены платить за аренду 400 гектаров земли без возможности работать на ней. (укр.)
Поки влада розповідає про підвищення індексу інвестиційної привабливості України, іноземні компанії, що працюють у нашій країні, постійно стикаються з перепонами "жорсткої української реальності".
Економічна правда вже розповідала, як з відомого шведського виробника вантажівок Scania намагалися через суд стягнути 123 мільйони гривень та як бельгійський фермер бореться з рейдерами на Черкащині.
Цього разу до ЕП звернулися представники німецької компанії, яка з 2017 року орендує в українців 3,7 тисячі гектарів землі в Баришівському районі Київської області. Інвестувавши в матеріально-технічну базу для їх обробки близько 10 мільйонів євро, два роки по тому німецькі підприємці вирішили розширити господарство.
Та придбавши у 2019 році компанію, яка має довгострокові договори оренди з власниками ще 700 гектарів, німці за першої ж посівної стикнулися з тим, що на 400 гектарах працює колишній орендар. І, як вважає останній, небезпідставно.
Далі — пошук правди у судах, поліції, прокуратурі, Службі безпеки України та інших уповноважених установах. Поки триває розгляд, український фермер засіває поля та збирає врожай на землі, за оренду якої стабільно платять іноземні інвестори.
Чому німецькі підприємці опинилися в такій ситуації, як на це реагують українські правоохоронці та суди та яких збитків це завдає інвесторам?
Земля подвійного призначення
У 2017 році власники німецької медіагрупи Verlagsgruppe Passau вирішили диверсифікувати свій бізнес. Інвестувавши в машинобудівну галузь на батьківщині, європейці також придбали в Україні ТОВ "УІФК-Агро", яка мала діючі договори оренди 3,7 тисяч гектарів землі в Баришівському районі Київської області.
На той час українська компанія перебувала в скрутному фінансовому становищі. Тож її купівля не потребувала значних затрат. Основна частка інвестицій у сумі в 10 мільйонів євро, які тоді зробили німецькі підприємці, пішла на оновлення матеріально-технічної бази товариства, зокрема придбання техніки.
"УІФК-Агро" займається вирощуванням зернових, продає насіння озимої пшениці, а також надає послуги з приймання та зберігання зернових на власному елеваторі. За даними порталу YouControl, виручка компанії з 64 мільйонів гривень у 2017 році за два роки зросла до 140 мільйонів гривень.
У 2019 році виконавчому директору компанії Дітріху Трайсу запропонували придбати невелике підприємство "Капітал-Агроінвест", яке орендувало близько 700 гектарів у тому ж таки Баришівському районі (село Волошинівка, село Селичівка та село Бзів).
"Ми хотіли розширюватися, адже справи йшли добре, тому наприкінці (у вересні. - ЕП) 2019 року ми викупили це підприємство. Купували підприємство уже з договорами оренди. Перед купівлею перевіряли усі ділянки. Жодних обмежень не було", — розповідає Дітріх Трайс.
Разом з інвестиціями в бізнес, який на той час уже працював, німецьким підприємцям довелось у 2019 році вкласти близько 500 мільйонів гривень. І хоча номінально площа орендованих ними земель після угоди збільшилась до 4,4 тисяч гектарів, але фактично вона була меншою.
З'ясувалося, що з 700 гектарів більше половини або 400 гектарів обробляє ТОВ "УБА-АГРОСВІТ", яке орендувало ці землі до проведення угоди німецькими інвесторами. Керівник компанії Олег Орел впевнений, що ці ділянки в його компанії незаконно відібрали.
Виявилось, що у квітні 2019 року Голосіївський районний суд Києва наклав арешт на цю землю й заборонив державним реєстраторам змінювати користувача таких ділянок. На той час вони вже перебували в оренді "Капітал-Агроінвест".
"Колишній орендар фактично обробляв земельні ділянки, які на момент придбання нами підприємства перебували у нас в оренді, й наше право було зареєстровано, і не було встановлено обмежень щодо користування цими ділянками", — розповідає юристка "УІФК-Агро" Анастасія Оленцевич.
Навесні 2020 року, коли розпочалася посівна кампанія, колишній орендар знову виїхав на ділянки та почав їх засівати. Представники німецького підприємства викликали поліцію.
"Кожного разу ми викликали працівників поліції, які приїжджали, брали у мене як представника підприємства пояснення. Ми подавали заяву про кримінальне порушення. Наш опонент казав, що це його земля і він тут працює вже 12 років", — пояснює Оленцевич.
