Налетай, подешевело! Сколько стоит земля под мораторием

В Україні заборонено торгувати аграрними землями — діє мораторій (відтермінування) на здійснення операцій купівлі та продажу ріллі. Землі під мораторієм чимало: 96% сільськогосподарських земель України або 41 млн га. Три чверті з них — це земельні частки (паї), які належать людям.

Українські політики часто кажуть, що, продовжуючи мораторій на торгівлю сільськогосподарською землею, вони відповідають на запит суспільства. Схоже, це правда: згідно з опитуванням групи "Рейтинг", 72% населення виступають проти продажу землі. Не виключено, що саме політики сформували цей запит.

Багато партій критикують зняття мораторію, щоб отримати підтримку на виборах. Це питання, наприклад, досліджували у Київській школі економіки. Чи означає це, що земля під мораторієм не продається?

Дослідити, скільки землі продають громадяни, у яких регіонах і за якою ціною, непросто: прозорого ринку в Україні нема. Отримати відповіді на ці питання автору допомогла платформа онлайн-оголошень OLX.

Оскільки за законом купівля та продаж паїв неможливі, у цій статті під продажем землі маються на увазі напівлегальні способи зміни права власності на земельні ділянки. Детальніше про них можна прочитати тут і тут.

Оголошення — лише вибірка із загальної пропозиції тіньового ринку землі. Оцінити його розміри неможливо, тому викладені дані не є репрезентативними. Єдиний спосіб побачити повну картину — легалізувати ринок.

Скільки і де пайової землі продають українці

За розрахунками VoxUkraine, на сайті OLX виставлено на продаж 52,4 тис га пайової землі. Це менше 1% паїв, які обліковує Держгеокадастр (27,7 млн га).

В яких областях найбільше пропозиції землі, га

Найбільше пайової землі продають у Дніпропетровській області — 7 252 га.

На другому і третьому місцях — Запорізька та Харківська області — 5 479 га та 4 525 га відповідно. Найменше пайової землі продають у Чернівецькій (172 га), Львівській (246 га) та Волинській (344 га) областях. На всі ці паї, виставлені на продаж на OLX, припадає менше 1% аграрних земель у кожній з цих областей.

Найбільше землі продають на сході та півдні України, найменше — на заході та півночі. У західних регіонах більше гірської та лісистої місцевості, на півночі — болотистої та лісистої. Така земля не придатна для сільського господарства. На сході та півдні країни розташовані степи, сприятливі для рослинництва.

Рейтинг областей за сумарною площею паїв, які продаються, майже не змінювався за 2016-2018 роки (проскрольте таблицю вниз, щоб змінити рік)

Вартість аграрної землі

За останні чотири роки середня ціна на землю впала на 25%. Тобто земля сільськогосподарського призначення з року в рік суттєво дешевшає.

Як змінювалась ціна за гектар землі з 2016 до 2019, грн за га, у цінах 2016 року

Ціни на землю на OLX перебувають біля нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку, а в 2019 році вони впали трохи нижче цієї межі. Так, за оцінками експертів, за умови зняття мораторію ціна за гектар землі може становити 1480-6030 дол або 38994-158872 грн.

Те, що зараз ціна на OLX лише трохи нижча за передбачувану, означає, що в разі зняття мораторію стрибка ціни на землю не відбудеться. Швидше за все, розцінки поступово зростатимуть і з часом увійдуть в межі експертних оцінок.

Утім, ціна на землю на OLX все ще перевищує нормативну оцінку. За розрахунками автора, у 2017 році вона в середньому становила 30 927 грн проти 42 487 грн за га ринкової ціни. Нормативна оцінка — це вартість землі, яку встановлює держава для розрахунку земельного податку і ставки оренди.

Середня ціна за областями за 3,5 року з урахуванням інфляції (натисніть на мапу, щоб зменшити/збільшити її)

Найбільше за гектар просять на Львівщингі — 53 824 грн, Київщині — 52 261 грн та Вінниччині — 51 377 грн. Найменше — на Донеччині — 22 539 грн, Чернігівщині — 26 079 грн та Луганщині — 26 126 грн. Низька вартість земельних паїв на сході може пояснюватися близькістю до зони ООС.

Якщо середня ринкова ціна в Україні відрізняється від нормативної на 40-50%, то в деяких областях вона може відрізнятися удвічі.

Різниця між нормативною грошовою оцінкою аграрної землі та середньою ціною в областях, %

У деяких регіонах, наприклад, у Сумській та Одеській областях, нормативна оцінка поступово наближається до ринкової. Тимчасом у Донецькій області в 2016 році нормативна оцінка була на 40% нижча за ринкову, а в 2019 році вона вища на 34%. Вочевидь, найкращу землю продали у перші роки війни.

Від чого залежить ціна на землю

Що впливає на вартість землі? Є кілька гіпотез.

Перша — чим більше землі продається в області, тим менша там ціна за сотку. Друга — чим більше збирають аграрної продукції, тим вища вартість землі. Третя — чим краща інфраструктура поряд із землею, тим дорожча земля. Четверта — чим швидше хочуть продати земельний пай, тим він дешевший.

