Как украинцу купить недвижимость за рубежом
Покупка недвижимости за границей, в отличие от инвестиций в ценные бумаги или размещения средств на банковском депозите, имеет множество преимуществ.
Недвижимость более функциональная: будь то небольшие апартаменты в Болгарии или вилла в Испании на берегу Средиземного моря.
Собственник может жить в купленной недвижимости, сдавать ее для получения пассивного дохода, продать или использовать как залог для получения кредита.
Как же украинцу купить недвижимость за рубежом?
Шаг 1. Определить цель покупки
Понимание, зачем нужна недвижимость за рубежом, позволит сформировать план действий и, что немаловажно, бюджет. Есть четыре базовые причины, по которым украинцы покупают недвижимость в других странах.
Первая — получение вида на жительство. Если украинец намерен получить гражданство одной из европейских стран, то лучший способ сделать это — купить недвижимость в одном из государств Евросоюза.
В некоторых странах ЕС для получения вида на жительство нужно купить недвижимость на определенную сумму. Например, испанское гражданство будет стоить минимум 500 тыс евро, грецкое — 250 тыс евро.
Время получения гражданства везде разное, могут уйти годы, но есть вариант более быстрый. Например, на Кипре на постоянное место жительства можно переехать, инвестировав 300 тыс евро.
Вторая — вложение денег для сохранения и получения прибыли от продажи. Во многих странах ЕС можно подобрать жилую недвижимость по цене стоимости жилья в Киеве. Купив такую недвижимость, можно не беспокоиться о резком падении цен на нее и сохранить свои сбережения от обесценивания.
Как и на украинском рынке жилья, за рубежом можно инвестировать и в готовые, и в строящиеся дома, получив после сдачи объекта доход в пределах 25%.
Третья — создание пассивного источника дохода. Сдавая квартиру в европейских странах, особенно курортных, и живя в Украине, можно обеспечить себя нормальными доходами для жизни. Это также может ускорить процесс получения иностранного паспорта: сдавая недвижимость, украинец будет платить налоги.
Перед приобретением недвижимости для сдачи нужно изучить рынок, чтобы понимать, насколько часто в этом месте снимают квартиры. Кстати, некоторые украинцы покупают жилье в недорогих государствах Азии, например, Камбодже или Вьетнаме, и хорошо живут там на деньги от сдачи квартиры в Украине.
Четвертая — место для отдыха. Этот вариант можно совместить и с созданием постоянного источника дохода, и с получением вида на жительство с дальнейшим переездом. В таких случаях стараются выбрать страны, где есть известные курорты и солнце большую часть года: Испания, Турция, Болгария, Кипр, Греция.
Шаг 2. Выбор страны
Понимание цели покупки недвижимости за границей поможет выбрать страну. Для получения дохода и отдыха лучше подходят государства с морскими побережьями, где недвижимость можно выгодно сдавать в аренду.
Среди популярных стран — Турция, Болгария и Кипр. В Болгарии есть варианты однокомнатных квартир стоимостью от 15 тыс евро. В Турции цены начинаются от 450 евро за кв м. На Кипре цена на такую недвижимость в десятки раз выше.
В целом, нужно ориентироваться на бюджет 30-50 тыс долл, если речь идет не о раскрученных Кипре или Испании. Там цена на недвижимость в хорошем состоянии будет доходить до нескольких сотен тысяч долларов.
Для получения вида на жительство в ЕС лучше всего покупать недвижимость в Венгрии или Словакии. Там цены сравнительно невысокие, а качество жилья намного лучше: к застройщикам выдвигаются жесткие правила ЕС. Есть варианты и в других странах, но там недвижимость будет стоить в разы дороже.
Шаг 3. Поиски риелтора и изучение рынка
Покупка недвижимости за границей обычно происходит при участии специальных посредников — риэлтерских агентств. Интернет пестрит рекламными объявлениями, где предлагают услуги в покупке недвижимости за рубежом.
Однако мошенники есть даже в цивилизованных странах, поэтому прежде чем воспользоваться услугами консультанта-посредника, нужно его изучить.
Подобрав недвижимость для покупки, необходимо изучить нюансы, связанные с налогами и другими платежами, которые нужно будет вносить после сделки. К примеру, в курортных зонах может быть специальный налог на недвижимость, который нужно платить независимо о того, сдается она в аренду или нет.
Консультант также должен рассказать, есть ли дополнительные расходы при оформлении договора купли-продажи, какие налоги и когда нужно платить, есть ли специальные условия для иностранцев, как можно будет использовать недвижимость и необходимо ли одобрение соседей на покупку жилья.
Не следует подписывать никакие документы до тех пор, пока не станет понятно их содержание. Для этого лучше нанять юриста, знающего местный язык.
Шаг 4. Заключение сделки и перевод денег
В каждой стране существуют свои правила оформления сделок. Ознакомить с ними должен риелтор перед подписанием договора. Однако есть один общий момент для стран ЕС: оплату нужно проводить в безналичной форме.
В Германии для проведения сделки купли-продажи недвижимости используется специальный счет. Деньги с него может вывести лишь нотариус, оформляющий договор. Обычно это происходит так: покупатель зачисляет на этот счет деньги, стороны подписывают договор, после этого ответственное лицо делает перевод средств на счет продавца. В итоге, сделка безопасна для двух сторон.
Чтобы продавец получил деньги, их сначала нужно вывести из Украины.
Согласно правилам НБУ, украинец может перевести на счет иностранного банка 50 тыс долл в год. Для этого необходимо получить электронную лицензию.
Сделать это можно, обратившись в один из украинских банков.
Для этого придется открыть валютный счет, написать заявление на получение e-лицензии, предоставить документы о доходах.
Е-лицензию можно использовать только раз, и средства необходимо перевести в день ее получения.
К слову, с 2019 года, согласно новому закону "О валюте", е-лицензии будут отменены. Вместо них будет действовать система лимитов.
Однако 50 тыс долл может не хватить для приобретения недвижимости. Выход есть: через границу Украины человек может свободно перевезти 10 тыс евро. Если нет запрета на ввоз такой суммы в страну, где покупается недвижимость, и на сделку полетят три члена семьи, получится 80 тыс евро.
С собой нужно иметь доказательство, что деньги сняты с банковского счета. Стоит также учесть, что за границей могут ожидать дополнительные траты, связанные с комиссиями и налогами, а это примерно 5-10% от суммы сделки.
Прилетев за рубеж, наличные нужно положить на банковский счет. Во время зачисления средств украинца как нерезидента попросят предоставить подтверждение легальности происхождения денег.