Рынок жилья: будет ли обвал

О рисках, связанных с переизбытком жилья на рынке недвижимости, эксперты начали говорить еще в 2016 году. Однако говорил об этом в тот момент только узкий круг специалистов.

Широкое обсуждение началось только с середины 2017 года, после публикации в июне отчета Национального банка о финансовой стабильности.

В документе, в разделе о недвижимости, говорилось, что на рынке жилья существуют риски из-за избытка квартир, и что в первую очередь риски касаются застройщиков.

В чем выражаются эти риски, и каких последствий ожидать, в отчете не говорилось. Там лишь упоминалось, что при сохранении низкого спроса на фоне сохранения высоких темпов строительства избыток будет накапливаться. Это окажет давление на цены и, возможно, приведет к увеличению сроков строительства домов.

Вместо Нацбанка выводы не преминули сделать эксперты. Оценок было много, тема обсуждалась в СМИ несколько месяцев подряд. Основные тезисы заявлений и прогнозов можно свести в одну фразу: "На рынке жилья коллапс и признаки "пирамиды", в результате чего взрыв "мыльного пузыря" произойдет уже в 2018 году".

Под этим подразумевалось, что ожидается повторение ситуации кризиса 2008-2009 годов, то есть остановки части строек. В результате пострадают инвесторы — люди, которые купили квартиры в таких домах.

Подобные рассуждения побудили НБУ разъяснить, что подразумевалось под "рисками" в июньском отчете.

Осенью руководитель отдела разработки макропруденциальной политики НБУ Наталья Задерей в колонке на сайте издания "Новое время" отметила, что "наличие на рынке десятков тысяч непроданных квартир отнюдь не означает коллапса экономики или рынка недвижимости", и что на рынке нет "пузыря", то есть завышенных цен на квартиры.

Несмотря на пояснения Задерей, разговоры об обвале рынка продолжились.

Одним из последних было заявление городского головы Киева Виталия Кличко в интервью каналу "112". По его словам, "если будет обвал, то обвал будет в том направлении, что цена на жилье сможет гораздо уменьшиться".

Кто же прав? Будет ли остановка строительства домов, и действительно ли страну ждет обвал цен на жилье?

С квартирами вышел перебор

После провального кризисного 2009 года объемы строительства жилья в Украине ежегодно увеличивались. Застройщики не снизили темпы даже с началом второго кризиса, который начался в 2014 году.

Более того, в 2015 году строительные компании построили максимальное количество квартир, начиная с 2000 года. Пиковый показатель составил 120 тыс квартир.

В 2016 году темпы строительства немного замедлились. Тогда в эксплуатацию было введено на 5,8% меньше жилья, чем в 2015 году.

По прогнозам экспертов, в 2017 году рынок жилой недвижимости вновь покажет рост. Только в Киеве, на который приходится основная доля жилого строительства в Украине, в первом квартале построено вдвое больше квартир, чем в первом квартале 2016 года, приводит в своем отчете данные Госстата Национальный банк.

Рекорды были ожидаемы, отмечают застройщики. По словам директора по продажам компании "Укрбуд" Оксаны Голобородько, в 2014-2015 годах наблюдался строительный бум, так как из-за нестабильной экономической ситуации люди массово вкладывали обесценивающуюся гривню в недвижимость.

В Конфедерации строителей Украины (КСУ) рост объемов строительства поясняют желанием застройщиков ввести дома в эксплуатацию до 10 июня 2017 года, когда вступили в силу новые законодательные нормы.

Это касается домов, которым ранее была присвоена третья категория сложности. Для них начало и завершение строительства проходило по декларативному принципу.

"После 10 июня всем, кто не успел достроить такой объект, нужно было пройти полную разрешительную процедуру, что увеличило бы сроки строительства", — объясняет исполнительный директор КСУ Виталий Грусевич.

В Нацбанке же говорят, что на рынке образовался избыток квартир из-за низкого спроса. О низкой активности покупателей говорит маркетинговая политика застройщиков, поясняет регулятор.

В частности, для привлечения покупателей строительные компании предлагают льготные условия кредитования в партнерстве с банками, скидки до 20% в случае полной оплаты стоимости. В 2016 году скидки составляли 5-10%.

О низком спросе говорят и низкие объемы ипотечного кредитования. В 2016 году банки выдали кредитов на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости на 736 млн грн. Для сравнения: в 2012 году — 2,5 млрд грн.

Кроме этого, нет точных данных о количестве сделок на первичном рынке. Все цифры, которые приводят аналитики и эксперты, не точны и основываются на инсайдерской информации. "По тем данным, которые у меня есть, предложение превышает спрос в 18-20 раз", — заявил независимый эксперт Ярослав Цуканов.

В свою очередь, в консалтинговой компании City Development Solutions заявили, что количество выставленных на продажу квартир от застройщиков превышает спрос в десять раз.

В строительных компаниях отмечают, что избытка на рынке жилья нет, и не ясно, какие данные используют эксперты.