У Луганській та Донецькій областях на ціну може впливати війна. Для перевірки цієї гіпотези бракує даних, тому вона не була включена в перелік факторів.

Перша гіпотеза. Економічна теорія говорить: більша пропозиція — нижча ціна за інших рівних умов. Отже, для більших ділянок ціна мусила би бути нижчою.

Регресійний аналіз показує, що це справді так, але зниження зовсім незначне. При збільшенні площі ділянки на одну сотку ціна за сотку в середньому знижується на 14 коп. При середній ціні 260-538 грн за сотку таке зниження непомітне. Отже, ціна за сотку майже не залежить від розміру ділянки.

Друга гіпотеза. В областях, де з гектара збирають більше продукції, ціна за сотку мусила би бути вищою, бо, вірогідно, земля там родючіша. Щоправда, тут не враховується фактор технологічного рівня — ці дані відсутні.

Автор скористався даними Держстату за 2017-2018 роки щодо урожайності. Щоб нівелювати фактор різної швидкості визрівання культур, він підрахував коефіцієнт кореляції урожайності із середніми ринковими цінами за гектар.

Існує сильний зв'язок між урожайністю з гектара зернових культур та ціною гектара землі. Майже відсутній цей зв'язок у картоплі і взагалі відсутній — в овочевих культур. Підвищення зв'язку між урожайністю зернових та ціною за гектар, вочевидь, пов'язано з чинниками, які не враховувалися в аналізі.

Третя гіпотеза. Автор припустив, що за наявності інфраструктури або природних об'єктів поряд з паями ціна на землю повинна бути вищою.

Для цього автор пошукав різні варіації слів, пов'язані з інфраструктурою, українською та російською мовами. До списку увійшли такі слова: місто, дорога, траса, свердловина, канал, річка, озеро, вода, електричка, море, залізниця.

Після цього автор порахував середню ціну для оголошень з цими словами (596) та оголошень без них (5 024). Як виявилося, середня ціна оголошень з вказаними словами становить 60 046 грн за га, інших — 47 898 грн за га. Різниця — 12 148 грн. Отже, краще розташування ділянки підвищує її вартість.

Четверта гіпотеза. Чи впливає бажання автора оголошення швидко продати землю на її ціну? Про намір продати швидше свідчить слово "терміново" у тексті заголовка. Таких оголошень виявилося 756, без цього слова — 4 864.

У першій групі гектар коштував на 12% менше: 43 900 грн за га проти 50 000 грн за га. Таким чином, бажання продати землю швидше знижує її ціну.

Методика підрахунку

Компанія OLX надала VoxUkraine 229 202 оголошення про продаж землі з січня 2016 року по травень 2019 року. Базу довелося чистити: експерти відібрали лише ті оголошення, де йдеться про продаж паїв.

Річ у тім, що за оголошенням "Продається земля сільськогосподарського призначення" неможливо визначити, чи вона є під мораторієм. Якщо ж в оголошенні є слово "пай", то це продаж землі під мораторієм. Тому алгоритм шукав усі форми слова "пай" двома мовами в заголовках і текстах об'яв.

Експерти прибрали цілу низку оголошень: якщо автори вказували, що продають "не паї", якщо назви населених пунктів містили слово "пай", якщо в оголошенні не були вказані площа чи ціна землі, якщо власник пропонував лише оренду, якщо разом з паєм продавалися будинки та якщо ділянки приватизовані.

Також експерти вилучили ідентичні оголошення, об'яви про купівлю паю та оголошення з аномальним співвідношенням кількості землі на продаж і ціни.

Остаточний набір даних містив 5 620 оголошень.

Експерти рахували медіанну ціну, а не середнє арифметичне, оскільки це попереджає зсуви у даних. Також важлива деталь: усі ціни в цьому дослідженні були приведені до цін 2016 року. Ціни за 2019 рік приводилися до цін 2016 року з використанням прогнозованої інфляції на 2019 рік.

Головні висновки

Найбільше пайової землі за 3,5 року продавали на сході та півдні України, найменше — на заході.

Наприклад, у Дніпропетровській області — 7 252 га, у Запорізькій області — 5 479 га, у Харківській області — 4 525 га.

Водночас у Чернівецькій — 172 га, Львівській — 246 га, Волинській — 344 га.

Середня ціна на землю в Україні за 3,5 року становить 37 393 грн за га.

З 2016 року ціна знижується: у 2016 році — 54 545 грн за га, у 2017 році — 42 487 грн за га, у 2018 році — 40 050 грн за га, у 2019 році — 36 228 грн за га.

Найдешевша земля — на сході та півночі, найдорожча — у центрі та на заході.

У Львівській області гектар коштує 53 824 грн, у Київській — 52 261 грн, у Вінницькій — 51 377 грн.

Найнижчу ціну виставляли на Донеччині — 22 539 грн за га, Чернігівщині — 26 079 грн за га та Луганщині — 26 126 грн за га.

На вартість сільськогосподарської землі в Україні впливають урожайність, наявність інфраструктури та бажання власника швидко продати пай. Із зростанням площі ділянки ціна за сотку майже не знижується.

VoxUkraine, спеціально для ЕП

Олексій Крименюк, молодший аналітик DataVox

Автор дякує компанії OLX за надану базу даних