Доходные дома, апарт-отели, кондоминиумы: сколько можно заработать на инвестициях в гостиничные номера

В Україні стає популярним новий формат інвестицій у туристичну нерухомість. Володарі "зайвих" кількадесят тисяч доларів купують окремі апартаменти або готельні номери й отримують пасивний дохід від здавання їх в оренду.

Управляти бронюваннями та обслуговувати житло можна самостійно. Також можна довірити цю місію посередникам.

Апарт-готелі, кондомініуми та будиночки на кілька кімнат особливо популярні у великих містах і в туристичних локаціях: у Карпатах та на узбережжі морів. Підігріває до них інтерес і значний попит на внутрішній туризм в Україні.

На думку фахівців, такий тип інвестицій незабаром стане конкурентом житлової та комерційної нерухомості за дохідністю та привабливістю.

Хто і де будує "юніти", які може придбати будь-який українець? Як відрізняється ціна на апартаменти від цін на житлові квартири? Скільки можна заробляти на оренді апартаментів та чи може туристична нерухомість в Україні стати новою альтернативою банківським депозитам?

У чому різниця між апарт-готелями та кондомініумами

Найпопулярнішим для України способом інвестування в туристичну нерухомість є будівництво для здавання в оренду невеликих будинків, переважно на заході та півдні країни. Це, умовно, перший рівень туристичної нерухомості, яка використовується в комерційних цілях.

Зводять такі будинки зазвичай місцеві жителі, розраховуючи, що туристичні чи рекреаційні особливості регіону приваблять мандрівників.

"У Карпатах і на Закарпатті хоч греблю гати "апарт-готелів", де можна купити кімнати і їх здавати. Як правило, це локальні забудовники або фізичні особи, що будують житло і продають його частинами", – каже виконавчий директор компанії GERZ Holding Артем Семенюк.

Знайти їх можливо через сайти оголошень.

Сегмент "прибуткових будинків" майже повністю в тіні: спільне інвестування у будівництво і подальша оренда житла проходять у готівковій формі. Часто власники таких будинків навіть не мають статусу підприємця.

Наступний рівень – апартаменти. Це більші будинки з великою кількістю кімнат та, наприклад, облаштованою на першому поверсі рецепцією.

Зведення таких будинків пов'язане із значними витратами. Переважно апарт-готелі мають одного чи кількох власників. Ними можуть бути фізособи або компанії з великим інвестиційним потенціалом.

Апартаменти відрізняються від гостьових будинків кращим і більш стандартизованим сервісом, наближеним до рівня готелів.

За словами директора департаменту оцінки та консалтингу компанії Colliers Ukraine Наталії Чистякової, за останні роки девелопмент апарт-готелів в Україні значно активізувався.

Якщо власник апарт-готелю хоче зафіксувати прибуток, а не отримувати пасивний дохід, він може поділити будівлю на номери і продати їх десяткам охочих. Формат нерухомості, де апартаменти продаються різним приватним інвесторам, називається кондомініумом.

Покупці апартаментів в кондо-готелях можуть використовувати нерухомість на власний розсуд: для свого проживания чи для отримання прибутку, здаючи апартаменти в оренду силами керівної компанії, пояснює Чистякова.[BANNER1]

Основні гравці

У світі бізнес-концепція апарт-готелів не нова, але в різних країнах розвивалася з різною швидкістю. Наприклад, у США та Канаді апарт-готелі з'явилися 20 років тому і стали невід'ємною частиною ринку готельних послуг.

Цей формат популярний і в Європі. Такі апартаменти часто зустрічаються в Іспанії, Італії, Болгарії, Хорватії, Чорногорії та Греції.

Серед відомих світових брендів, які пропонують такі послуги, – французька мережа MaMaison, бренд StaybridgeSuites від готельної корпораціі InterContinentalHotels Group, мережа апарт-готелів Adagio від Accor.

В Україні девелоперів, які пропонують інвестувати в дохідну нерухомість та управляти нею, не більше десятка, кажуть експерти. Консалтингова компанія PRO-Consulting називає компанії Ribas Hotels Group, Lev Development, GBG Development, KDD, UDP.

