Рада приняла Закон об аренде госимущества. Почему это касается каждого

Напередодні Верховна Рада ухвалила Закон про оренду державного та комунального майна.

Назва закона звучить трохи віддалено від життя пересічного українця — оренда якогось майна, десь там далеко. Насправді ж Закон про оренду напряму стосується якості життя у кожному місті та селі.

Якщо дуже коротко, цей закон допоможе якщо не ліквідувати повністю, то в значній мірі "прикрити" ще одне джерело корупції в державному управлінні.

Відтепер роздавати державне й комунальне  майно в оренду "своїм" за закритими дверима вже не буде так просто. А де менше корупції та поділу державного майна "між своїми" — там більше доходів бюджету, а значить — і більше можливостей для розвитку громад.

Як це буде працювати?

1. Інформація щодо всіх угод оренди державного та комунального майна відтепер буде публічною

Більше того, вона буде зосереджена на одному ресурсі, яким має стати Прозорро.Продажі. Сьогодні Фонд держмайна обліковує лише договори оренди державного майна — це понад 17 тис об’єктів. Що ж до того, скільки об’єктів, по якій ціні, та кому здаються на рівні місцевої влади — інформація відсутня.

Завдяки закону і держава, і громадяни, і місцеві органи влади нарешті отримають чітке розуміння, скільки, якого майна, по якій ціні, і наскільки ця ціна "відповідає ринку", здається в оренду. А значить — влада зможе приймати ефективні рішення щодо управління своїм майном.

Звичайно, це не станеться в одну мить: перехідний період для органів центральної та місцевої влади, протягом якого вони мають оприлюднити всі договори оренди — до 1 жовтня 2020 року. Більшість з цих договорів паперові, тож сканування та цифровізація потребуватимуть часу. Але після цього і уряд, і громади, і бізнес бачитимуть все.

2. З 1 лютого 2020 року всі нові договори оренди укладатимуться лише через електронну торгову систему, всі комерційні договори оренди — через онлайн аукціон.

Сьогодні це офлайн-процедура, яку бачать лише ті, хто став учасником такого конкурсу або процедури. А ним стати не так і просто, адже зараз інформація про майно, яке здається в оренду, згідно із законом, публікується в друкованих  виданнях та на веб-сайтах орендодавців.

Видання, в свою чергу, мають  обмежений наклад і часто доступні лише за підпискою. Навіть якщо орган влади публікує pdf-формат такого видання (наприклад, "Відомостей приватизації"), відшукати потрібний вам об’єкт оренди — це те ж саме, що шукати голку в копиці сіна: "вручну" потрібно буде передивитись багато сторінок тексту без будь-якої можливості швидкого пошуку за базовими словами.

Це створює ідеальні умови для корупції, бо інформацію про те, що певний об’єкт виставляється на орендний конкурс, знають лише "наближені". Проте новий закон про оренду змінить це.

Як передбачається, процедура торгів буде відбуватись через електронну торгову систему "Прозорро.Продажі". До цієї системи "підключено" (тобто фактично виступають її "інтерфейсом" для користувача) близько 50 торгових майданчиків.

І кожний — завдяки єдиній центральній базі даних — побачить інформацію про новий лот, який б з цих 50 майданчиків, у якому б куточку країни, не виставив інформацію щодо нього. 

Отже, потенційні орендарі отримають більше можливостей для отримання в оренду державного та комунального майна.

3. Громадяни та бізнес зможуть легше отримати державне та комунальне майно в оренду

Умовно, ви — бізнес і у вас є потреба в оренді приміщення. Ви бачите, що у великої бюджетної організації велике приміщення в центрі стоїть пустим або напівпустим.

Закон прописує чітку процедуру та строки щодо того, як отримати це майно в оренду, якщо таке майно не використовується самою державою.

4. Сама процедура оренди майна значно прискориться

Якщо сьогодні від моменту подання заяви до аукціону щодо оренди проходить мінімум 123, максимум 163 дні, завдяки новому закону тривалість всього процесу скоротиться до мінімум 50 — максимум 95 днів.

