Сергей Пилипенко, "Ковальская": Для некоторых застройщиков кризис 2020 года – это начало конца
Может ли строительная группа "Ковальская" стоить полмиллиарда долларов, у каких застройщиков есть свои депутаты в Киевраде, и почему об ипотеке под 10% можно забыть. (укр)
Історія промислово-будівельної групи "Ковальська" бере свій початок з київського заводу залізобетонних конструкцій, який приватизували троє співробітників – Олександр Пилипенко, Микола Суботенко і Володимир Суруп.
Зараз до складу групи входять активи з виробництва залізобетону, будматеріалів, тротуарної плитки, а також девелоперський і логістичний бізнес.
"Ковальська" – сімейна компанія. Генеральним директором групи у 2011 році став син Олександра Пилипенка Сергій, а його заступниками працюють родичі акціонерів.
Саме відповідальністю за власні сім'ї акціонери пояснюють свою консервативність у веденні бізнесу: "Ковальська" не залучає кредитів для швидкого масштабування діяльності. Нарікають на нестабільну економічну та політичну ситуацію в країні.
Разом з тим, обережність не завадила групі стати лідером на ринку бетону у Київському регіоні з часткою понад 50%. Чи не кожен киянин бачив на вулицях міста бетонозмішувач з фірмовим жовтим брендуванням.
ЕП поговорила із Сергієм Пилипенком і з'ясувала, навіщо він пішов у політику і став депутатом Київради, чому йому соромно за київську архітектуру, скільки може коштувати "Ковальська", як коронакриза позначилася на будівельному ринку, і чому, дивлячись на проєкт держбюджету на 2021 рік, можна забути про іпотеку під 10%.
"Ми майже не залучаємо кредитного ресурсу, бо розуміємо, наскільки часто змінюється політична та економічна ситуація"
— У 1990-х роках на заводі залізобетонних конструкцій №3, з якого починається історія промислово-будівельної групи "Ковальська", відбувся процес акціонування.
Ваш батько розповідав, що на викуп заводу збирали гроші всім колективом. Як так вийшло, що головними акціонерами і керівниками заводу стали Олександр Пилипенко і двоє його партнерів?
— Я не був свідком тих подій, але багато що знаю. Так, спочатку ці відносини були орендними між Фондом державного майна і колективом підприємства. Як тільки були створені механізми, які дозволяли приватизувати завод, цим і скористався колектив підприємства.
— Тобто спочатку акціями володіли співробітники заводу?
— Під час приватизації акції були пропорційно розділені між сотнями акціонерів, в основному між колективом підприємства. Мій батько і його партнери взяли на себе роль лідерів у цьому процесі і фактично своїми руками перевели підприємство з державного в приватне.
У кожного акціонера були різні цілі: хтось бажав отримати швидку винагороду, а хтось бачив перспективи на багато років уперед. Так батько з партнерами консолідували контрольний пакет акцій, що стало основою для подальшого розвитку.
— Як так вийшло, що сім'я Пилипенків отримала більший вплив і більший контроль над "Ковальською", ніж сім'ї Миколи Суботенка і Володимира Сурупа?
— Думаю, це виходило з бажання і можливостей акціонерів інвестувати у цей бізнес. Мій батько в це більше вірив, вкладав фінансовий і фізичний ресурс, тому це пропорційно відображено у володінні.
— Між акціонерами немає корпоративного конфлікту?
— Абсолютно ні. Протягом усіх цих років ми завжди рухаємося в унісон. Наша компанія — це сімейна компанія, яка і думками, і діями думає про покоління, про дітей, онуків.
Ми дуже виважено підходимо до ухвалення рішень, ретельно зважуємо всі ризики, майже не залучаємо кредитного ресурсу, бо розуміємо, наскільки часто змінюється політична та економічна ситуація. Бізнес у будь-яких кризових ситуаціях має бути стійким і незалежним.
— Які напрямки групи плануєте масштабувати?
— Ми однозначно бачимо перспективу розвитку сегмента сухих будівельних сумішей і найближчим часом приступимо до будівництва заводу з виробництва сухих будівельних сумішей на Західній Україні на одному з наших активів.
Буквально рік попрацювавши на ринку газобетону, ми уже посідаємо третє місце в Україні за обсягами випуску. Цей напрямок також дуже цікавий для розвитку. Ми зараз на стадії ухвалення рішення, де і в які терміни буде реалізоване будівництво заводу з виробництва газобетону.