Засновник мережі готелів Ribas і співзасновник організації Ukrainian Hotel&Resort Association Артур Лупашко виділяє проєкти Premier Hotels and Resorts у Буковелі, апарт-готель Kristal Plaza і Lev City Hotel у Львові.

Ribas Hotels Group, наприклад, реалізує у Львові проєкт апарт-готелю WOL Lviv з девелопером Asgard. Раніше проєкт апарт-готелю WOL.121 був реалізований в Одесі з приватним інвестором.

Девелопери будують об'єкт, після чого можуть передати управління ним готельному оператору, службі експлуатації самого девелопера або аутсорсеру, що надає послуги facility/property-менеджменту.

Генеральний директор PRO-Consulting Олександр Соколов називає таких управлінців апарт-готелями в три-чотиризірковому сегменті: DEOL Partners, Reikartz Hotel Group, Premier Hotels and Resorts, Ribas Hotels Group, Ukrainian Hotel Management, ArtBuild Hotel Group.

Перелік і вартість послуг керівних компаній різні. Часто вони пропонують full-service: пошук орендарів, клінінг, маркетинг, цілодобова рецепція, фінансовий контроль, послуги консьєржа та охорони. Іноді інвесторам доводиться самостійно шукати варіанти управління апартаментами.

Інвестувати "під ключ", де забудовник є одночасно керівною компанією, можна в апарт-готелі S1 Terminal у Києві, Maristella Marine Residence і M1 Club Apartments в Одесі, Fomich Apartments і Resort Medical Park у Буковелі, Apartel Skhidnytsya в Східниці, Polyana Residence у Поляні.

"Апарт-готелі найбільш рентабельні там, де розвивається туризм. Це Одеса, Львів, Київ, Карпати, узбережжя Чорного та Азовського морів. Прибуткові житлові будинки будуть затребувані і рентабельні для інвесторів у великих містах, де є попит на оренду середньострокового і довгострокового житла площею 18-35 кв м", – каже Лупашко.[BANNER2]

Є ринок, немає аналітики

Зі слів девелоперів, інвестиційний інтерес до апарт-готелів серед українців зростає. Популярність такого формату вони пояснюють у тому числі "ковідними" змінами на ринку комерційної нерухомості.

"Комерційна нерухомість, офісна і торгова, стала менш прибутковою, виросла вартість входу на ринок. Купити квартиру в центрі і здати її під офіс, салон краси чи магазин уже не так вигідно.

Окупність таких офісних і торгових приміщень перевищує десять років, якщо враховувати амортизацію та простій", – наголошує засновник мережі Ribas Артур Лупашко.

На підтвердження слів про активне зростання сегмента інвестицій у готельні номери засновник мережі наводить статистику.

"За останні три роки в Україні на різних стадіях реалізації перебувають понад 15 апарт-готелів, які продають номери та апартаменти. До цього за 25 років було реалізовано лише три такі проєкти", – наголошує експерт.

У PRO-Consulting кажуть, що наразі в Україні ведеться будівництво або планується старт реалізації апарт-готелів на понад 1 тис номерів та апартаментів. Нові проєкти збільшать ринок, підвищать якість пропозиції і розширять можливості для приватних інвесторів.

Утім, наразі важко підрахувати, скільки в Україні апарт-готелів. Цей сегмент – один з найскладніших і найменш регульованих.

Зокрема, понять "апарт-готель", "апартаменти", або "прибуткова нерухомість" в українському законодавстві немає. Для держави гостьовий будинок на узбережжі Азовського моря і квартира в Києві мало чим відрізняються.

"Квартира, придбана на вторинному ринку, яка здається в оренду, – це дохідна нерухомість, але в юридичній площині це просто житлова нерухомість. Апартаменти в комплексі – теж дохідна нерухомість, але це інший сегмент і статистика з цього блоку буде іншою", – пояснює Семенюк.

До того ж, забудовники часто зводять житлові будинки під виглядом апарт-формату, коли містобудівні умови та обмеження не відповідають суті, а земельна ділянка має інше цільове призначення.