5. Для оренди майна буде створено два типи переліків — майно, яке здається через аукціони (комерційно-привабливе майно), та майно, яке може надаватись в оренду без конкурсної процедури

З цього приводу у соціальних мережах вже почалась певна "зрада" — нарікають, що закон "виганяє з приміщень" окремі організації.

Насправді ж, перелік пільговиків, які мають право орендувати державне майно по пільговій ставці, законом не змінюється. А що ж змінюється?

Якщо раніше будь-яка організація з довгого переліку пільговиків мала право на отримання будь-якого майна в оренду без конкурсу, то тепер в органів влади буде можливість  визначати об’єкти, які є найбільш цікавими з комерційної точки зору, щоб отримати за них максимальний прибуток.

Більшість пільговиків зможуть так само брати майно в оренду, але не ті об'єкти, на які є великий попит від комерційних організацій.

Це — одна з найважливіших новацій закону, адже сьогодні є купа прикладів, коли під виглядом "пільговиків" нерухомість в найкращих локаціях орендують невідомі організації і платять за це майно копійки.

Наприклад, згідно з даними Фонду держмайна, Головне управління регіональної статистики здає 127 кв м приміщення на вул. Еспланадній в центрі Києва лише за 0,7 долара за кв м. КВЕД орендаря — "діяльність приватних охоронних служб".

Інша "аномалія": один й той же самий орендар — ТОВ "Геопошук" — орендує в казенного підприємства два приміщення за однією адресою на вулиці Кіквідзе в Києві (507 та 966 кв метрів), але ставки оренди по двох договорах відрізняються в рази — 2,7 та 5,1 долара за "квадрат".

Або, наприклад, завод "Арсенал" віддає свої площі в оренду під кафе, але одні орендарі платять йому 7,2 долара за кв м, а інші — лише 3,3 долара. Сьогодні ніхто не відповість, чи має все це якесь логічне пояснення, бо інформації немає та довіри немає.

Це далеко не все. Значна частина майна здається в оренду взагалі лише за 1 гривню. За даними Фонду держмайна, на таких умовах в 11 регіонах України здається понад 40% майна. Левова доля цих орендарів "наближена" до орендодавців, а звичайний бізнес та чесні, але "не наближені" пільгові організації не мають доступу до такого майна.

6. Стартова орендна плата на аукціонах буде розраховуватись не від оцінки майна, а від його балансової вартості

В теорії сам інструмент оцінки — це захист від надання майна в оренду за заниженою вартістю. Але в реаліях України оцінка — це довго, а часто — і дорого, і ще не позбавлено корупційних ризиків.

Електронні ж аукціони дозволяють знайти ринкову вартість об’єкту "автоматично" —  завдяки конкуренції учасників на торгах, за умови повної відсутності "ручного керування" цим процесом.

Це дозволяє позбутись оцінки, як зайвого рудименту, економлячи час та гроші орендодавців.

Обов’язкова оцінка залишиться лише для випадків, коли організація хоче орендувати майно без конкурсу. У такому випадку буде потрібна оцінка майна як і її занесення в базу даних.

Мета — дати державі та місцевим органам влади розуміння, якою є "альтернативна вартість" наданого на пільгових умовах без конкурсу майна.

***

Ці, та інші новації дозволять зробити так, що майно держави на пільгових умовах зможуть брати в оренду саме ті, кому воно дійсно потрібно, а державна та місцева влада уже не зможуть "сидіти на майні" і будуть отримувати справедливі доходи від його володіння.

Які? Точно сказати поки що важко.

З 2017 року "Прозорро.Продажі" провело 9 тисяч електронних аукціонів щодо оренди державного та комунального майна. Орендодавці робили це за власним бажанням.

Середнє зростання вартості оренди становило 22%, але цифри значно варіюються. Наприклад, "Укрпошта" через надання свого майна в оренду на онлайн-аукціонах,  змогла збільшити свої доходи від оренди лише за рік з 11 до 63 млн грн.

Реальні ж цифри ми побачимо вже незабаром, щойно закон набере чинності — з 1 лютого 2020 року.

Дарина Марчак, операційний директор, ДП "Прозорро.Продажі"