У зв'язку з тим, що активно здійснюється будівництво промислової і комерційної нерухомості та об'єктів інфраструктури, це потребує багато конструктивних рішень щодо залізобетону. Цей напрямок має шалену перспективу і щороку буде збільшуватися у двозначному масштабі.
Ну і я особисто вірю в розвиток нерухомості – йдеться як про житлову, так і про офісну нерухомість. У 2020 році ми провели реструктуризацію наших активів у секторі девелопменту й будівництва і вже набираємо в портфель багато цікавих проєктів.
— "Ковальська" оголосила, що стає інвестором Unit.City. Яка головна мета?
— По-перше, я вірю в розвиток ринку офісної нерухомості, яка відповідає сучасним вимогам. Наразі я бачу, що є великий попит на офісні площі, навіть незважаючи на ситуацію у 2020 році, коли багато хто перейшов на віддалену роботу.
По-друге, мені приємно інвестувати саме в українські проєкти, українську платформу, яка може забезпечити подальший розвиток. Ми хочемо акумулювати знання і досвід фахівців, створити епіцентр активності і розвитку інновацій в Україні.
— А отримання прибутку є вашою метою?
— Однозначно. У будь-якому проєкті, у який ми заходимо, бачимо інвестиційну привабливість. Ми вважаємо, що офісна нерухомість недооцінена. Протягом кількох наступних років попит буде зростати як загалом на ринку, так і в частині Unit.City.
— Чи не виникали у вас думки, що якщо "Ковальську" очолить незалежний менеджер, з'явиться незалежна наглядова рада, то компанія зможе працювати ефективніше і заробляти для акціонерів більше?
— Якщо так вирішать акціонери, наша сім'я, можливо, ми прийдемо до такого рішення в майбутньому. На даному етапі розвитку компанії я можу сказати точно, що ми до цього не готові.
"У Київраді є представники різних груп: Микитася, Столара та інших"
— Ви депутат Київради, у 2015 році обралися від БПП "Солідарність". Чому саме від президентського блоку?
— Мені запропонували. Це була дуже приваблива пропозиція.
— Хто запропонував?
— Надійшла пропозиція безпосередньо від Кличка Віталія Володимировича і його політсили. Я підтримував на виборах цю політичну силу. На той час це була єдина проєвропейська політсила, яка відстоювала інтереси держави.
Для мене було дуже цікаво отримати новий досвід, зрозуміти, як побудована система управління на місцевому рівні, у чому полягає суть роботи депутата. Я для себе ставив за ціль зробити від себе щось для міста Києва.
— Ви особисто спілкувалися з Кличком і погоджували своє місце в списках?
— Ні, не погоджував. Мені було запропоноване місце у межах конкретного округу. Якщо пам'ятаєте, у 2015 році чи напередодні було переглянуто кількість округів у Київраді: замість 60 стало 120 округів. Відповідно, щоб робота на округах була максимально послідовною, вони шукали однодумців, які б могли підтримати цей рух.
— Розкажіть, що трапилося влітку-восени 2019 року, коли Київрада не могла пів року зібратися через відсутність кворуму. Депутати зайняли вичікувальну позицію, щоб "перефарбуватися" у потрібні кольори?
— Я не граю в політичні ігри і стою осторонь від усіх подібних речей. Усе, що стосується цих "міжсобойчиків", які стали приводом чи спробою зміни влади, це не до мене.
Була спроба змінити голову КМДА і переформатувати Київраду під нового президента, під новий центр впливу. У законний спосіб це не вдалося зробити, тому все залишилося у тій самій конфігурації, як було.
— Ви згодні з думкою, що 80% депутатів Київради – це або представники забудовників, або їх лобісти?
— Ні. У Київраді є багато фахових юристів, громадських активістів, бізнесменів, які хочуть щось робити для міста. Однозначно є представники різних груп: Микитася, Столара та інших. Знаючи ситуацію зсередини, не підтримую твердження про більшість.
— У прийдешніх виборах участь берете?
— Ні, не балотуюсь. Багато людей на окрузі хочуть мене бачити ще на один депутатський термін, але бачу свою основну роль у створенні робочих місць і створенні активності, яка б генерувала податки, яка б генерувала місту нові об'єкти. Саме цим я буду більш ефективним.
