"Сталинки" дороже новостроек: почему растут цены на вторичное жилье
Противостояние первичного и вторичного рынков жилой недвижимости накалилось до предела. За последние месяцы цены на квартиры на "вторичке" существенно повысились при стабильном спросе. Что происходит?
Противостояние первичного и вторичного рынков жилой недвижимости накалилось до предела. За последние месяцы цены на квартиры на "вторичке" существенно выросли при стабильном спросе.
Начало экономического кризиса в марте 2020 года еще больше ударило по строителям нового жилья: компании признаются, что продажи просели на 50%.
Отложенный спрос, сформировавшийся в 2019 году из-за укрепления гривни, продолжился в 2020 году, но уже по другим причинам.
Какие причины роста цен на "вторичку" в Киеве? Как повлияет кризис на спрос? Почему инвесторы предпочитают "хрущевки" современным "монолитам"?
О чем статья:
- В 2019 году многие покупатели жилья заняли выжидательную позицию в ожидании политической стабильности и приемлемого курса гривни.
- Укрепление гривни привело к росту стоимости квартир на вторичном рынке недвижимости в долларовом эквиваленте.
- "Вторичка" подорожала из-за банкротства "Укрбуда", привлекательности покупки старого жилья для сдачи в аренду и снижения предложения квартир.
- Кризис, вызванный карантином, поставил "на паузу" продавцов и покупателей.
- После окончания острой фазы кризиса цены на "вторичку" выровняются с "первичкой".
Основные тренды. До кризиса тоже было плохо
Президентские и парламентские выборы, а также ревальвация национальной валюты с 29 грн за долл до 24 грн за долл стали определяющими факторами для рынка недвижимости в 2019 году. Продажи на "вторичке" проходили вяло.
"В 2019 году основными трендами рынка были рост цен в валютном выражении, падение спроса и накопление квартир", — говорит Роман Герасимчук из консалтинговой компании City development solutions.
Падение спроса наблюдалось и на первичном рынке. Застройщики жалуются, что многие покупатели отложили покупку квартир до лучших времен.
"Из-за выросшего отложенного спроса по итогам 2019 года количество сделок сократилось минимум на 20%. Однако это "средняя температура по больнице".
Например, количество сделок в строящихся объектах эконом-класса снизилось чуть ли не на 50%, а уровень сделок в более востребованных сегментах показывал стабильный рост на 3-4% ежемесячно", — говорит руководитель по развитию проектов компании Citex Development Дарья Бедя.
Пока покупатели приняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос, застройщики не спешили идти им навстречу.
"Резкое укрепление гривни застройщики восприняли как временное явление, поэтому никто особо не торопился подстраивать свои цены под возникшую ситуацию. На рынке строительства жилья возникла пауза, вызванная ожиданиями покупателей по возвращению курса доллара в объективные рамки", — говорит руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
Динамика роста цен: плюс 20% за четыре месяца
Основными ценообразующими факторами на вторичном рынке жилья являются спрос, конъюнктура рынка жилищного строительства и курс гривни. По данным сайта Dom.ria, средневзвешенная цена на квартиры в сегменте в долларовом эквиваленте падала семь лет подряд. В 2019 году рост возобновился.
При этом впервые за долгое время аналитики зафиксировали рост цен и в гривневом эквиваленте. С декабря 2019 года по март 2020 года средняя цена на недвижимость на вторичном рынке выросла на 20%.
"Уровень долларовых цен на вторичное жилье за 2019 год вырос на 14,9%. Основная причина роста — укрепление гривни", — говорит Герасимчук.
Причины роста цен: курс доллара, "Укрбуд", аренда
Эксперты утверждают, что регулярные кризисы научили украинцев хранить сбережения в иностранной валюте. В то время как расчеты при покупке жилья у застройщиков производятся в гривне, "вторичку" можно купить за наличный доллар. Более того, продавцы предпочитают именно наличный доллар.
Укрепление гривни в целом негативно сказалось на показателях спроса на первичном рынке: желающих обменять подешевевший доллар было мало. Покупатели, имеющие сбережения в иностранной валюте, отложили покупку в ожидании подорожания доллара или присматривались к "вторичке".
Еще одной причиной падения доверия к рынку нового жилья стало банкротство одного из лидеров рынка — компании "Укрбуд девелопмент".
"Гривневый и "укрбудовский" факторы увеличили отложенный спрос в полтора раза. Покупатели не спешили принимать решение, пока не наладится ситуация с "Укрбудом", или же курс не вернется к прежнему уровню", — говорит Бедя.
"Проблемы у столичных застройщиков приводят к росту спроса на вторичном рынке. Это сказывается на потребителе в виде роста продажной цены в предложениях на вторичном рынке", — считает руководитель департамента стратегического консалтинга Ukrainian Trade Guild Константин Олейник.
Эксперт аналитического центра Dom.ria Анатолий Топал называет третью причину роста цен на "вторичку" — выросший спрос на аренду квартир.
