Цены растут, но жилья много. Что происходит с рынком недвижимости?

Будують все ще багато

Пік введення в експлуатацію будинків у країні був у 2017 році — 5,9 млн кв м. У 2018 році обсяг побудованого житла в Україні просів на 25%, а в першому кварталі 2019 року ринок скоротився ще на 4%.

У Києві у 2018 році обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 28%, у першому кварталі 2019 року — на 36%.

Пропозиція нового житла за регіонами розподілена нерівномірно. Так, у 2018 році на Київ та столичну область припадало 43% всього зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні.

За київським регіоном йдуть Львівська, Одеська та Харківська області. Львів — друге за темпами забудови місто після Києва.

Проте динаміка отриманих дозволів та кількість будівельних майданчиків у Києві та області свідчать, що темпи будівництва не падатимуть. Галузь досі приваблива для інвесторів, про що свідчать анонси великих проектів.

Наприклад, є плани масштабної забудови Рибальського півострова (Київ) за участю бізнесмена Сергія Тігіпка та інших інвесторів. Проект оцінюється 600 млн дол.

Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції у Київській області. За даними пошукового сервісу ЛУН, у січні 2019 року в Києві у продажу було 289 новобудов, а в області — 286. При цьому у Києві та області пропонують переважно бюджетний сегмент — 61% та 84% відповідно.

Інтерес до передмістя обумовлюється передусім значною різницею у цінах. За даними ЛУН, у Києві в травні середня ціна квадратного метра становила 24 тис грн, в області — 13,2 тис грн.

Активна забудова передмістя спричинена більшим вибором земельних ділянок та нижчою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами Ірпеня чи Софіївської Борщагівки призвела до появи будівельних майданчиків у досі обділених увагою населених пунктах.

Разом з тим, саме в передмісті виникають найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді в Києві забудовники, щоб розрекламувати комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх економити.

Попит потроху зростає

За даними агентств нерухомості, у травні 2019 року середня ціна квадратного метра у доларовому еквіваленті зросла в столиці на 2,4%, у гривні — на 4,9%.

Це може означати, що попит на нове житло поступово наздоганяє пропозицію. Причому ціни зростають і в гривнях, і в доларах. Неформально ринок досі функціонує саме в доларовому еквіваленті.

Водночас, за даними ЛУН, у Львові ціна квадратного метра на первинному ринку у травні знизилася на 2% і в доларах, і в гривнях, тоді як у Одесі — зросла на 1% у доларах і на 3% у гривнях.

На вторинному ринку ціни теж зростають. У травні в Києві середня ціна підвищилася на 6,6% у доларах і на 9% — у гривнях.

Ймовірно, це результат гальмування продажів перед виборами. Після виборів процес активізувався, хоча загалом літо — період затишшя на ринку.

Загальні чинники попиту на житло на первинному і вторинному ринках незмінні.

По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне покращити житлові умови і має для цього можливості у вигляді своїх квартир або заощаджень. У цьому плані пожвавленню попиту сприяє зростання реального доходу населення на майже 10% у 2018 році.

По-друге, зберігається високий інвестиційний попит, передусім — на ринку новобудов. Його можна поділити на дві складові.

Перша — короткострокові спекуляції, коли купуються майнові права на початку будівництва і продаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва.

Друга — довгострокові інвестиції в житло з метою майбутнього перепродажу або здавання в оренду.

За теперішнього обсягу пропозиції посилилася конкуренція як за клієнтів, що купують для себе, так і за інвесторів. У 2018 році ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових споруд підвищилися на 19,6%, тому зростання собівартості обмежує можливості для цінової конкуренції.

У більш виграшному становищі — великі забудовники з достатнім запасом міцності, щоб приваблювати покупців вигідними умовами розстрочки. Серед тих, хто хоче покращити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою та гарним розташуванням.

Забудовники та посередники оперують середніми цінами в рамках класів забудови, що є малопоказовою "середньою температурою по лікарні".

Можна припустити, що динаміка цін у Києві для об'єктів одного класу залежить від їх якості та розташування. На жаль, деталізовані дані про ціни угод, які могли б підтвердити це припущення, відсутні.

Є надлишок пропозиції

Судячи з темпів будівництва в останні роки, динаміки цін та закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку все ще зберігається надлишок пропозиції.

На жаль, через відсутність офіційної статистики продаж на первинному ринку вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках.

Цікава оцінка є у звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік.

Автори звіту зазначають, що при збереженні поточних тенденцій більша частина квартир, що вже надійшли до продажу, буде розпродана трохи більше ніж за три роки. При цьому в міжнародній практиці попит та пропозиція вважаються збалансованими, якщо оціночний час продажу квартир становить рік-півтора.

Це свідчить про те, що на ринку зберігається незбалансованість: житла будується більше, ніж покупці здатні купити.

При цьому іпотечне кредитування населення потроху розвивається. Про це свідчить звіт про фінансову стабільність Нацбанку.

Разом з тим, у середньостроковій перспективі іпотечне кредитування, ймовірно, не буде визначальним на ринку житлової нерухомості. Хоча розвиток цього напрямку кредитування є важливим, у тому числі із соціальної точки зору.

Так, з кожним роком побудоване за радянських часів житло суттєво втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, а програми реконструкції "хрущівок" видаються далекою перспективою.

Тож без доступної іпотеки у власників таких квартир буде небагато шансів покращити свої житлові умови. Водночас, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість та правова неврегульованість первинного ринку житла.

Наталія Задерей, експертна платформа НБУ

Експертна платформа — об'єднання співробітників Національного банку — носіїв знань, не репрезентує офіційну позицію НБУ та інформацію про рішення правління

VoxUkraine, спеціально для ЕП