— Ви регулярно берете участь у круглих столах, урядових та парламентських засіданнях. Які у вас найбільші претензії до уряду і законодавчої влади?
— У мене не може бути претензій до уряду, але є серйозна проблема з Архітектурно-будівельною інспекцією. Кабмін має забезпечити реформу ДАБІ, це пріоритет, ця проблема сильно впливає на динаміку будівельної галузі.
Під реформуванням системи у сфері будівництва маю на увазі не тільки дозвільну, але й контрольну. Ці функції ДАБІ мають бути повністю переглянуті і перезапущені, бо наразі інспекція працює не в інтересах ринку і не в інтересах держави.
Також ми розраховуємо на те, що держава забезпечить стале фінансування і прозорі тендери за державними бюджетними програмами у будівельній сфері. Це стосується доріг, шкіл, дитячих садочків, лікарень.
У попередні роки не раз бувало, що будівельні роботи виконані, матеріали доставлені, а роботи не оплачуються. Не оплачуються у зв'язку з тим, що десь там не розрахували кошти, бюджет переглянули.
— Ви боїтеся рейдерства? Чи є у вас план на випадок рейдерської атаки?
— Ні. Немає жодних підстав. Ми прозора компанія, платимо всі податки, беремо на себе всі соціальні зобов'язання, які вимагає закон, і навіть більше. Кожен співробітник отримує білу зарплату. Ми надто великі, щоб брати на себе якісь ризики.
— Багато бізнесменів йдуть у Верховну Раду, щоб захиститися від атак на свій бізнес. У вас є такі плани?
— Вважаю, що це має абсолютно протилежний ефект для бізнесу. Похід у Верховну Раду негативно впливає на бізнес. Мені навіть як депутату місцевого рівня на громадських засадах непросто комбінувати й ефективно виконувати роботу і там, і там.
У статусі державного службовця, чиновника, це заборонено законом – раз, по-друге, це прямий конфлікт інтересів.
— Це ніколи нікого не зупиняло.
— Можливо, я чогось не знаю, але я не бачу жодного бенефіту, як може вплинути позитивно на бізнес статус народного депутата. Я просто не бачу в цьому жодного сенсу. Це навпаки накладає набагато більше обмежень на бізнес і на особу.
У Верховній Раді поточного скликання я не бачу багато бізнесменів. Представники, яких делегували, можливо є, але реального бізнесу там немає.[BANNER1]
"Ковальська може коштувати до 500 мільйонів доларів"
— Скільки коштує "Ковальська"?
— Нам не надходили пропозиції, оскільки ми не публічна компанія. Оцінити зможемо на основі пропозиції, яку нам зроблять.
— Є якісь підрахунки, припущення?
— Ми для себе такої мети не ставили, тому я не буду оцінювати власний бізнес. Але на основі якихось загальноприйнятих стандартів у Європі і світі "Ковальська" може коштувати від 500 млн дол.
— Які ключові фінансові показники "Ковальської" за 2019 рік?
— Виручка – 6 млрд грн, EBITDA (прибуток до вирахування відсотків, податків та амортизації. – ЕП) консолідована – понад 40 млн дол.
— За підсумками 2020 року очікуєте прибуток?
— Так, буде прибуток. Я вважаю, що він не буде гіршим, ніж минулого року. Ми робимо все для того, щоб компенсувати негативний вплив через карантинні обмеження.
— Ви не увійшли до топ-100 списку "Forbes.Україна". Статки людини, яка перебуває на сотому місці, оцінюють 95 млн дол. Ваш статок менший, ніж 95 млн дол?
— Судячи з цифр, які ви навели, розмір статків до місця в рейтингу має дуже умовний стосунок. Особисто я ніколи не ставив собі за мету потрапити у список Forbes. "Форбсом" не міряють успіх.
— Згідно з декларацією, найбільший дохід ви отримуєте від закритого недиверсифікованого венчурного корпоративного інвестиційного фонду "Бетта".
Такі інститути спільного інвестування використовуються для оптимізації податкового навантаження. Ви вважаєте, що в Україні високі податки?
— Ні, я не використовую фонди для оптимізації податків. Я інвестую свої кошти в законні механізми і в законні компанії, які ведуть інвестиційну діяльність, отримують прибуток. Я сплачую всі податки та отримую свій дохід. Податкова база, яка регулює діяльність цих фондів, передбачає оподаткування при виплаті дивідендів.
