Восемь болевых точек "Большевика": почему государству будет непросто продать 35 гектаров на Шулявке
Около двух месяцев осталось до запуска продажи столичного завода, главным активом которого являются 35 гектаров земли в центре Киева. Какие риски ждут будущих владельцев объекта? (укр)
Одна з найочікуваніших подій приватизації 2021 року – продаж заводу "Більшовик". Цей процес Фонд держмайна планує почати в червні і завершити в третьому кварталі 2021 року, якщо уряд затвердить запропоновані фондом умови.
Саме підприємство нікому не потрібне. Головний його актив – ласі 35 га землі вздовж проспекту Перемоги, поруч із станцією метро "Шулявська".
На цій території розташовані понад 30 будівель, однак для потреб заводу частково використовуються лише два. Решта здається в оренду або пустує.
Зараз це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів приватизації. Тож за неї може розгорнутися запекла боротьба між столичними забудовниками.
Стартова ціна поки невідома, її визначить радник – аудитор з "великої четвірки" компанія "KPMG Україна". ФДМ вважає, що держава може отримати за АТ "Перший київський машинобудівний завод" (сучасна назва "Більшовика") мінімум 1 млрд грн.
Власник компанії "КАН девелопмент" Ігор Ніконов каже, що адекватна ціна – 1 млн дол за гектар. Однак не всі поділяють такий оптимізм.
Президент компанії UTG Вадим Непосєдов оцінює землю 600-700 тис дол за га. "При такому розмірі ділянки це достатньо висока ціна, враховуючи проблеми цього активу", – наголошує він.
У фонді ж припускають, що можуть виручити і більше – навіть "кілька мільярдів гривень", але для цього на аукціон необхідно залучити максимальну кількість учасників.
Проте, за словами опитаних ЕП бізнесменів, яких може зацікавити "Більшовик", це буде непросто.
Виявляється, потенційний покупець може не отримати об'єкт "цілісно". Він також може зіткнутися з конфліктами з містом і третіми особами. Крім того, на нього чекають близько 600 млн грн боргів ПКМЗ.
Про які ризики йдеться, звідки борги, і що кажуть у фонді?[BANNER1]
Перше. Багатостраждальний цех №5
Про цю будівлю біля легендарного Шулявського шляхопроводу на перетині проспекту Перемоги та вулиці Вадима Гетьмана, яку розраховує отримати київська влада для завершення дорожньої розв'язки, ЕП уже писала.
У 2019 році Київська міська рада вирішила викупити цех №5. Фонд держмайна, за словами заступника київського міського голови Миколи Поворозника, оцінив цех 700 млн грн, що столичну владу не влаштовує.
4 лютого 2021 року суд відкрив провадження за позовом Київради до АТ "ПКМЗ" про примусове відчуження об'єкта нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності. Ціна викупу становить 109 млн грн.
У фонді заперечують інформацію про 700 млн грн. "Влада Києва найняла незалежного оцінювача, який за дорученням Київської адміністрації провів оцінку корпусу. Вона становила 240 млн грн з ПДВ", – зазначили в ФДМ.
Фонд надав позитивну рецензію на звіт. Наступний крок – за владою міста. Вона має викупити корпус за 240 млн грн. "Для цього міськрада повинна ухвалити відповідне рішення. Його наразі немає", – повідомило відомство.
До вирішення судової суперечки доля спірного майна залишається невідомою. Цілком можливо, що майбутній покупець буде змушений домовлятись з місцевою владою.
Власник Saga Development Андрій Вавриш сумнівається, що питання ціни угоди буде вирішуватися в судах. "Питання буде вирішуватися за результатами експертизи", – вважає він.
Друге. "Промислові" землі
Земля під колишнім "Більшовиком" належить до категорії "землі промисловості", а зміна цільового призначення – нетривіальне завдання.
По-перше, потрібно погодити проєкт землеустрою з місцевим управлінням Держгеокадастру та департаментом містобудування та архітектури КМДА.
По-друге, у виконавчих органах Київради необхідно отримати затверджений план зонування території – детальний план території (ДПТ).
По-третє, остаточне рішення про зміну цільового призначення ділянки належить до компетенції Київради й ухвалюється депутатами на черговій сесії.
Тобто потрібно переконати багатофракційний депутатський корпус Київради в необхідності ухвалення рішення на користь інвестора. З іншого боку, не варто забувати про КМДА, яка сподівається отримати корпус №5.
На підтримку фонду майбутньому покупцеві розраховувати не варто. Там правомірно зазначили, що питання цільового призначення ділянки та його можливої зміни не перебувають у компетенції ФДМ.
