Южный акцент. Как у датского бизнесмена "уводят" здание в центре Одессы
Компания приобрела заброшенное здание у Потемкинской лестницы за 7,08 миллиона долларов, а через месяц узнала, что на него наложен арест. (Укр.)
Увага медіа завжди прикута до скандалів і гучних конфліктів у бізнесі. Історія датської компанії "Біір", яка втратила офіс в результаті конфлікту з одеськими бізнесменами, не стала винятком.
Минулого місяця громадськість активно коментувала цю ситуацію. Деякі депутати прямим текстом говорили про те, що інвестора з Данії "роздягли в Україні".
"Економічна правда" проаналізувала історію цього конфлікту і з'ясувала, чому данському інвестору так не пощастило з одеською нерухомістю.
Датська компанія проти екс-регіонала
Компанія "Біір" створює і проектує обладнання для вітряних і сонячних електростанцій. Її клієнти — лідери ринку Siemens і Mitsubishi. Хоча в Україні відновлювана енергія не дуже популярна, датська компанія відкрила тут філіал.
Сталося це майже випадково. Спочатку данці знайшли програмне забезпечення українського виробництва, пізніше — експертів у своїй сфері з України, а потім вирішили відкрити філіал компанії, бо побачили перспективи. Перший їх офіс відкрився в Луганську у 2013 році, та проіснувати там йому судилося недовго.
У травні 2014 року до них прийшли "російські найманці чеченської зовнішності у військовій формі з автоматами", які стріляли, кидали коктейлі Молотова і всіляко залякували співробітників. Компанію довелося евакуювати в Одесу. У ній працювало вісім осіб, сім з яких підтримували Україну і називали себе українцями.
Квартири в Одесі спочатку наймали подобово, розраховуючи, що за кілька тижнів усе вщухне. Вийшло інакше. В Одесі компанія стрімко розширювалася. У 2017 році у ній вже працювало 120 осіб. Зрозумівши, що витрачати чималі гроші на оренду офісу нераціонально, "Біір" вирішила купити землю і побудувати свій.
Компанія придбала занедбану будівлю біля Потьомкінських сходів, а через місяць дізналася, що на неї накладений арешт. Людиною, яка хотіла повернути права на будівлю, виявився одеський бізнесмен та колишній депутат одеської міської ради з "регіональним" минулим Валентин Скобленко.
У минулому скликанні одеської міськради Скобленко представляв Партію регіонів. У 2007 році він став народним засідателем Апеляційного суду в Одеській області, а у 2015 році балотувався від Української морської партії Сергія Ківалова.
Хронологія
Датська компанія придбала будівлю із скелетами в шафі. "Прайм Одеса", у якої данці купили будинок, не була першим власником. До неї права на будівлю кілька разів переходили до інших компаній в рамках іпотечного договору.
Десять років тому Скобленко взяв кредит у "Факторіал банку". Для цієї угоди він використав свою компанію "Мегас строй", співвласником якої також є ще один одеський бізнесмен — Олександр Тихомиров. Заставою за кредитом компанії "Мегас строй" стала будівля старого готелю на Приморській, 3-Б, біля Потьомкінських сходів. Саме ця будівля і стала причиною халепи, яка чекала на бізнесмена з Данії.
"Факторіал банку" уже давно немає. Спочатку він об'єднався з шведським "СЕБ банком", потім шведи пішли з України, а їх правонаступником став "Фідо банк". Після цього відбулася низка переуступок за іпотечним договором: "Фідо банк" — фірмі "Скай кепітал", а вона — фірмі "Фінанс траст груп". Остання продала будівлю компанії "Прайм Одеса", а та уже продала данцям.
Поки тривали ці перипетії, у 2011 році одна з компаній в цьому довгому ланцюжку, до якої перекочувало право вимоги за договором іпотеки — "Скай кепітал" — відкрила судове провадження проти Скобленка та Тихомирова про сплату боргу. З того моменту до 2017 року тривала судова суперечка, через що, як стверджує Тихомиров, "Мегас строй" у 2011 році припинила платити за кредитом.
І ніхто нічого не сплачував за кредитом. Але у листопаді 2016 року інша компанія з ланцюжку — "Фінанс траст груп" — попередила "Мегас строй" про необхідність протягом місяця погасити борг за кредитним договором. "Мегас Строй" відправила їм листа, що, мовляв, їх вимоги незаконні. Утім, через місяць будівлю все одно продали компанії "Прайм Одеса".
