"1 березня держава за ініціативою президента України і Міністерства фінансів запустила програму "Доступна іпотека 7%". Можливість отримати кредити мають усі громадяни без обмежень", – розповідав міністр фінансів Сергій Марченко.

Для багатьох українців така програма – чи не єдина можливість придбати омріяне житло. Розрахуватися за квартиру відразу або десятиліттями сплачувати банкам 14-17% річних можуть далеко не всі.

Передусім позичальники зіткнулися з дефіцитом нерухомості, яка б відповідала вимогам програми Зеленського. Навіть у Києві існує не більше двох десятків комплексів, введених в експлуатацію після 2018 року з квартирами вартістю до 2,5 млн грн. В інших містах таких об'єктів узагалі одиниці.

Проте люди не втрачають надію знайти хороший варіант. У профільних групах соцмереж – десятки оголошень про пошук квартир у трирічних будинках площею до 50 кв м "під іпотеку 7%".

Редакція ЕП вирішила на власному прикладі дослідити, як працює програма президента. Журналісти зверталися до уповноважених банків для отримання іпотеки під 7%.

Чи вдалося комусь з них отримати кредит? Як банки трактують вимоги уряду до програми "Доступна іпотека 7%" та до яких додаткових витрат повинні готуватися потенційні позичальники?

Загальні умови державної програми "Доступна іпотека під 7%"

✔ Мінімальний внесок – 15% від вартості нерухомості.

✔ Максимальна вартість нерухомості – 2,5 млн грн. Кредитування можливе на суму до 2 млн грн.

✔ Максимальний термін видачі кредиту – 20 років.

✔ Відсоткова ставка за кредитом – 7% річних. Програма передбачає компенсацію банкам відсотків понад встановлені 7%.

✔ Предметами іпотеки можуть бути квартири, майнові права на них, житлові будинки із земельною ділянкою та об'єкти незавершеного будівництва.

✔ Площа квартири з розрахунку на одну особу або сім'ю з двох людей не повинна перевищувати 50 кв м. На кожного наступного члена родини розмір площі можна збільшити на 20 кв м. Площа може бути на 20% більшою, але сплачувати відсотки за додаткові метри позичальник повинен не за пільговими 7%, а на загальних умовах банку.

✔ Вік нерухомості – три роки, тобто об'єкт повинен бути введений в експлуатацію не раніше 2018 року.

✔ Позичальником може бути лише громадянин України у віці до 50 років, який не має у власності житла площею понад 50 кв м, з максимальним доходом у розмірі десяти середніх зарплат у регіоні, де розташований предмет іпотеки (для Києва – 218,12 тис грн на місяць).

Детально про програму іпотечного кредитування під 7% та ризиками для позичальників ЕП розповідала на початку березня.

Іпотека від Зеленського: як взяти кредит під 7% та які існують ризики

Кредити видають лише банки-партнери Фонду розвитку підприємництва. До 15 березня угоди з фондом уклали Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, "ОТП банк", "Глобус", Мегабанк та Кредобанк.

Державні банки

Ощадбанк

Журналіст ЕП заповнив форму на офіційному сайті державного Ощадбанку і залишив контактні дані. Інформація про умови участі в президентській програмі на сайті банку відсутня.

З умовами надання іпотеки вдалось ознайомитися лише наступного дня. Телефонувала менеджерка з відділення в одному із столичних ТРЦ.

Уточнивши інформацію про тип зайнятості потенційного позичальника, менеджерка поставила стандартне і, як виявиться за хвилину, фатальне для журналіста ЕП запитання про наявність у власності нерухомості.

Інформація, яку озвучили в банку після відповіді, що у власності є частка (близько 20 квадратних метрів) у приватизованій квартирі, сильно здивувала.

"Якщо у вашій власності є нерухомість, її площу необхідно відняти від "пільгових" 50 квадратних метрів. У вашому випадку від 50 метрів віднімається частка приватизованої квартири у розмірі 20 квадратних метрів.

Таким чином, іпотеку під 7% ви можете отримати лише на 30 квадратних метрів. Решта площі буде оплачуватися за ставкою банку, яка на поточний момент сягає майже 13%", – пояснила менеджерка.

Поки журналіст ЕП подумки порівнював урядові умови з почутим, менеджерка механічно уточнила його сімейний статус.

Почувши, що в дружини теж є частка в приватизованій квартирі, менеджерка додала: "Тоді необхідно приплюсувати до ваших квадратних метрів квадратні метри дружини".

Загальна площа часток у двох квартирах родини журналіста ЕП становить близько 45 кв м, тому пільгову ставку 7% річних можна отримати лише на 5 кв м.

Укргазбанк

Заявку на отримання іпотеки під 7% журналіст залишив і на сайті Укргазбанку, де на головній сторінці красується реклама президентської програми. За годину передзвонила менеджерка.

Журналіст озвучив наміри придбати в столиці квартиру на первинному ринку, а співрозмовниця розповіла про забудовників, акредитованих у банку. Це "Ковальська нерухомість", "Інтергал-буд", "Київміськбуд", ZIM Group та "Ліко-холдинг".

