Кабмин против ОСМД, или Когда государство диктует свои условия в вашем доме
Створення ОСББ в Україні — не надто простий процес. Передусім, через те, що співвласникам треба об'єднуватися, а українцям це зазвичай важко дається.
Проте, є і інша небезпека — держава, яка, наприклад, піде в суд доводити, що ОСББ створене незаконно.
Приклад — конфлікт між функціонерами Міністерства економічного розвитку та торгівлі та одним із київських ОСББ, де чиновники намагаються диктувати свої умови в питанні управління багатоквартирним будинком.
Нещаслива гора
Скандал спалахнув навколо ОСББ "Щаслива гора 128". Підпорядкований йому будинок розташований на проспекті Лобановського, 128 у Києві. Тутешні мешканці створили ОСББ, а Мінекономрозвитку подало позов з вимогою скасувати державну реєстрацію цього об'єднання.
Трохи про історію будинку. Спочатку він був на балансі київського заводу "Радар". Пізніше було створене державне підприємство "Наш дім", і будинок внесли до його статутного капіталу.
Цього року мешканці будинку виявили бажання створити ОСББ. Бажання створити ОСББ з'явилося не на порожньому місті, кажуть жителі: у лютому 2017 року ДП "Наш дім" вимкнуло їм гарячу воду та опалення.
На установчі збори ініціативна группа ОСББ запросила всіх мешканців, а також представників ДП "Наш дім", виходячи з того, що на балансі державного підприємства, у статутному капіталі, обліковуються неприватизовані квартири. На даний момент їх шість.
Ніхто з ДП не з'явився на зборах, хоча мешканці, за їх словами, письмово повідомили "Наш дім" про проведення. Всього у будинку 80 квартир. За створення ОСББ проголосували власники 48 з них, тобто понад 50%. Отже, формально ОСББ було створене законно.
Проте чиновники з Мінекономрозвитку з цим не погоджуються і вимагають скасувати державну реєстрацію ОСББ, тому що їм особисто ніхто не повідомив про проведення установчих зборів. Причому тут міністерство? Власником підприємства "Наш дім" є держава, але управляє ним Мінекономрозвитку.
За законом про ОСББ запрошувати на установчі збори потрібно власників житлових та нежитлових приміщень. Тож тут виникає питання, кого запрошувати: державне підприємство, на балансі якого обліковується будинок, чи Мінекономрозвитку, в сферу управління якого входить державне підприємство?
Мешканці, які створили ОСББ, переконані, що вони вчинили правильно. В міністерстві — іншої думки.
ЕП попросила прокоментувати ситуацію міністерство.
На питання в Мінекономрозвитку заявили, що "міністерство є органом управління ДП "Наш Дім", яке у свою чергу є балансоутримувачем майна", і ще раз наголосили, що ОСББ не сповістило представників Мінекономрозвитку про проведення установчих зборів.
"Крім того, Мінекономрозвитку як орган управління належного державі майна у Витязі з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань не вказано. Інформація про перебування ДП "Наш Дім" в банкрутстві та відомості про керуючого санацією відсутні. Отже, ОСББ "Щаслива гора 128" фактично стало власником неприватизованих квартир у незаконний спосіб", — йдеться у відповіді чиновників.
Разом з тим, на думку експерта з питань ЖКГ Сергія Пінчука, в даному випадку власником квартир є держава, а міністерство лише здійснює розпорядження квартирами від її імені.
"Здійснюючи це розпорядження, міністерство передало в повне господарське відання даний будинок держпідприємству. Отже, в реєстрі власником неприватизованих квартир значиться ДП "Наш дім", а не міністерство, тому що процедура списання з балансу не була пройдена. Відповідно, ініціативна група запросила державне підприємство, яке утримає ці квартира на балансі на праві повного володіння, і це є абсолютно достатнім заходом з боку ініціативної групи", — вважає він.
"Якби державне підприємство пройшло процедуру списання даного будинку з балансу, тоді б неприватизовані квартири були за реєстром записані на міністерство. І в свою чергу ініціативна б група мала б надсилати повідомлення уже Мінекономрозвитку," — пояснює експерт.
Рудименти радянщини
Яким же чином взагалі багатоповерхові будинки потрапляють у статутний капітал державних чи комунальних підприємств?