— Тобто ви заперечуєте, що використовуєте цей фонд для оптимізації податків?
— Так. Це реальний фонд, який інвестує свої кошти в девелоперські проєкти й отримує прибуток, який перерозподіляється як дивіденди. При цьому відбувається сплата усіх необхідних податків: і ПДВ, і податку на прибуток при виплаті дивідендів, і податку на доходи фізосіб.
— Скільки співробітників вам довелося скоротити через коронакризу?
— Під час карантину ми зіткнулися з тим, що різко впали обсяги будівництва. Ще в березні галузь рухалася, а вже у квітні обсяги впали у два рази. Розуміючи, що підприємства не завантажені, ми спочатку застосовували інструмент відпусток – відправляли людей в оплачувані відпустки, які у них були накопичені за багато років.
Одне з наших підприємств у Києві довелося зупинити і приєднати до іншого підприємства. У результаті в нас звільнилося понад 100 людей.
— Самі звільнилися?
— Вони звільнилися у зв'язку із закриттям і реорганізацією підприємств. З відповідними виплатами усіх відпускних, компенсації за скорочення. Зараз ми повернулися до показника 4,5 тис працівників.
— Ви сказали, що майже не залучаєте кредитне фінансування. А чи розглядаєте можливість співпраці із західними донорами?
— Ми в пошуках дешевого і довготривалого кредитного ресурсу. Будемо вести переговори з великими міжнародними банками для отримання кредиту з привабливою відсотковою ставкою для будівництва заводу сухих будівельних сумішей і заводу з виробництва газобетону.
Для цих проєктів буде залучене імпортне обладнання, тому, сподіваюся, у постачальників буде зацікавленість залучити кредитні ресурси.
У зв'язку з коронакризою у Європі також важка ситуація у виробників обладнання і техніки – вони в шалених пошуках ринків для збуту своєї продукції. При цьому фінансовий ресурс у профіциті – як у нашій банківській системі, так і в світовій.
— Мова йде про кредити від ЄБРР і Світового банку?
— Думаю, для Світового банку наші проєкти не будуть достатньо масштабними, а з ЄБРР – так, будемо вести переговори.
"Є забудовники, для яких криза 2020 року – це початок кінця, спіраль вниз"
— Напрям, за яким бренд "Ковальська" знають найбільше, – виробництво бетону. Яка у вас частка на ринку?
— З кінця 1990-х років ми є номером один на ринку бетону в Україні, але основний наш центр, основні наші активи з виробництва бетону зосереджені у Києві. Частка по Києву і київському регіону – понад 50%.
Бетон у тому вигляді, яким ми його знаємо, "Ковальська" почала першою випускати в промислових масштабах. Саме завдяки "Ковальській" почався сучасний цикл зведення будинків за монолітно-каркасною технологією.
— Чи можуть в Антимонопольного комітету виникнути питання до вас щодо занадто великої концентрації?
— З Антимонопольним комітетом ми стикаємося щорічно, коли купуємо якісь бізнеси чи отримуємо дозволи на приєднання. У нас не було жодних питань щодо дотримання антимонопольного законодавства.
Скажу навіть більше: ринок бетону дуже висококонкурентний. Жодним чином ми не створюємо бар'єрів для входу на ринок і не перешкоджаємо вільній конкуренції. Та частка на ринку, яку ми маємо, існує завдяки сучасним технологіям, високій ефективності роботи, оперативній доставці та високій якості продукції.
— Можете назвати забудовників, у яких попит на бетон під час кризи зменшився найбільше?
— Я не хочу і не можу називати конкретні імена без їх присутності і без їх узгодження. Це комерційна таємниця.
Є компанії, які дуже сильно скоротили динаміку будівництва. Це компанії, які не мають достатнього фінансового ресурсу. Для них це початок кінця, спіраль вниз, бо затягування темпів породжує ще більшу недовіру. Чим менше довіри – тим менший попит.
— У "Ковальської" на території промислового району Теличка розташовані виробничі потужності. Ведуться розмови про забудову цього району. Як ви до цього ставитеся?
— Чудово ставлюся до такого рішення, воно вже не один десяток років циркулює. Теличка – це промзона, де власниками земель або активів є до десяти стейкхолдерів. Вони всі потенційно зацікавлені в тому, щоб реалізувати спільний девелоперський проєкт – нового ділового центру в місті Києві.