"У Бельгії гектар землі коштує до 100 тисяч євро". Як бельгійський фермер вирощує картоплю на Черкащині і бореться з рейдерами
За її словами, працівники поліції навіть не намагалися дійти до суті справи, щоб перешкодити Олегу Орлу обробляти землю, й не зупиняли техніку, щоб відібрати пояснення у механізаторів.
"Він показав слідчому якийсь папірець про те, що нібито ці ділянки передані йому на відповідальне зберігання. Він переконав місцеву поліцію, що його позиція правильна. Зрештою, поліція перестала реагувати на виклики, і він засіяв близько 400 гектарів наших земель", — пояснює Дітріх Трайс.
Після посіву "УБА-АГРОСВІТ" продовжувало обробляти землю та проводити всі необхідні агротехнічні роботи. А згодом і збирати врожай. Щоразу юристи німецького інвестора викликали поліцію, але все йшло за вже описаним сценарієм.
"Немає жодного рішення суду чи постанови слідчого судді в рамках кримінального провадження, яке б обмежувало наше право як орендаря обробляти ці земельні ділянки. Є арешт на внесення записів до ЄДР. Але цей арешт не забороняє нам користуватися землею.
Кожного разу ми брали із реєстру інформаційні довідки на актуальну дату, показували, що в реєстрі не встановлені обмеження. Наш опонент не показував жодних документів. Незважаючи на це, він продовжував працювати і його правоохоронці не зупиняли", — зазначає Анастасія Оленцевич.
Підвела директорка
У директора та співвласника "УБА-АГРОСВІТ" своя версія подій. Олег Орел стверджує, що його підставила колишня директорка підприємства, яка незаконно розірвала угоди про оренду земель уже після свого звільнення.
"Коли керівником підприємства була Тетяна Малюта, ми виявили нестачу пального на дуже велику суму. Після чого зробили аудит, який підтвердив це, і ми її звільнили.
Через 10-15 днів після звільнення вона реєструє додаткові угоди про розірвання договорів оренди й одразу ж реєструє їх на "Капітал-Агроінвест". Тобто вона продала право користування земельними ділянками цьому підприємству, за що отримала кошти", — пояснює Олег Орел.
Після перепідписання договорів підприємство одразу перепродали німецьким інвесторам. Чи могли останні знати про це?
"Давайте розділяти "Капітал-Агроінвест" до продажу і після. Колишній власник і засновник цього підприємства, звичайно ж, знав, яким чином у нього з'явилася земля. Він нашій ексдиректорці за цю землю заплатив кошти. Зараз ми це доводимо в суді", — переконує Олег Орел.
Дерибан чорноЗЕмів. Як на Кропивниччині оточення "слуг" державну землю ділило
З його слів, ексдиректорка змовилася з нотаріусом, який пропустив таку реєстрацію і не проводив жодних перевірок. А серед власників паїв, які нібито підписали угоду про передачу землі іншому орендарю, є навіть померлі.
"Пайовик, який помер за півроку до укладання додаткової угоди про розірвання договору з нами й укладання угоди з "Капітал-Агроінвест", може воскреснути і підписати угоду?" — запитує Олег Орел.
З останнього питання наразі йдуть слідчі дії.
Натомість юристи компанії з німецькими інвестиціями зазначають, що на момент купівлі підприємства жодних обмежень щодо користування ділянками не було.
"Ми придбали підприємство, у якого договори оренди вже були укладені. На момент купівлі наше право оренди й користування не було обмежене жодними державними органами", — каже Анастасія Оленцевич.
У судовому протистоянні між сторонами конфлікту наразі нічия: Олег Орел виграв першу інстанцію, однак друга рішення Адміністративного суду скасувала. Зараз справу розглядає Господарський суд Київської області.
Чия земля — того і врожай
Оленцевич розповідає, що на початку 2020 року між керівниками "УБА-АГРОСВІТ" та "УІФК-Агро" відбулася зустріч, на якій Олега Орла просили залишити земельні ділянки вільними. Окремо надсилали письмові вимоги не обробляти ці ділянки. Але навесні 2020 року той все одно засіяв близько 400 гектарів землі.
Оскільки юридично земля належить "УІФК Агро" і підприємство уже два роки справно платить орендну плату кінцевим власникам, то восени їхні механізатори поїхали збирати врожай.