Вимоги до позичальника стандартні: відсутність житлової нерухомості понад 50 кв м, офіційне працевлаштування, зарплата для покриття прожиткового мінімуму – "десь 3 тисячі гривень".

Головне – щоб доходи були достатніми для обслуговування кредиту, додає менеджерка. Для здійснення виплат за кредитом у розмірі 1 млн грн людина має отримувати 23 тис грн на місяць.

Якщо журналіст офіційно працює та отримує додаткові доходи як ФОП, то чи сумуються вони, щоб дотягнути до необхідної суми?

Для отримання відповіді на це запитання менеджерка радить звернутися до відділення. Там підтвердили: такий обрахунок можливий, якщо надати відповідні довідки.

Інші умови в Укргазбанку стандартні: термін кредитування – до 20 років, максимальна сума кредиту – 2 млн грн, початковий внесок – 15% від вартості квартири.

Щоправда, у банку попередили про наявність таких додаткових витрат, які доведеться сплатити при оформленні угоди.

Одноразова комісія – 0,5% від суми кредиту.
Збір до Пенсійного фонду – 1% від вартості квартири.
Послуги оцінювача – близько 1 900 грн.
Щорічне страхування квартири – 0,26% від її вартості.
Послуги нотаріуса при оформлені угоди – 10,27 тис грн.
Державна реєстрація – 3 086 грн.

Чи довго треба чекати погодження кредиту?

"Завичай два-три дні, але зараз через ажіотаж може бути тиждень", – повідомила менеджерка. За її словами, у цьому відділенні ще жодна заявка не отримала погодження, хоча запит на іпотеку під 7% оформили вже "багато людей".

Приватбанк

Чи не кожен з 22 млн клієнтів Приватбанку знає, як виглядає черга до спеціаліста банку. Розуміючи, що чекати треба довго, журналіст звернувся до директорки відділення банку на Подолі.

Легенда така: сім'я з трьох людей хоче придбати під Києвом двокімнатну квартиру площею 49 кв м, вартість якої 1,7 млн грн. Забудовник – фізична особа.

Перший момент – початковий внесок більший, ніж передбачає урядова постанова. "Це в постанові 15%, а в банку – від 25%", – попередила співрозмовниця і повідомила про додаткові комісії.

Одноразова комісія за видачу кредиту – 0,5% від суми. На страхування квартири і життя позичальника щорічно треба витрачати по 0,5% від вартості квартири і залишку за кредитом відповідно.

До стандартних одноразових платежів (1% держмита і 1% збору до Пенсійного фонду) необхідно додати ще один податок.

Якщо фізособа (забудовник) протягом року укладала більш ніж один договір купівлі-продажу нерухомості, то додатково необхідно сплатити 5% податку з доходів фізосіб. На практиці його сплата лягає на плечі покупця.

Кредит під 7% можна отримати, якщо у власності є невелика частка в приватизованій квартирі або якщо людина раніше володіла квартирою.

"Головне – щоб на момент оформлення документів ви не володіли нерухомістю понад 50 квадратних метрів", – повідомляє співрозмовниця.

Підтвердженням цього стане витяг з реєстру про майновий стан, який разом з пакетом документів подається до банку.

Директорка запропонувала на місці подати заявку, щоб дізнатися про шанси журналіста на отримання кредиту. На це пішло до п'яти хвилин. Менш ніж за годину телефоном повідомили радісну новину: кредит погоджено.

Комерційні банки

Кредобанк

Далі журналіст завітав до відділення української "дочки" польського Кредобанку в центрі Києва. Профільна спеціалістка в першу чергу поцікавилася офіційним розміром зарплати кожного члена подружжя.

Наступне запитання стосувалося квартири, яку планується придбати в кредит. Забувши заздалегідь придумати цю частину легенди, журналіст попросив озвучити пропозиції банку.

"Ви можете придбати житло тільки на вторинному ринку. Будинок повинен бути побудований після 2018 року і введений в експлуатацію", – відрізала представниця банку.

За словами одного з власників великої девелоперської компанії, з яким напередодні спілкувався журналіст, під вимоги програми "Доступна іпотека 7%" підпадає мізерно мала кількість квартир.

"Таке враження, що програма прописана для збуту неліквіду. У нормальних забудовників квартири розпродуються ще на етапі будівництва", – заявив співрозмовник.

За даними порталу Lun.ua, у Києві налічується 19 житлових комплексів, будинки у яких зведені після 2018 року і мають вільні квартири вартістю до 2,5 млн грн. Переважно це маловідомі забудовники.

Найбільше представництво у цьому переліку має компанія KSM-GROUP – три комплекси. Цікаво, що саме цей забудовник безкоштовно надав 12 квартир у ЖК "Кришталеві джерела" постраждалим від вибуху панельної багатоповерхівки на Позняках у червні 2020 року.

Мрії журналіста про майбутній дизайн потенційної "неліквідної" квартири перервало фатальне запитання про наявність у власності нерухомості. У відповідь про частку 20 кв м у приватизованій квартирі він отримав відмову в отриманні кредиту.