"Йдеться про псевдожитло. Девелопери будують житлові об'єкти, але квартири оформляються як комерційний сегмент – апартаменти. Оскільки апартаменти з юридичного погляду є нежитловими приміщеннями, такі проєкти почали з'являтися на ділянках, не призначених для будівництва житлової нерухомості", – пояснює Чистякова.

Учасники ринку хочуть це змінити.

"Ми намагаємось добитися на законодавчому рівні категоризації інвестиційної нерухомості. Щоб клієнт розумів, де апарт-готель, "кондо" чи прибутковий будинок, необхідно встановити чіткі правила гри для всіх і зафіксувати всі характеристики для кожного об'єкта", – наголосив директор з розвитку LEV Development Василь Варга.[BANNER3]

Ціни

За даними компанії PRO-Consulting, середня вартість апартаментів комфорт-класу в Україні становить 1,45 тис дол за кв м, бізнес-преміум обійдеться вдвічі дорожче.

За словами Лупашка, вартість апартаменту або номера з ремонтом і комплектацією починається від 2 тис дол за кв м.

"Ремонт і комплектація номера за стандартами готельного оператора не можуть бути дешевшими 700 доларів у тризірковому готелі, 1 тисячі доларів – у чотиризірковому і 1,5 тисячі доларів – у п'ятизірковому", – "приплюсовує" він до собівартості будівництва.

Розмір номера чи апартамента теж впливає на його комплектацію і ціну. Найдорожчі інвестиції припадають на придбання техніки, оснащення санвузла та кухні.

"Забудовник додатково вкладає кошти в інфраструктуру (лобі, ресторани, бари, конференц-зали, спа, територія) та інженерні системи, облаштування яких складніше і дорожче, ніж у житловому будинку", – додає експерт.

Опитані ЕП експерти стверджують, що інвестиційно приваблива середня ціна апарт-нерухомості для Львова та Одеси становить 2,2-2,7 тис дол за кв м, для Києва та Буковелю – 2,5-3 тис дол, в інших регіонах – 2-2,4 тис дол.

Цінник на придбання номера в ексклюзивних чотири-п'ятизіркових комплексах перевищує 3 тис дол за кв м.[BANNER4]

Яка дохідність та середня окупність

Вартість послуг керівних компаній або готельного оператора рахується або від чистого операційного прибутку після вирахування податків та амортизації і варіюється від 15% до 30%, або від виручки – 10%-15%, каже Лупашко.

За даними Семенюка, вартість послуг керівної компанії для готельної нерухомості коливається від 30% до 40%, що "відповідає світовій практиці". PRO-Consulting оцінює розмір комісії 25-40%.

У вартість включені послуги управління, використання бренду та єдиної системи продажів, програмне забезпечення для роботи готелю, контролю і навчання співробітників, система лояльності мережі.

Керівна компанія бере на себе комунальні платежі, експлуатаційні послуги, ремонт, заміну білизни, посуду і техніки.

Інвестор в готельну нерухомість може розраховувати на дохідність 10-15% річних, кажуть експерти. Середня окупність інвестиції – сім-вісім років за середньої заповнюваності готелю на 55-65%.

Деякі апарт-готелі на своїх сайтах встановлюють калькулятори дохідності від здавання номера.

Наприклад, номер класу "люкс" у мережевому готелі в Буковелі може коштувати 260 тис дол. Дохід від його здавання, запевняють там, становить 35 тис дол на рік.

Середня вартість оренди цих апартаментів у травні, коли завантаженість готелю невисока, – 144 дол за добу, у грудні-січні, коли готель завантажений на 100%, – 497 дол за добу.

Семенюк вважає, що купівля апартаментів незабаром стане альтернативою традиційним інструментам консервативного інвестування: депозитам, облігаціям внутрішньої держпозики, нерухомості на вторинному ринку.

"Це цікавий продукт з великим потенціалом. Щоб він розкрився – потрібен час. Це і класифікація такої нерухомості, і готовність девелоперів втягнутися в питання стандартизації, і культура інвестування", – каже він.

Аналітики з цим погоджуються.

"Ринок апарт-готелів та їх стандарти в Україні ще не сформовані, але через три-п'ять років ситуація буде іншою: частка таких об'єктів стрімко зростатиме, а їх якість виходитиме на вищий рівень", – заявили в компанії PRO-Consulting.