"Нет такого, что дома строятся, но жить в них некому. В объектах компании спрос растет пропорционально увеличению площадей. К моменту сдачи дома в эксплуатацию число нераспроданных квартир часто идет на единицы", — отмечает Голобородько из "Укрбуда".

В "Интергал-буде" отмечают, что в их объектах на момент ввода в эксплуатацию не распродано 15-20% квартир.

В Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ также говорят, что рынок уже достиг дна и планомерно идет вверх. По словам первого заместителя министра Льва Парцхаладзе, на рынке наблюдается дефицит жилья.

"В Европе на одного жителя приходится в среднем 45-50 кв м, в Украине — всего 23 кв м. На ветхое жилье приходится 50-60% всего жилищного фонда", — указывает чиновник.

На этом делают акцент и застройщики. Однако здесь, скорее всего, идет речь об отложенном спросе, который начнет реализовываться с оживлением экономики. Нынешнего роста объемов строительства это никак не касается.

В НБУ прогнозируют, что с ростом строительства избыток квартир будет накапливаться. Соответственно, будут расти и риски. Чем обернется ситуация для покупателей?

Отдуваться покупателям

Эксперты пророчат повторение ситуации 2008-2009 годов, когда было остановлено большое количество строек.

Ярослав Цуканов считает, что "пузырь лопнет" в 2018 году, а стройки остановятся через два-три года, но не из-за того, что застройщики хотели обмануть инвесторов, а потому что этот бизнес станет невыгодным.

По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, компании будут вынуждены остановить строительство из-за нехватки денег.

"Многие компании строят за счет средств инвесторов. Чтобы закончить один дом, они начинают строить новый, привлекая таким образом деньги на достройку предыдущего. Поскольку есть разрыв между спросом и предложением, в один день может статься, что денег будет меньше, чем нужно", — объясняет она.

Основатель аналитического центра Amelin Strategy Анатолий Амелин также отмечал, что такая ситуация приведет к коллапсу в экономике и замораживанию строительной отрасли на несколько лет.

В Нацбанке более оптимистичны. Там отмечают, что риски существуют только для слабых строительных компаний.

"Некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам. При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев, но это никак не системный кризис рынка жилья", — пишет Задерей в своей колонке.

В КСУ говорят, что такие сделки уже проходят. Назвать примеры там отказываются, ссылаясь на конфиденциальность информации. "В основном продают объекты компании, для которых строительство — непрофильный бизнес. Крупных застройщиков эта ситуация не коснется", — уверен Грусевич.

Смена собственников строящегося дома минимально коснется инвесторов. Увеличение сроков строительства означает, что инвестор въедет в квартиру позже. Насколько позже? Здесь однозначного ответа нет.

В КСУ приводят пример застройщика, который из-за кризиса 2008-2009 годов смог выполнить свои обязательства перед инвесторами только в 2017 году.

"Вероятный сценарий — ажиотаж спадет сам по себе. Застройщики поймут, что рынок насыщен, и спрос не разогреть ни агрессивной рекламой, ни уменьшением площади квартир", — прогнозирует Задерей.

Пока же эксперты призывают покупателей крайне взвешенно выбирать объекты для покупки жилья и рекомендуют не рисковать, инвестируя в строящиеся дома.

Цены вверх-вниз

Еще один часто повторяемый тезис — цены будут снижаться. Однако в Нацбанке и строительных компаниях отмечают, что в Украине "ценового пузыря" нет. Он появляется тогда, когда спрос превышает предложение, как это было в 2008 году. Тогда прибыль при строительстве жилья доходила до 700%, и свободных квартир не было.

Сейчас же ситуация кардинально другая. Конкуренция высокая, и в борьбе за покупателя строительные компании снизили цены до минимального уровня, говорит Грусевич.

С начала 2017 года средняя стоимость квадратного метра упала на 300 грн до 21,5 тыс грн. Максимальной за год была цена 22,5 тыс грн. Она продержалась на этом уровне весь первый квартал.

На среднюю цену, помимо спроса, влияет количество новых квартир, выставленных застройщиками на продажу. Как правило, продажи начинаются на ранней стадии строительства, когда стоимость метра минимальная.

Из-за этого при большом объеме ввода объектов средняя цена размывается. По данным компании City Development Solutions, в сентябре активные продажи велись в 268 объектах, что на четверть больше, чем годом ранее.

Удешевление квартир от застройщиков будет незначительным, это касается только долларовых цен, говорится в отчете Нацбанка.

С ним соглашается директор компании "Олимп-консалтинг" Андрей Гусельников: "По итогам 2017 года квартиры на первичном рынке Киева подешевеют на 7%. Примерно настолько же просядут цены и на квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию".

С учетом подорожания энергоносителей и комплектующих цена будет расти, считают в холдинговой компании "Киевгорстрой".

"Минрегион на 2018 год просчитал себестоимость строительства в пределах 13 400 грн за кв м. Это без отягощений. Соответственно, средняя стоимость будет 15-17 тыс грн за кв м. Дешевле строить никто не будет", — подчеркнули в пресс-службе компании.