"У Цивільному кодексі написано, що право на врожай належить тому, хто постійно або тимчасово володіє (орендує) землею. Тому восени ми поїхали зібрати врожай. Наші юристи проінформувати прокуратуру, показали їм нашу правову позицію, зокрема й рішення Верховного Суду, яке підтверджує таку практику.
Ми зібрали частину того, що він сіяв навесні, щоб покрити наші витрати на орендну плату, яку ми продовжували платити у 2019 та 2020 роках", — каже Дітріх Трайс.
Він додає, що за два роки власникам цих 400 гектарів землі виплатили майже 3,8 мільйона гривень орендної плати.
Шведам тут не місце: як Scania в суді програла річний обсяг інвестицій в Україну
У колишнього орендаря, який засівав і обробляв ці землі — своя позиція.
"Ми збирали врожай на підставі визнання землі речовим доказом, акту прийому-передачі на відповідальне зберігання з роз'ясненням, в якому вигляді я повинен його зберігати. Ми провели посівну кампанію, а врожай приїхала збирати "УІФК Агро". Вони зібрали врожаю на 17 мільйонів гривень", — зазначає Олег Орел.
За його словами, цей акт прийому-передачі на відповідальне зберігання передбачав, що його підприємство має право обробляти цю землю. Щодо оплати за оренду, то Орел стверджує, що також платив гроші пайовикам, і припускає, що дехто міг отримувати плату від двох сторін.
"В мене зроблено нарахування орендної плати пайовикам, і коли людина звертається, я роблю виплату за той період, коли я користувався. Власники землі могли отримувати орендну плату за одну й ту ж ділянку від "УБА-АГРОСВІТ" та "УІФК Агро" одночасно", — переконаний Олег Орел.
Чия земля — вирішить суд
Юристи німецького інвестора переконують, що мають законне право користуватися землею й обробляти її. Арешт накладений лише на зміну власника, а право оренди закріплене за підприємством, яке вони придбали у 2019 році.
"Ми не раз говорили нашому опоненту, що у випадку, коли суд встановить, що наше право оренди виникло незаконно і нас виключать із держреєстру речових прав, де реєструється право оренди, то ми підемо з цієї землі", — підкреслює Анастасія Оленцевич.
У той же час Олег Орел засіває землю і збирає врожай на підставі ухвали слідчого судді про передачу на відповідальне зберігання.
"В рамках кримінального провадження може мати місце постанова слідчого судді про передачу земельної ділянки на відповідальне зберігання. Це робиться для збереження доказів, які не мають слідів кримінального правопорушення, і де таке зберігання витратне, тощо. Водночас Кримінально-процесуальний кодекс передбачає, що таке відповідальне зберігання має бути з власником чи законним володільцем", — пояснює ЕП Андріана Мартинів, керуючий партнер Martyniv Law Firm.
Керівникам мільйона компаній загрожують штрафи. Якщо не покажуть схеми з власниками
У роз'ясненні слідчого йдеться про те, що відповідальне зберігання "передбачає організацію охорони, обслуговування, підтримання земельних ділянок у належному стані з недопущенням погіршення корисних властивостей земельних ділянок".
Однак цю ухвалу слідчого, видану у квітні 2020 року, через місяць скасувала прокуратура міста Києва.
Оленцевич каже, що у подібних справах дуже важко оперативно забрати назад земельну ділянку, а поки триватиме суд, вони вже встигнуть зібрати врожай.
"Самовільно захопити одну ділянку — це справа буквально однієї години, а вигнати людину звідти через суд — дуже тривалий процес. Але навіть після рішення суду, немає гарантії, що його добровільно виконуватимуть. За цей час вони встигнуть зібрати не один врожай", — підсумовує юристка.
Попри прикрий досвід, німецькі інвестори і далі мають бажання працювати в Україні, орендувати та обробляти тут землю.
"Ми щорічно підвищуємо орендну плату. І ми, і наші конкуренти спробували укріпити свої позиції напередодні відкриття ринку землі — продовжити договори на більш тривалий термін. Ми пропонували власникам землі вищу орендну плату, щоб вони залишалися з нами", — каже Дітріх Трайс.
Зрештою, остаточну крапку у цьому питанні поставить суд. Але доки через недосконалість українського законодавства будуть можливі різноманітні рейдерські схеми, значна частина інвесторів оминатимуть Україну. Інші працюватимуть, ризикуючи втратити інвестиції та врожай.