"С 2018 года цены на аренду выросли. Это повысило спрос на квартиры, которые можно купить и сразу сдать в аренду. В 2019 году спрос на такие квартиры вырос вдвое и составил более 30% от общего рынка.
Также нужно учесть отсутствие альтернативы таким вложениям. В начале 2019 года доходность жилой недвижимости как арендного бизнеса выросла до 13-14% годовых. Правда, к декабрю она снизилась до 8-9%", — заявил Топал.
Герасимчук из City development solutions добавил, что в пользу "вторички" играли позитивные ожидания из-за возможного снижения ставок по ипотечному кредитованию и опасения касательно покупки квартир на этапе "котлована".[BANNER1]
Противостояние инвесторов и покупателей "для себя"
Покупатели приобретают квартиры как инвестицию либо для решения личного жилищного вопроса."Отсутствие доступных инвестиционных возможностей для населения превратили вложения в недвижимость в финансовый инструмент сохранения или преумножения сбережений", — говорит Олейник.
По данным Дарьи Беди, около 50% квартир на рынке приобретается с целью инвестиционного вложения. "Более 85% покупаемых квартир для вложения средств приходятся на однокомнатные квартиры", — говорит она.
Анатолий Топал также считает, что рост спроса разгоняется за счет спекулятивных сделок и сделок с целью дальнейшей сдачи в аренду. Спрос на покупку жилья "для себя" вырос незначительно.
Новостройки выглядят более привлекательными в глазах арендодателей и арендаторов. По данным City Development Solutions и портала address.ua, к концу 2019 года спрос на первичное жилье превышал спрос на "вторичку".
"Рынок вторичной жилой недвижимости нельзя назвать развивающимся или лидирующим по показателям спроса. Ценовые тренды коррекционные, а проблематика первичного рынка, которая могла бы оживить рынок вторичной жилой недвижимости, компенсируется продажей девелоперами квартир в уже сданных в эксплуатацию домах", — говорит Герасимчук.
Тем не менее, на протяжении последних двух лет количество доступных для продажи квартир на вторичном рынке стремительно снижается.
Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке
"Плюсы"
- Нет рисков, что стройку могут заморозить на любом этапе строительства, не подключить к коммуникациям, не сдать в эксплуатацию.
- Квартиры имеют правоустанавливающие документы.
- Чаще всего в квартирах на вторичном рынке выполнен ремонт и они готовы к проживанию или получению дохода.
- В ближайшем окружении сформирована образовательная, медицинская, социальная и торговая инфраструктура.
- Небольшое количество квартир на этаже, малое количество соседей в подъезде.
- Дома спроектированы и построены с полным соблюдением государственных строительных норм и строительных правил.
"Минусы"
- Необходимость оплаты всей суммы, чаще всего — в валюте.
- Невозможность приобретения квартиры в рассрочку или в кредит.
- Квартиры без современных технологий, устаревшие конструкционные и строительные решения, отсутствие внутридомовой инфраструктуры.
- Старые инженерные коммуникации и лифты, посторонние запахи в подъездах и на лестничных клетках.
- Непредсказуемая социальная среда.
- Сложность или невозможность экономии на коммунальных платежах: большинство квартир оборудованы централизованными системами.
- Низкая безопасность. Малое количество жильцов в доме не позволяет содержать службы консьержа и охраны территории.
Что дальше
Снижение спроса, сформировавшееся в 2019 году, усилилось во время карантина. Застройщики не спешат снижать цены на квартиры, несмотря на конкуренцию со стороны продавцов "вторички".
С началом стремительного снижения курса гривни в марте многие застройщики запустили маркетинговый ход: "Зафиксировали цены на уровне 25 грн за долл".
На самом деле цены на первичном рынке жилья формируются спросом и зависят от валютной составляющей только на 20%. В формировании ценника имеет значение размер спреда между себестоимостью и конечной ценой.
На рост себестоимости строительства больше всего влияют инфляция и номинальный рост зарплат. Согласно обновленному прогнозу правительства, инфляция в 2020 году временно ускорится до 8,7%, а в 2021 году вернется к целевому диапазону 5%. Роста зарплат не будет, прогнозная средняя заработная плата снизилась с 11 тыс грн до 10,7 тыс грн.[BANNER2]
Неуступчивость девелоперов не приведет к усилению перетекания покупателей на "вторичку". Фиксация цен в долларах может сыграть с владельцами старого жилья и риелторами злую шутку. Затяжной кризис и потенциальная вторая волна девальвации гривни может остановить рынок.
После стабилизации экономической обстановки застройщики будут снижать цены в долларовом эквиваленте к себестоимости (500-600 долл за квадратный метр), а продавцы "вторички" будут вынуждены синхронизировать цены.
"Невидимая рука рынка" выровняет дисбалансы, и рынок недвижимости обретет стабильность на долгие годы. До очередного кризиса.