Как отменить плату за аренду на карантине: будет непросто, но шансы есть

У бізнесу, які орендують приміщення та не можуть здійснювати свою діяльність через карантин, виникає логічне питання: чи зобов’язані вони сплачувати орендну плату?

Разом з юристами ЮФ Sayenko Kharenko, ЮФ GOLAW та головою економічного комітету Верховної Ради ЕП пояснює, в яких випадках це можливо, а в яких вирішуватиме суд.

Що сталось?

Напередодні, 30 березня, Верховна Рада ухвалила законопроєкт, який передбачає певні антикризові послаблення для бізнесу, населення та місцевих громад.

За цей час Верховна Рада ухвалила уже два відповідні закони, які передбачають антикризові заходи для полегшення умов карантину. Про перший – можна почитати тут. 

Які саме були впроваджені зміни для бізнесу в податковій сфері обома законами, ЕП уже пояснювала раніше.

Проте, крім цього, автори антикризового проєкту також заявляли, що врегулювали питання оренди.

"Після прийняття першого законопроєкту отримали багато коментарів про оренду, тому врегулювали це питання. Орендарі, які не можуть користуватися нерухомістю або іншим майном через карантин, звільняються від сплати орендної плати", – наголосив в колонці для ЕП голова комітету Верховної Ради з питань економічного розвитку Дмитро Наталуха.

Чи насправді усіх орендарів звільнили від сплати?

В проєкті антикризового закону, що був опублікований на сайті Верховної ради, відповідна норма звучала так:

"З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабміну … від 11 березня 2020 року №211, і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу (Цивільного кодексу. – ЕП)

Проте, несподівано для всіх, підписана президентом і опублікована редакція відповідного закону змінила формулювання із "звільняється" на "може бути звільнений".

Отже, звільнення не є обов’язковим, а лише можливим, пояснює ЕП юрист старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр.

За його словами, закон фактично віддає на розсуд сторін врегулювання питання і залишає невизначеність щодо офісних приміщень. (деталі – у інших відповідях цього матеріалу. – ЕП).

От що сказав з цього приводу в коментарі ЕП голова економічного комітету Верховної Ради Дмитро Наталуха:

"Нашим завданням було допомогти орендарям зрозуміти, через який юридичний механізм застосування яких норм закону вони можуть прийти до свого орендодавця і сказати: я не можу користуватись відповідним приміщенням через обставини, які від мене об'єктивно не залежать"

"Ми даємо пряму відсилку в законі на статтю в Цивільному кодексі. Стаття в кодексі дає однозначний заклик до дій. У нас в законі "може бути звільнений", а в Цивільному кодексі "звільняється". Це означає, безумовно, безальтернативно".

"Якщо ти не можеш використовувати своє приміщення і ти обмежений в доступі до нього через обставини, які від тебе не залежать, значить ти напряму звільняєшся від сплати. На мою думку, станом на зараз орендарі, які не зможуть потрапити у свої приміщення, повинні бути звільнені від оплати".  

"Карантинні пільги" для бізнесу 2.0: послаблення для ФОПів, сплата податків, перевірки та штрафи

Чому змінили формулювання про звільнення від сплати орендарів?

Так це пояснює голова економічного комітету ВР Дмитро Наталуха:

"При старому формулюванні лишався ризик випадково звільнити від сплати за оренду всю країну і будь-яке майно. Тобто, не лише малих і середніх орендарів, але і наймачів:

- державного майна

- комунального майна

- земельних паїв

- житлових приміщень

- рухомого майна (автомобілі тощо)

та будь-якого іншого майна".

"Тобто, попередня редакція, яка містила формулювання "звільняється" від плати за користування майном" передбачає, що наймач звільняється від плати за користування будь-яким майном. Тобто, йдеться про ризик загальнонаціонального колапсу і хаосу", – зазначив депутат.

Хто може бути звільнений від орендної плати?

Напряму ця норма стосується тих підприємств, яким на час карантину прямо заборонено здійснювати діяльність. Зокрема, йдеться про бізнес, що "передбачає приймання відвідувачів".

Тож, у першу чергу, звільнення від оренди стосується сфер рітейлу, громадського харчування, розваг, фітнесу, наголошує старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр.

Проте відповідне рішення уряду не містить виключеного переліку таких суб’єктів.

За словами Дмитра Наталухи, скористатись відповідними нормами можуть всі, не лише бізнес, діяльність якого була заборонена Кабміном на час карантину.

"Ми не могли піти таким шляхом, щоб вона стосувалась, наприклад, виключно орендарів приміщень ТЦ, і при цьому не поширювати цю норму на якісь інші об'єкти оренди, великі державні підприємства або комунальні підприємства. Для цього потрібен окремо виписаний закон, детально опрацьований, там дуже багато аспектів", – зазначив депутат.

"Не чіпати взагалі ми не хотіли, тому що ми знаємо, що уже існують суперечки між орендодавцями і орендарями стосовно цих відносин", – наголосив він.

Чи можуть орендарі офісних приміщень звільнитись від орендної плати?

За словами юриста Sayenko Kharenko Тимура Енхбаяра, закон не дає однозначної відповіді на це запитання. Норми закону "пов’язують карантин із загальним правилом про звільнення від орендної плати в разі неможливості використовувати  приміщення".