"Прайм Одеса" була заснована за кілька місяців до угоди з "Біір". Її засновником є виходець з Донецька Руслан Мерзляков. Він є власником понад ста українських компаній, частину з яких звинувачують у невиплаті кредитів.
Що було далі? У лютому 2017 року за позовом "Мегас строю" були відкриті дві справи у Господарському суді Одеської області про визнання договорів між фінансовими компаніями "Скай кепітал", "Фінанс траст груп" та "Прайм Одеса" нечинними.
Утім, на початку наступного місяця "Прайм Одеса" продала будівлю компанії "Біір проперті". Після цього "Мегас строй" подала до суду клопотання про накладання двох арештів на будівлю. Без участі "Біір" суд задовольнив позов "Мегас строю".
Влітку 2017 року "Мегас строй" виграла суд у фінансових компаній і повернула будинок собі. В "Біір проперті" були дуже здивовані, коли їм плвідомили цю новину, і звернулися з апеляцією до суду.
Що думає "Біір"
"Якщо подивитися на хронологію цих подій, то все логічно. "Мегас строй" припинила платити за кредитом, не платила 6,5 року, отримала попередження, не відреагувала. Наслідком бездіяльності став продаж будівлі.
На цьому етапі фірма позбулася будівлі, її претензії до нас виглядають дуже дивно. Ми придбали будинок у законний спосіб і будемо за це боротися", — коментує ситуацію голова правління "Біір" Томас Сіллесен.
Компанія "Біір" бачить у цій історії певну змову між поліцією, прокуратурою та судом, адже вирок суду задовольняє всі вимоги компанії "Мегас строй" та позбавляє її необхідності виплачувати колишній борг.
"Уявімо, що наш опонент має рацію. Якщо суд хоче нас розсудити, то він повинен повернути будівлю і поновити іпотеку, тобто затребувати гроші за кредит. Однак суд був настільки доброзичливий, що повернув будівлю без необхідності покрити колишній кредит. Отже, у суду не дуже хороші наміри", — вважає Сіллесен.
Компанія звернулася до бізнес-омбудсмена, прокуратури Одеської області та Генеральної прокуратури. ГПУ переслала звернення в прокуратуру Одеської області, а та відписала, що справу розслідує національна поліція.
Крім того, "Біір проперті" зверталася до Вищої ради правосуддя та Адміністрації президента. До ГПУ також зверталася Американська торговельна палата.
"Якщо "Біір" не отримає позитивного рішення в українських судах, датські інвестори звернуться до Європейського суду з прав людини, інвестиційного арбітражу та інших міжнародних інстанцій для відновлення своїх прав.
У цьому випадку за недобросовісні дії Тихомирова, Скобленка, фірми "Мегас строй", суддів та правоохоронців буде відповідати держава Україна", — каже Максим Сисоєв, юрист київського офісу Dentons, який захищає "Біір проперті".
Що думає "Мегас строй"
"Мегас строй" і Тихомиров наполягають, що вони були позбавлені права власності без їх відома. Тихомиров стверджує, що він не давав згоди на спосіб реалізації іпотеки, згідно з яким будівля відчужувалася на користь фірми "Прайм Одеса".
Тобто для продажу будівлі потрібно було укласти з іпотекодавцем договір "про задоволення вимог іпотекодержателя", який Тихомиров не укладав. Тому "Мегас строй" може витребувати будівлю від наступного власника — "Біір проперті".
"Оскільки договір був укладений всупереч законодавству, це свідчить про те, що нерухоме майно вибуло з мого володіння протиправно. За цим фактом відкрите кримінальне провадження, де вказані обставини, які підлягають дослідженню.
Тобто посадові особи компаній "Фінанс траст груп", "Скай кепітал" і "Прайм Одеса", діючи умисно за попередньою змовою, обманом заволоділи нерухомим майном компанії "Мегас строй" з метою його подальшого продажу", — каже Тихомиров.
Як відомо, права за іпотечним договором передавалися між фінансовими компаніями кілька разів, тому правонаступниками ставали різні компанії.
"Мегас строй" вважає, що компанія "Фінанс траст груп" отримала більше прав. Це пояснюється тим, що відповідно до закону "Про іпотеку" у редакції 2007 року, коли була укладена угода, коло прав іпотекоотримувача менше, ніж у редакції закону від 2009 року, коли відбувалися відступлення за правами іпотеки між компаніями.
Гострі питання
Позиції сторін зрозумілі, проте є питання, які залишилися без відповідей.