Враховуючи наявність необхідної інфраструктури, я вважаю Нижню Теличку, Видубичі потенційно привабливими територіями для майбутнього розвитку. Ми і ключові сторони готові і зацікавлені в цьому.
Але при цьому немає розробленої містобудівної документації і загально погодженої концепції забудови. Також зараз напрацьовуємо юридичні механізми об'єднання зусиль, щоб були захищені інтереси кожної сторони.
— Скільки відсотків площі на Теличці займає завод "Ковальської"?
— Я не рахував. Можливо, відсотків 15.
— Тобто вартість землі під цим майновим комплексом оцінюється вище, ніж сам майновий комплекс?
— Саме так. Вартість землі точно буде набагато вищою, ніж вартість заводу.[BANNER2]
"За більшість об'єктів, які були побудовані у 2000-2010 роках, мені соромно і страшно"
— "Ковальська" використовує керамзитобетон у будівництві багатоквартирних будинків. Ви цей матеріал самі і виробляєте. Це єдина причина, чому ви його використовуєте?
— Будинок від "Ковальської" більш ніж на 80% зроблений з матеріалів власного виробництва. Неформально наші будинки в народі називають "теплими" – витрати теплоносія, за суб'єктивними оцінками мешканців, нижчі порівняно з іншими.
— Але ці ж суб'єктивні сприйняття мешканців щодо звукоізоляції кардинально інші. Інвестори скаржаться на дуже погану звукоізоляцію керамзитоблоків.
— Ми проводимо випробування усіх матеріалів. Вони відповідають державним стандартам і саме будівництво відповідає повним будівельним стандартам. Є специфіка кожного будматеріалу, але так чи інакше все відповідає чинним нормам.
— Ви живете в приватному будинку?
— Так.
— Чи купили б ви собі квартиру у ЖК, побудованому "Ковальською"?
— Я принципово не повернуся у багатоквартирний житловий будинок. Мені потрібні простір, територія. У мене троє дітей, три собаки і я просто не влізу в квартиру із своїм способом життя.
— Чи порекомендували б ви своїм друзям жити в будинку, побудованому "Ковальською"?
— Однозначно так. Те, що я будую, відповідає рівню моїх особистих вимог щодо якості. "Ковальська" робить цікаві проєкти, які користуються попитом, вони інвестиційно привабливі.
— Про інвестиційну привабливість згоден. У чому ваші житлові комплекси цікаві? Це типові 25-поверхівки з хаотичним склінням балконів, хаотичним розташуванням кондиціонерів на фасаді та парковкою замість подвір'я.
— Ви якийсь конкретний проєкт маєте на увазі?
— Маю на увазі і "Династію", і Teleskop, і всі старіші проєкти на Позняках. Мені вони не здаються цікавими.
— Ми виходимо з конкретної специфіки місця і ціноутворення. Я розумію, що вам як мешканцю хотілося б бачити середньоповерхову забудову, стовідсоткове забезпечення паркомісцями, місця для дозвілля. Але при діючому ціновому порозі це неможливо втілити. Тоді у нас вартість квадратного метра мала би коштувати у три рази більше.
— Чому в три рази?
— Бо вартість будівництва, вартість землі та вартість підключення до інженерії створює величезне навантаження на проєкт.
Якість наших проєктів і підходів змінюється. Цього року ми анонсуємо як мінімум три проєкти житлової нерухомості з більшим акцентом на якість і комфорт проживання. Ми переглянули свої підходи і зараз кожен новий проєкт реалізуємо тільки через архітектурні конкурси, намагаємося залучати молодих талановитих українських архітекторів.
— Про ці три нові проєкти ви розповідали на зустрічі з журналістами ще рік тому, але досі їх не анонсували.
— По-перше, дуже багато часу займає розробка проєктної документації, по-друге, ДАБІ відкладає і відкладає терміни.
— Не погоджує документацію?
— На один з цих проєктів ми вже отримали дозвіл, ще два – на стадії отримання дозволів.
ДАБІ – це одна частина питання, а друга – це якісна підготовка проєкту для початку будівництва. За нашими оцінками, підготовка хорошого проєкту займає від дев'яти місяців до року.
— У вас досить консервативна поведінка на ринку житлової нерухомості. Чому така обережність?