Отже, якщо ви фактично не використовуєте офіс та можете це довести належним чином, то можете розраховувати на звільнення від орендної плати. 

Коронавірус VS бізнес: половина підприємців протримається на карантині не більше місяця

Що треба зробити, щоб тебе звільнили від орендної плати?

Звільнення не працює автоматично. Аби скористатися можливістю, наданою законом, слід негайно письмово повідомити орендодавцю про намір скористатися звільненням від орендної плати та внести необхідні зміни до договору оренди.

Як повернути орендну плату, сплачену наперед (за період карантину)?

Аналогічно до попереднього запитання. Орендар має укласти з орендодавцем додаткову угоду про внесення відповідних змін та спільно врегулювати це питання, зокрема, шляхом зарахування вже сплаченої орендної плати в рахунок періодів після завершення карантину. 

Чому треба починати з договору?

Перше, що треба буде зробити – уважно ознайомитись із змістом укладеного договору оренди. Це стосується як орендарів ТРЦ, магазинів, ресторанів, так і орендарів офісних приміщень

"Часто до договорів оренди включають положення про звільнення орендаря від орендної плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати свої орендовані приміщення. Або про зміну розміру орендної плати.

Якщо ж у договорі оренди такі пункти відсутні – орендареві доцільно звернутися до положень законодавства", – радять юристи GOLAW.

На який період розповсюджується звільнення від орендної плати?

Закон передбачає звільнення від орендної плати з моменту введення карантину, тобто з 12 березня 2020 року. Однак обмеження у зв’язку з карантином  для різних сфер бізнесу вводились поступово.

Як зрозуміти, з якого моменту саме ви звільняйтеся від орендної плати?

Тобто, це буде момент, з якого використання приміщення було фактично заборонено для окремого бізнесу.

Чи звільняються орендарі від усіх платежів за використання приміщень?

Зазвичай договори оренди, окрім основної орендної плати, передбачають плату за обслуговування приміщень, а у випадку торгових центрів – маркетинговий платіж. Закон не звільняє орендаря від сплати цих платежів. Також орендар не звільняється від компенсації прямих комунальних послуг.

Що робити якщо орендодавець не погоджується?

Закон дає чіткий сигнал ринку про вплив карантину на бізнес та як на підставу для можливого звільнення орендарів від орендної плати на період карантину.

Однак, за словами юриста Sayenko Kharenko Тимура Енхбаяра, закон фактично віддає на розсуд сторін врегулювання питання звільнення, та, крім того, залишає невизначеність щодо офісних приміщень.

Не виключено, що орендарям, яким не вдасться домовитись з власниками торгових приміщень та офісів, доведеться захищати свої права в суді. Конкретну стратегію варто розробляти вже індивідуально з юристами.

На думку голови економічного комітету ВР Дмитра Наталухи, шансів в суді більше у орендарів.

"Орендодавець об'єктивно повинен розуміти, що у 80% випадків він цей суд програє. По-перше, є рішення Торгово промислової-палати про те, що може бути форс-мажором. По-друге, є наш закон. По-третє, є Цивільний кодекс, де всюди говориться про те, якщо ти не використовуєш, то фактично звільняєшся від сплати", – наголосив він в коментарі ЕП.

За словами нардепа, є різні випадки і ситуації, які важко передбачити в одному формулюванні. Один з найбільш показових – ресторан, який займається доставкою, і використовує кухню, але не може використовує основну залу.

"Дуже важко виписати закон, який врегулює кожний кейс. Тому, на жаль, ми були змушені дати тільки цю рамку, і напрямок "от є такі підстави, друзі, йдіть домовляйтесь", – пояснює він.

"Кредитні канікули" під час карантину: хто і як може їх отримати

А може піти іншим шляхом і посилатися, наприклад, на форс-мажор?

У орендарів виникає питання, чи можуть вони бути повністю звільнені від сплати орендної плати, посилаючись на те, що карантин є форс-мажорною обставиною.

"З нашої точки зору, орендарі можуть бути звільнені від оплати оренди через відсутність можливості використовувати приміщення, а не через сам форс-мажор", – вважають юристи ЮФ GOLAW.

Відповідно до внесених напередодні змін в законодавство, карантин включено до переліку форс-мажорних обставин.   

Проте неможливість виконання зобов’язань за певним договором в силу та протягом дії конкретних форс-мажорних обставин обов’язково повинна бути засвідчена сертифікатом Торгово-промислової палати України (регіональних торгово-промислових палат).

"Саме він підтверджує наявність форс-мажорних обставин в конкретному випадку, хоча у судовій практиці мали місце випадки, коли суди не приймали сертифікат як доказ дії форс-мажорних обставин", – зазначають юристи.

Такий сертифікат можливо отримати лише тоді, коли між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконання є причинно-наслідковий зв'язок.

При цьому підтверджені форс-мажорні обставини не звільняють підприємство від виконання договірного зобов’язання, а лише надають можливість відстрочити його виконання до того часу, коли форс-мажорні обставини припиняться.

"Для підтвердження права не платили оренду не варто посилатися на форс- мажор, адже це не буде звільняти Вас від обов’язку оплати оренди. У такому випадку краще посилатися на норми Цивільного кодексу та вже нового Закону №3275", – наголошують юристи ЮФ GOLAW.