Перше — чому компанія "Мегас строй" шість років не платила за кредитом і не реагувала на останнє попередження про необхідність сплатити позику?
Скобленко та Тихомиров узяли кредит ще десять років тому, проте у 2011 році припинили сплачувати заборгованість і втратили предмет іпотечного договору.
На момент продажу будинку власником зобов'язання за іпотечним договором була компанія "Фінанс траст груп", яка надіслала фірмі "Мегас строй" попередження про необхідність погасити заборгованість у вказаний термін.
Виникає питання: чому одеські підприємці припинили виконувати умови договору і не відреагували на попередження "Фінанс траст груп"?
Співвласник компанії "Мегас строй" Тихомиров пояснює, що їх компанія не визнає правонаступників "Скай кепітал" та "Фінанс траст груп" законними, через що вони припинили виконувати зобов'язання за кредитом і не вважали за необхідне виплачувати решту суми. Під час цього конфлікту з 2011 року була відкрита справа у Приморському суді щодо заборгованості компанії "Мегас строй".
"Узявши кредит на 950 тис дол, "Мегас строй" виплатила правонаступникам 992 тис дол. На якомусь етапі у нас не було можливості рівномірно виплачувати кредит і сформувався борг, через що було відкрите судове провадження. Сума непогашеної заборгованості становила 198 тис дол, яку ми не могли нікому виплатити, бо всі правонаступники були незаконними", — говорить Тихомиров.
Друге — чому фірма "Біір" не перевірила наявність судових проваджень?
За кілька тижнів до придбання компанією будівлі готелю почалося кримінальне провадження та була відкрита судова справа у господарському суді. Чому "Біір проперті" не врахувала ці судові справи, коли укладала угоду з "Прайм Одеса"? Чому вона не висунула претензій до контрагентів?
"Це хороше питання. Можливо, цієї інформації тоді ще не було в онлайні, і наші юристи не побачили цього. Зазвичай потрібен час, щоб справа з'явилася у реєстрі. Я звик усе перевіряти, і мої юристи все вивчали", — зазначає Сіллесен.
Замість висновку
Конфлікт між компаніями "Біір" та "Мегас строй" складний, бо він навантажений багатьма юридичними тонкощами та невідомими змінними. З цієї історії зрозуміло, що "Біір" законно придбала будівлю, яка до цього була об'єктом іпотечного договору та пройшла довгий шлях відступлень між фінансовими компаніями.
На момент укладання угоди будинок не був під арештом та перебував у власності фірми "Прайм Одеса". "Мегас строй", яка володіла цим будинком з 2007 року, виплатила майже всю заборгованість за кредитом, але через визнання угоди про відступлення прав між банками незаконною припинила виплачувати решту суми та почала з ними судовий процес. У результаті вона втратила будинок.
Проблеми з будівлею виникають всередині цієї хронологічної лінії, ще на етапі відступлення прав між фінансовими компаніями та продажем будівлі "Прайм Одесі". Однак "Економічній правді" не вдалося вийти на зв'язок з фірмою "Фінанс траст груп", щоб отримати останній пазл в історії та оцінити законність угод.
Коментарі юристів
Віктор Мороз, керівний партнер адвокатського об'єднання Suprema Lex:
— Компанія "Прайм Одеса" могла продати будівлю, якщо на момент її продажу фірмі "Біір проперті" ні в суді, ні в рамках кримінального провадження на будинок не було накладено арешт. Проте "Прайм Одеса", не повідомивши "Біір проперті" про судові суперечки, діяла недобросовісно. Тепер "Біір проперті" має право вимагати від "Прайм Одеса" відшкодування збитків.
Складається враження, що ця історія могла бути використана для уникнення Скобленком і Тихомировим зобов'язань за кредитним договором, оскільки операція з придбання компанією "Біір" справді містила чимало ризиків, а кредитор внаслідок такої угоди втратив право вимагати погашення заборгованості.
Ірина Кравченко, старший юрист ЮК "Де-юре":
— "Біір проперті" є добросовісним набувачем майна, бо купила його у законного власника. Для вилучення майна у компанії "Біір проперті" необхідно визнати всі укладені договори купівлі-продажу предмета колишньої іпотеки недійсними.
Первинною підставою для цього може бути задоволення позову боржників про визнання недійсними договорів про відступлення права вимоги у світлі перевищення обсягів переданих новим кредиторам прав щодо заборгованості.
Слід зазначити, що компанія "Прайм Одеса" мала повне право відчужувати колишній предмет іпотеки, якщо на нього не був накладений арешт.