Рынок земли Зеленского. Каким он будет

Ринок землі насувається на Україну семимильними кроками. Нова влада дає зрозуміти, що не збирається звертати з наміченого шляху і мораторій незабаром буде скасовано.

Раніше в Офісі президента та Кабінеті міністрів обмежувались загальними заявами про те, що ринок неодмінно буде впроваджений у 2020 році, не вдаючись у деталі. А напередодні команда Зе! у повному складі, за участі президента, прем'єра і профільних міністрів, представила свій план дій.

Якщо коротко, то виглядає він так: необхідні закони повинні бути ухвалені до кінця року, а запуск ринку відбудеться 1 жовтня 2020 року.

З моделлю ринку землі у Володимира Зеленського попередньо також визначились, але цього для успішної реалізації реформи недостатньо. Тепер треба починати комунікаційну кампанію — представляти і захищати концепцію, протистояти армії фермерів, частині аграрних холдингів та переконувати самих власників землі у необхідності впровадження ринку.

Для цього треба розпочати відкриту дискусію, в тому числі із завзятими противниками реформи. Дискусію, яку будуть висвітлювати усі телеканали і ЗМІ.

Саме для цього напередодні була організована конференція з аграріями в КВЦ "Парковий", на яку висадився потужний десант в особі президента, прем'єра та економічного блоку Кабінету міністрів.

"Ми розраховуємо на справжній діалог", — переконував присутніх аграріїв голова Кабміну Олексій Гончарук. Конструктивного діалогу з фермерами у нього зрештою не вийшло. Проте не зважаючи на гул і викрики "ганьба!", які супроводжували окремі відповіді керівника уряду, цю подію, напевно, все ж таки можна записати в актив команді Зеленського.

Основні позиції уряду щодо майбутньої реформи були оголошені: хто матиме право купувати, які будуть обмеження щодо продажу в одні руки, як держава фінансуватиме фермерів для купівлі землі, як захищатиме власників та інше. Формально влада в особі профільних міністрів запросила аграріїв до дискусії, наголошуючи на цьому з трибуни і в кулуарах.

Наступний крок — внесення пакету законопроектів щодо ринку землі у Верховну Раду. За даними співрозмовників ЕП в парламенті, наступного тижня документи зареєструють, а розглянуть десь у першій половині жовтня.

А поки що ЕП підводить проміжні підсумки і пояснює, що саме планує зробити уряд: як збирається відкривати ринок землі, на яких умовах, і що це означає для землевласників та потенційних покупців української ріллі.

Джерело інформації — співрозмовники, причетні до розробки окремих законопроектів, депутати з аграрного комітету і публічні заяви чиновників.

Як саме будуть впроваджувати ринок землі

Спочатку про сам механізм. Ще кілька тижнів тому розглядались два варіанти законодавчих змін, які б дозволили запустити ринок. Перший варіант, який пропонував Світовий банк, передбачав написання окремого закону про обіг земель, в якому б чітко були пописані правила нового ринку.

Проте від цієї ідеї згодом у Зеленського відмовились. Переміг варіант №2 —законопроект про внесення змін до Земельного кодексу, який вимагатиме менше часу і зусиль на розробку.

Натомість в Офісі президента вирішили зосередитись на низці інших законопроектів, які загалом дозволять навести лад в земельній сфері, але про це пізніше.

Яким бачать ринок землі у Зеленського

Більшість цих позицій були озвучені прем'єром та профільними міністрами на конференції з аграріями. Деякі з них чиновники оголошували і раніше. Отже, на яких умовах буде продаватись земля в Україні?

Хто купуватиме. Купувати зможуть українські громадяни та українські компанії, територіальні громади та державв. При цьому таке право матимуть в тому числі ті компанії, кінцевими бенефіціарами яких можуть бути іноземці. При цьому діятиме заборона на набуття у власність ділянок громадянами та капіталу РФ.

"У моделі, яку ми будемо пропонувати з урядом, купувати чи продавати землю зможуть тільки українські громадяни та українські компанії. "Страшилки" про китайців, про арабів чи про інопланетян, які вивезуть нашу землю вагонами — це маячня", — запевняв Зеленський аграріїв під час конференції.

Проте, як виявилось, не все так однозначно. Відповідаючи на уточнюючі запитання учасників форуму, вже після того як Зеленський залишив залу, прем'єр-міністр Олексій Гончарук підтвердив, що українські компанії з власниками-іноземцями так само зможуть купувати землю.

"Бенефіціаром української компанії може бути іноземець?", — запитали прем'єра із зали, на що Гончарук відповів: "За існуючої моделі може бути іноземець". Саме ці епізоди викликали у присутніх фермерів найбільше обурення. При цьому питання про іноземців ставилось двічі, і двічі відповіді прем'єра супроводжувались гулом в залі і викриками "ганьба".

Проте це не завадило голові уряду продовжити і закінчити свою думку.

"Ми можемо проговорити певні обмеження, якщо у вас є якісь побоювання. Але в Україні зараз сотні прикладів, от мені навіть тут підказують, що навіть більше тисячі випадків, коли іноземні громадяни і іноземні компанії працюють на українській землі. Це, наголошую, відбувається зараз.

Якщо зараз обмежити і не дати взагалі ніякого інструменту для захисту таким людям, це виглядатиме так, ніби Україна виганяє іноземних інвесторів. Особисто для мене це неприйнятний варіант", — наголосив Гончарук.