Отже, складний процес зміни цільового призначення землі ляже на плечі майбутнього власника.
Третє. Ризик вилучення частини земель
Фонд держмайна виставив на продаж 100% акцій ПКМЗ, а не підприємство як єдиний майновий комплекс. Це означає, що у власність покупця можуть перейти не всі землі під об'єктом.
Інвестор стає власником низки об'єктів нерухомості на території заводу. До нього перейдуть права на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості, та землі, необхідні для їх обслуговування.
Виходить, що вільні частини не стануть власністю покупця? На запит ЕП у фонді пояснили, що статус цієї ділянки регулюється Державним актом про право постійного користування земельною ділянкою.
"Вказана в документі ділянка повністю охоплює територію, на якій розташовані цехи, зокрема вільні частини та прилегла територія. Дія цього акту є безстроковою і поширюється на вказану юридичну особу", – розповіли у ФДМ.
Тобто до нового власника має перейти вся територія, яка перебуває в розпорядженні підприємства. У фонді запевняють, що в інвестора з цим проблем не буде.
Четверте. Несформовані земельні ділянки
Співрозмовники ЕП запевняють, що на території ПКМЗ є несформовані ділянки, яким не присвоєний кадастровий номер. Мовляв, "їх не існує". "Покупець думає, що купує одну кількість землі, а отримує значно менше", – каже співрозмовник.
У такому разі доведеться звертатися до міськради з метою формування та державної реєстрації права власності. Проєкт відведення ділянки підлягає погодженню з управлінням Держгеокадастру та департаментом містобудування та архітектури.
На думку Вавриша, ці питання другорядні, тут особливих проблем у покупця не буде.
Утім, як зазначає співбесідник ЕП, завод уже намагався отримати дозвіл на розробку проєкту відведення землі під будівлями, проте отримував відмови від КМДА.
Причина – наявність боргу зі сплати земельного податку. За розрахунками джерела, він становить не менше 300 млн грн.
У фонді визнають цю проблему, однак, за словами представників відомства, на несформовані ділянки можна легко отримати кадастровий номер після погашення заборгованості.
Попри борги, навіть на ці несформовані ділянки поширюється дія Державного акту про право постійного користування земельною ділянкою, наголошують в установі.
П'яте. Боргова спадщина "Більшовика"
Інвестору також доведеться погасити борг підприємства – близько 600 млн грн.
Завод "Більшовик" збитковий. У 2020 році його збиток сягнув 22 млн грн. За даними ФДМ, загальна сума боргів перед третіми особами перевищує 100 млн грн. За даними співрозмовників ЕП, мова йде про 120-150 млн грн.
Переважно борги утворилися у 2012-2014 роках. Основні борги виникли перед "Турбоатомом", який надавав ПКМЗ фінансову допомогу, та перед "Київенерго" за постачання електроенергії.
За даними джерел ЕП, усі ці борги були підтверджені судами і відступлені новим кредиторам – приватним компаніям. Остаточну суму кредиторської заборгованості можуть збільшити додаткові штрафи та пені.
Державі, за даними джерел ЕП, завод заборгував близько 400 млн грн. Про що йдеться?
Податок на прибуток (штрафи та пені) – не менше 6 млн грн, ПДВ – 15 млн грн. Плата за землю з штрафами та пенями – не менше 300 млн грн (орієнтовні розрахунки), щорічно сума зростає на 35-40 млн грн. ЄСВ – близько 40 млн грн. Борг з виплати спецпенсій – понад 15 млн грн.
У фонді зазначають, що борг підприємства з податків та зборів перевищує 200 млн грн. Однак це лише оцінка "тіла" боргу без штрафів та пеней. Останні стануть сюрпризом для інвестора, адже їх сума стане відома лише після сплати "тіла" боргу.
Імовірно, кінцева сума заборгованості перед бюджетом буде значно вищою, враховуючи, що податківці можуть виставити додаткові штрафи та пені. Так само може бути і зі сплатою Києву земельного податку.
Шосте. Відчужена нерухомість
Наразі частина приміщень підприємства перебуває у приватній власності. У 2019 році п'ять будівель на території ПКМЗ були незаконно відчужені та продані на торгах державним підприємством СЕТАМ двом приватним компаніям.
Довідка. На торгах були продані будівлі загальною площею майже 5 тис кв м.
✔ Будівля кисневої газової станції – 392,5 кв м.
✔ Будівля "Склад двигунів" – 474,8 кв м.
✔ Будівля "Корпус №10 цеху №9" – 2 152,5 кв м.