— Я вважаю, що це наша перевага. У нас уже є статус найбільш надійного забудовника у Києві. Це склалося не просто так – ми не порушуємо заявлених термінів. Ми чітко розуміємо, що кожен проєкт ми можемо побудувати за власні кошти від нуля і до завершення. Маємо власну матеріальну базу, будівельну компанію і ресурси, які можемо залучати.
— Головне – це фінансовий ресурс. Ви використовуєте власний?
— Винятково власний плюс на достатньому етапі для відкриття продажів залучаємо приватних інвесторів. Але на початку будівництва я точно знаю, що фінансового ресурсу групи вистачить на будівництво всього об'єкта, навіть якщо ми не залучимо ні копійки з ринку.
Нашими внутрішніми правилами заборонене крос-фінансування проєктів між собою, кожен проєкт фінансується окремо.
— Філософське запитання. Кожна часова епоха залишає свій слід на карті міста. Як ви вважаєте, якої думки будуть про нас нащадки, коли дивитимуться на те, що було побудовано у 2000-2010-х роках?
— За більшість об'єктів, які були побудовані в цьому періоді, мені соромно і страшно. Я б хотів, якщо будуть дозволяти обставини, виправити певні рішення і помилки.
Будинки на етапі 2000-2010-х років – це фактично віддзеркалення рівня розвитку будівництва і технологій, ринку, який проковтував буквально все, що виходило та анонсувалося.
Ніхто не звертав уваги на якість будматеріалів, комфорт, на все, про що ми зараз задумуємося. Як будівництво впливає на людей, на розвиток міста – цього раніше ніхто не аналізував, не досліджував і не враховував при реалізації проєктів.
— "Ковальська" теж не враховувала?
— Ми на той час користувалися послугами архітекторів, які могли реалізувати проєкт. На жаль, рівень архітекторів і державні будівельні норми щодо проєктування були, м'яко кажучи, застарілими. Тоді користувалися якимись "дідівськими" методами при проєктуванні будівництва. Це треба визнати.
Зараз ми маємо цей слід, через 20-30 років будемо думати, що з ним робити. Але конструктивно ці будинки можуть і будуть стояти сотню років. Можливо, прийде період їхньої реконструкції.
"Про іпотеку під 10% можете забути"
— В інтерв'ю журналу Forbes ви повідомили, що інвестуєте в переобладнання виробничих потужностей для запуску панельного зведення будинків.
— Так.
— Чи не здається вам, що це крок назад в усіх сенсах – і технологічно, і щодо мешканців міста?
— Ні. Я вважаю, що панельне будівництво – це крок уперед. Ця комбінація матеріалів і їх монтажу є набагато ефективнішою, ніж традиційна каркасно-монолітна технологія. Особливо в частині середньоповерхової і низькоповерхової забудови.
Просто у кожного з нас є своя уява, що таке панель.
Панелі зараз – це багатошарові вироби, які містять елементи бетону, теплоізоляційні та фасадні елементи, встановлені вікна. Усі елементи просто доставляються і монтуються на об'єкті. Терміни будівництва таких об'єктів приблизно на 30% коротші, а це значить менше механізмів, менше людей і менше затрат.
Крім того, будівництво з панелей дешевше приблизно на 20%. Для сегментів економ та економ+ це може бути дуже вдале рішення.
Зараз існує незадоволений попит на житло у людей із середнім рівнем доходів, тому панельне будівництво можна перетворити на масштабну державну програму. Кінцева мета – зробити доступне житло, яке відповідає усім вимогам і нормам, за привабливою ціною, котра не має перевищувати 500 дол за кв м.
— Забудовники завжди "грають на підвищення" в питанні ціни, але в останні роки ситуація складається не на їх користь. Минулого року – подвійні вибори і сильна гривня, цього року – коронакриза.
Якщо врахувати вичерпання факторів "банкопаду" і падіння попиту з боку внутрішньопереміщених осіб, чи не вважаєте ви, що будувати будуть менше?
— Будівництво в Києві постійно росте. З року в рік у Києві будується більше об'єктів. При цьому ціна залишається сталою. Люди не мають довіри до банків і бачать надійним способом захисту своїх заощаджень інвестування в нерухомість. Думаю, у 2021 році ця тенденція буде зберігатися.
Наразі я не бачу надлишкової пропозиції на ринку. Ринок розділився. Є компанії, у яких продажі перевершують усі очікування. У "Ковальської" протягом останнього кварталу рекордне зростання продажів.