"Ви не маєте права на іпотеку!" – заявила спеціалістка. Вона показала презентацію Кредобанку щодо пільгової іпотеки, де чорним по сірому написано: "Не мають права на іпотечний кредит особи, які володіють нерухомим майном".

Спроба пояснити, що постанова уряду не дозволяє ставати учасником програми власнику житла площею понад 50 кв м, нічого не дали. У банку відмовилися розглянути варіант отримання пільгового кредиту на 30 кв м.

За словами співрозмовниці, правила надання іпотеки в різних банках можуть відрізнятися.

Відрізняються умови банку і щодо мінімального першого внеску: від 20% замість 15%. За іншими пунктами програми "Доступна іпотека 7%" умови в Кредобанку нічим не відрізняються від урядових.

"Глобус"

Реклама на головній сторінці банку "Глобус" повідомляє відвідувачам, завдяки кому громадяни можуть отримати іпотеку під 7%: "За підтримки президента та уряду України. Доступна іпотека 7%".

За посиланням відкривається калькулятор для розрахунку позики. Тут залежно від суми кредиту та першого внеску (від 15%) можна обчислити всі майбутні платежі на 20 років уперед.

Фахівець гарячої лінії банку повідомив, що в столиці за програмою "Доступна іпотека 7%" працюють компанії "Інтергал-буд", Perfect Group, KSM-GROUP, "ДБК-житлобуд", "Фундамент" та "Геос".

Умови стандартні: відсутність у позичальника житлової нерухомості понад 50 кв м, офіційне працевлаштування, зарплата "від 23 тис грн", повідомила співрозмовниця банку, не уточнивши, на яку суму оформлятиметься кредит.

Поєднувати роботу і працевлаштування як ФОП можна, слід лише надати документи. Додаткові витрати в банку такі.

Послуги нотаріуса – 5-8 тис грн.
Щорічне страхування квартири – 1,3% від її вартості.
Щорічне страхування від нещасного випадку – 1,3% від залишку за кредитом.
Послуги оцінювача – близько 1 тис грн.
Збір до Пенсійного фонду – 1% від вартості житла.
Адміністративний збір – 227 грн.

Чи є попит на іпотеку під 7%? "Видали п'ять кредитів", – відповів спеціаліст гарячої лінії банку "Глобус".

"ОТП банк"

У відділенні угорського "ОТП банку" повідомили, що ключова вимога до позичальника – високий офіційний дохід. Оскільки в Україні кожен п'ятий громадянин працює неофіційно, стало зрозуміло, чому в момент візиту журналіст був єдиним відвідувачем банку.

Після з'ясування інформації про сімейний стан позичальника, вартість квартири (1,7 млн грн) та строк кредитування (20 років) спеціаліст назвав рівень офіційних доходів, достатній для погодження заявки кредитним комітетом.

"Сума має становити 58 тисяч гривень на місяць", – повідомив працівник.

Спроби зменшити цю цифру шляхом збільшення початкового внеску з 15% до 20% хоч і дали результат, проте сума 52 тис грн все одно виглядала завеликою. Навіть менша порівняно з іншими банками вартість страхування житла (0,2%) не компенсувала вимог "ОТП банку" до офіційних доходів.

За час роботи програми "Доступна іпотека 7%" у відділені "ОТП банку", де побував журналіст, кредитний комітет погодив лише одну заявку на отримання пільгового кредиту.

Щоб не втрачати клієнта, спеціаліст банку запропонував спробувати взяти кредит готівкою під 27% річних. Проте держава не компенсує переплату 20%, навіть якщо ці гроші підуть на купівлю житла.

Мегабанк

У матеріалі Liga.net про отримання іпотеки під 7% фізособами-підприємцями зазначалося, що "в Мегабанку не володіють інформацією про умови видачі кредитів". Не змінилася ситуація і в день візиту в банк журналіста ЕП.

По телефону там озвучили лише загальні умови. Перший внесок – 15%, термін – 20 років, житло має бути зведене після 2018 року. Детальну інформацію пообіцяли надати у відділенні. Проте і там змогли відповісти не на всі запитання.

Виявилося, що журналіст ЕП був першим, хто прийшов до столичного відділення за отриманням іпотеки за президентською програмою.

"Умови – ті, що прописані в постанові уряду. У нашу систему ця інформація ще не занесена", – відповіли у відділенні і пообіцяли зв'язатися з журналістом за кілька тижнів.

Замість висновку

Реалізація програми президента Володимира Зеленського "Доступна іпотека 7%", про яку гучно розповідають урядовці, далека від ідеалу. Вона була запроваджена похапцем і не враховує особливостей страхування ризиків банками.

Останні подекуди на власний розсуд встановлюють вимоги, відмінні від того, що обіцяють президент та уряд.

Крім того, залишаються питання щодо вимог до нерухомості, яку можуть купувати українці за цією програмою. Попри високу зацікавленість громадян у купівлі житла, програмою скористалися лише одиниці.

Сподіваючись на допомогу держави, громадянам слід врахувати додаткові витрати, які вони матимуть протягом 20 років. Ключовий ризик – кошти на компенсацію відсотків за іпотекою влада повинна закладати кожен бюджетний рік.