Обмеження щодо продажу в одні руки. Обмеження по концентрації сільгоспземлі буде 15% у межах області та 0,5% у межах країни для пов'язаних осіб. Під концентрацією розуміється не тільки перебування землі у власності, а в тому числі ії оренда.

Першочергове право. За словами Гончарука, гарантується право тим, хто зараз орендує земельну ділянку, купити в першу чергу. "Ми дуже не хочемо, щоб ті, хто зараз обробляє землю, втратили можливість обробляти її надалі. В законопроектах, які ми вам презентуємо, ви побачите, як ми це збираємося зробити", — заявив прем’єр.

Реалізація державних земель. Будуть продаватись тільки через аукціони на публічних торгах. Стартова ціна продажу державних/комунальних земель через торги дорівнюватиме НГО (нормативній грошовій оцінці). У всіх громадян буде рівний доступ на торги.

Поки що це все, що наразі відомо щодо правил нового ринку. Більше деталей урядовці обіцяють надати, коли буде оприлюднений проект.  

Як будуть фінансувати фермерів

Фінансова підтримка буде надаватись малим фермерам та фізичним особам, що купують малі обсяги до 500 га.

Йдеться в першу чергу про програму здешевлення кредитів для аграріїв, яка сьогодні і так працює. В проекті бюджету на 2020 рік вона так само лищилась. Раніше заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тарас Висоцький уже відзначав, що на це передбачено 4,4 мільярди гривень.

За словами прем'єра, поки що невідомо, який саме відсоток держава готова буде компенсувати.

"Ми подивимося, скільки реально коштуватиме ресурс для великої компанії, що має можливість залучати фінансування за кордоном, оцінимо цей відсоток і надамо на цих самих умовах фермеру компенсацію відсоткової ставки до такого ж самого розміру, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі з великими компаніями", — каже Гончарук.

Втім, це не єдина програма, яку уряд планує запустити для фермерів під ринок землі. За словами міністра фінансів Оксани Маркарової, планується запровадити також "часткову гарантію кредитування". ЕП раніше уже описувала, як це працює.

Аграріїв турбує не лише розмір ставки за кредитом. Питання також в стандартах, які застосовують банки до кредиторів, в забезпеченні застави, або, наприклад, у фінансовій звітності за останні 3 роки, яка є далеко не у всіх.

"Держава працюватиме з усіма банками не тільки над здешевленням ставки, а й над тим, щоб надати додаткові гарантії. Ми розраховуємо, що програма запуститься раніше, ніж буде відкритий ринок землі, щоб у аграріїв була можливість попрацювати з банками і до жовтня 2020 року було розуміння, як можна отримати дешеві і довгострокові кредити за зрозумілою і прискореною процедурою", — заявила Маркарова.

Плюс додаткові земельні зміни

Крім запровадження ринку, є і багато інших болючих питань, які стосуються землі. Нова влада збирається їх вирішувати в пакеті разом з ринком землі. Відповідні законопроекти так само найближчим часом будуть зареєстровані в Раді. Про що саме йдеться?

По-перше, це скасування права постійного користування землею, яке діє ще з радянських часів. Саме завдяки цьому праву скандальна Національна академія аграрних наук (НААН) управляє 450 тис га землі, частину якої насправді здає в "чорну" оренду.

За словами Висоцького, для потреб науки потрібно максимум 10 тисяч гектарів

"Тому для правовий статус земель НААН має бути змінений на землі комунальної чи державної власності, а потім вони мають бути продані", — наголошує він.

По-друге, це ліквідація Держгеокадастру. Йдеться про те, щоб змінити функціонал відомства, автоматизувати його функції, щоб мінімізувати втручання людського фактору, а відтак — і корупції у земельні процеси. Тобто, відомство буде лише реєструвати землю, а не розпоряджатись і не вирішувати, що робити з нею.

Наразі ця установа є однією з найбільш корумпованих. "Ми плануємо звільнити керівництво Держгеокадастру наступного тижня", — заявив на конференції Гончарук.

Міністр розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофій Милованов зі свого боку також зазначив, що в уряді обізнані з тим, що відбувається в Держгеокадастрі. "Ми вже звільнили вісьмох людей", — сказав він.

По-третє, скорочення адміністративних процедур, які, з одного боку, є неефективними, а з іншого боку —  корупціогенними. Законопроект, який наразі розробляється, передбачає скасування або обмеження дії дев'яти дозвільних процедур

Йдеться про такі дозвільні процедури як державна експертиза землевпорядної документації або погодження Верховною Радою зміни цільового призначення землі чи погодження Кабміном продажів земельних ділянок.

По-четверте, зміна системи безоплатної приватизації земель, яка уже давно перетворилася в неприховане джерело корупції.

Ймовірно, багато кого це здивує, але за законом українці ще мають право на безкоштовну приватизацію землі. Не просто на якийсь клаптик. Потенційно кожен українець протягом життя може безкоштовно приватизувати 6 земельних ділянок, загальна площа яких може сягати 6 га. 

Так написано в Земельному кодексі, проте в реальному житті скористатись цією опцією можуть далеко не всі. Саме тому у Зеленського хочуть обмежити коло осіб, які мають право на безоплатну передачу ділянок із земель державної та комунальної власності, лише ветеранами війни та працівниками соціальної сфери села.

Незабаром ці законопроекти будуть зареєстровані в Раді і за планом команди президента повинні бути проголосовані в жовтні. Разом з проектом, який відкриє ринок землі. Проте зробити це, схоже, буде нелегко.