Є компанії, до яких немає довіри у зв'язку з порушенням термінів чи зупинкою будівництва. Це не лише "Укрбуд" чи "Аркада". Фактично йде перерозподіл ринку. Сильні компанії видавлюють з ринку непрофільних, фінансово нестабільних гравців.
Щодо обсягу будівництва житла: думаю, рік від року він буде показувати у Києві низьку сталу динаміку росту, до 5% на рік.
— До найближчої кризи? Потім все обвалиться і знову помірно зростатиме?
— Я не бачу передумов для кризи, пов'язаної з перенасиченням ринку нерухомості. Немає факторів, які могли б свідчити про "надування бульбашки".
"Бульбашка" буде тільки тоді, коли її будуть розганяти за запозичені кошти. Зараз частка іпотеки на ринку становить менше 5%. Плани уряду і проєкт держбюджету на 2021 рік свідчать, що про іпотеку під 10% можна забути.[BANNER3]
"Хочемо забезпечити себе локомотивами і готові інвестувати в цей напрямок"
— Чи сильно зіпсувався імідж групи після поста Андрія Ставніцера у Facebook про виселення з БЦ "Торонто" (засновник компанії TIS звинуватив Пилипенка у достроковому розірванні договору про оренду приміщень. – ЕП)?
— Не зіпсувався. Це була емоційна нестриманість людини, викликана неможливістю раціонально пояснити, чому так сталося. Причина банальна: регулярне порушення умов договору – несплата орендної плати за тривалий період.
Було кілька попереджень, після чого ми розірвали договір. Він хотів перефокусувати акцент з раціональної площини на міжособистісну. Фактично це було кредитування на мільйони гривень. Чому я повинен фінансувати його бізнес?
"Ковальська" викупила бізнес-центр на аукціоні й одразу заявила, що використовуватиме його для розміщення свого офісу. Ми попередили про це всіх орендарів. Виселяли їх не одразу, а в міру закінчення контрактів.
— Є думка, що в Україні майже не існує легального ринку видобутку річкового піску. Це правда?
— Я знаю, що багато років Держгеонадра як орган, який видає спецдозволи і контролює видобуток сировини, був дуже корумпованою структурою.
Наразі точно можу сказати, що в Києві є абсолютно прозорі компанії з видобутку піску, який ми споживаємо. При виборі постачальника ми в першу чергу дивимося на документи. Починаючи з 2019 року, Держгеонадра активно видає дозволи на нові родовища піску, тому цей ринок буде висококонкурентним та відкритим.
— Активісти з громадської організації "Стоп корупції" стверджують, що на вулиці Будіндустрії, 9а вівся нелегальний видобуток піску. За їх словами, "кришує" процес депутат Київради Сергій Паладій, а видобутий пісок поставляється на завод Ковальської.
— Не можу коментувати заяви псевдоактивістів. Я навіть не можу назвати їх активістами. Вони намагаються втягнути "Ковальську" в бійку між двома видобувачами піску. Ці люди вмотивовано займають позицію однієї із сторін.
— Який у "Ковальської" парк вагонів?
— 380 штук. Ми забезпечуємо себе комерційними маршрутами між кар'єрами і виробничими підприємствами.
Раніше на "Укрзалізниці" виникали серйозні проблеми з вагонами, але з'являлися хлопчики, які пропонували послуги із забезпечення вагонами. Це коштувало 5-6 тис грн "зверху" за вагон.
— Якою бачите модель запровадження приватної тяги на залізниці?
— Я зацікавлений отримати незалежність залізничного руху. Для безперебійної роботи "Ковальська" мусить отримувати тисячі тонн сировини щодня: 150 вагонів щебеню та 50 вагонів цементу. Перебої з постачанням можуть сильно впливати на стабільність роботи підприємства.
У 2019 році на "Укрзалізниці" був транспортний колапс. Замість звичних трьох-чотирьох діб черга на тягу сягала двох тижнів. Це були страшенні втрати, тому ми дуже зацікавлені в забезпеченні себе локомотивами і готові інвестувати в цей напрямок.
Але інвестуватимемо тоді, коли буде розроблений прозорий механізм і умови, на яких це можна зробити. Запустити приватну тягу без реформування УЗ неможливо. Треба відділити пасажирські перевезення від вантажних, а локомотивну складову – від інфраструктурної.