✔ Будівля "Слюсарна дільниця центральної котельні" (цех №14) – 900,7 кв м.
✔ Будівля "Нежитловий будинок літера "Т", західна прохідна" – 1 024,6 кв м.
Фонд держмайна оскаржив операцію, і справа дійшла до Верховного Суду.
За словами поінформованого джерела ЕП, за відчуженням частини "Більшовика" стоять представники колишньої влади. Компанія "Агроміл дистрибюшн", з якою судиться Фонд держмайна, була пов'язана, зокрема, з Вадимом Колісником.
У Фонді держмайна раніше заявляли, що отримали позитивне рішення Верховного Суду в цій справі. За рішенням суду останньої інстанції, торги визнані недійсними, а майно має повернутися до складу заводу.
Утім, як стало відомо ЕП, судові процеси ще тривають. У фонді кажуть, що йде розгляд чотирьох справ щодо повернення майна: у двох з них позивачем є ФДМ, в інших – сам завод.
У відомстві зазначають, що лютнева перемога в суді може бути підставою для ухвалення рішень на користь ФДМ та ПКМЗ в усіх інших інстанціях.
Зрештою, заяви чиновників про неправомірність набутого права власності і навіть судові спори не гарантують вирішення проблеми для інвестора.
"Право власності – набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для інвестора це "квиток на війну". Навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми", – вважає керівний директор компанії Colliers Ukraine Олександр Носаченко.
Усі зазначені об'єкти розташовані на території заводу хаотично, тож якщо проблема не буде вирішена, це унеможливить реалізацію комплексного девелоперського проєкту.[BANNER2]
Сьоме. Договори оренди
Можуть виникнути труднощі і з чинними договорами оренди. Наразі в довгостроковій оренді перебувають понад 15 тис кв м приміщень ПКМЗ. Вони теж розташовані в хаотичному порядку.
"Розривання договорів оренди – складний і тривалий процес, що часто проходить у судовому порядку. Поки існують договори оренди, нічого робити не можна", – стверджує один із співбесідників ЕП з будівельного ринку.
За його словами, майбутній покупець у разі розірвання укладених договорів буде змушений компенсувати заводу втрачені надходження від оренди. Частка орендної плати в структурі грошових надходжень ПКМЗ сягає 80%.
У фонді та компанії "KPMG Україна" шукають можливості для переукладання договорів оренди на умовах, які дозволять припинити оренду після приватизації. Нові угоди планують укласти з винятковим правом інвестора розірвати їх в односторонньому порядку.
Повна інформація щодо обсягів наявних договорів оренди та їх умов буде викладена у звіті KPMG. Від цього і буде залежати стартова ціна підприємства.
Восьме. Ризики релокації
На майбутнього власника може бути покладений обов'язок збереження основних видів діяльності "Більшовика".
Як зазначали у Фонді держмайна, у приватизаційних умовах розробляється план "збереження виробництва, створення робочих місць, забезпечення соціального захисту колективу підприємства".
Йдеться про виробництво машин та устаткування, у першу чергу – обладнання для виробництва автомобільних шин великого радіуса.
При цьому ПКМЗ давно не лідер цього сегмента товарів і не власник унікальних чи перспективних технологій. З початком військової агресії на Донбасі завод також втратив постачальника металевих заготовок для власних виробів.
Є два варіанти організації виробництва після приватизації.
Перший – перенесення обладнання за межі Києва, на виробничий майданчик у Жашкові. Другий – передавання частини верстатів підприємствам концерну "Укроборонпром", який висловив зацікавленість в обладнанні заводу.
Проте це рішення поки що не підтримав трудовий колектив, з яким інвестор повинен узгоджувати такі дії.
Працівники заводу через свій похилий вік не матимуть ні можливості, ні бажання переїжджати у Жашків.
На ПКМЗ працюють близько 300 працівників. Однією з умов приватизації буде збереження їх соціальних гарантій і погашення боргів із зарплат.
Як заначив співрозмовник, наближений до профспілки працівників ПКМЗ, колектив вважає несправедливим рішення про приватизацію і не налаштований на партнерство.
Замість висновку
З одного боку, майбутній покупець "Більшовика" разом з активом купує "квиток на війну".
З іншого боку, він зможе отримати 35 га землі неподалік центру міста і перетворити цей актив на успішний девелоперський проєкт. Звісно, якщо вирішить усі конфліктні ситуації навколо відчуженої нерухомості, оренди та забаганок київської влади.
Усі проблеми явно звужують коло зацікавлених осіб, проте багатьох представників будівельного ринку, яким не раз доводилося вирішувати такі "рівняння", це не зупинить.