"За радянських часів було так: на обслуговуванні — значить, у статутному капіталі. Деякі будинки перейшли у комунальну власність, а наш був недобудований, і місто не взяло його на баланс. Так він і залишився у статутному капіталі "Нашого дому", — розповідає голова правління ОСББ "Щаслива гора 128" Валентина Кав'юк.
Але чому будинок з приватизованими квартирами досі у статутному фонді держпідприємства?
Так, у 2016 році уряд ухвалив постанову № 301 "Про затвердження порядку списання з балансу багатоквартирних будинків". Згідно з нею будинки на балансі державних підприємств або органів самоврядування підлягають списанню з балансу.
"Якщо хоча б одна квартира приватизована, балансоутримувач протягом десяти днів повинен почати зняття будинку з балансу — це спільна сумісна власність мешканців. Якщо будинок досі на балансі підприємства, це означає, що постанова уряду не виконана", — пояснює Пінчук.
Шантаж відключеннями
Ця історія і проблеми при створенні та функціонуванні ОСББ не унікальні. Так у Запоріжжі влітку 2016 року питання створення ОСББ чи призначення управителів було вирішено радикальним способом: місто взагалі вирішило не проводити конкурс на призначення управителів, а передати всі будинки, у яких ще не створені ОСББ, в управління новому комунальному підприємству.
Згадана вище урядова постанова знову таки була проігнорована і багатоповерхівки не були списані з балансу.
"Через списання будинків з балансу місцева влада втрачає сотні мільйонів бюджетних коштів, які вони отримували на так звану комунальну власність", — пояснює голова правління ОСББ "Квіткова алея" у Запоріжжі Дмитро Коба.
Більш того, за інформацією Коби, після цього міською радою було прийняте положення, що при створенні ОСББ будинок повинен перейти на його баланс і тільки потім йому передадуть технічну документацію та дозволять отримувати компенсацію за субсидіями та пільгами від управління Мінсоцполітики та дозволять співпрацювати з концерном "Міські теплові мережі" та КП "Водоканал".
Хоча відповідно до чинного законодавства при створенні ОСББ співвласникам передається лише примірник технічної документації, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і план інженерних мереж.
Сам же будинок не передається на баланс. Згідно зі змінами до закону № 417, стаття 11 "Про утримання багатоквартирного будинку на балансі" взагалі була вилучена.
"Наше ОСББ не погодилося брати будинок на свій баланс. Хоча ми утримуємо свій будинок з 1 грудня 2016 року, платимо внески на рахунок ОСББ, комунальне підприємство продовжує нараховувати співвласникам борги за утримання будинку, нічого не роблячи протягом восьми місяців, а управління праці та соціального захисту населення продовжує сплачувати комунальному підприємству компенсацію за субсидіями та пільгам. Нам повідомили, що КП не дозволило перераховувати нам кошти за компенсаціями ", — розповідає Коба.
Таким чином, постанови уряду ігноруються, а процедури притягнення винних до відповідальності не існує.
Є й інші випадки. Коли добитися скасування реєстрації складно, дехто починає чинити перешкоди. Наприклад, комунальні керівні компанії або управителі оскаржують в судах встановлення внесків на утримання будинку. У підсумку ОСББ витрачають час не на обслуговування будинку, а на вирішення спірних питань.
Оборона гуртом
Як показують наведені вище приклади, найкраща лінія захисту — це чітке дотримання законодавства та порядку створення ОСББ. Для невеликих ОСББ це складно, бо утримувати юриста чи адвоката надто дорого. В таких випадках експерти радять створювати асоціації.
"Кільком будинкам утримувати юриста простіше. Він буде не тільки відстоювати їх інтереси в судах, а й супроводжуватиме поточну роботу, допомагатиме правильно оформляти документи. Це захистить від позовів", — підсумовує Пінчук.
Боротися з асоціаціями складніше, тому чиновники рідше втручаються в їх роботу.
"Труднощів у роботі не повинно бути, але проблеми у нас є. Місто не відшкодовує пільги та субсидії із січня 2017 року. Однак через асоціацію вирішувати такі проблеми зручніше", — пояснює голова асоціації ОСББ "Лучани" Юлія Сабатюк.
Навесні 2015 року парламент ухвалив закон № 417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Документ чітко прописав права та обов'язки співвласників. За законом, багатоквартирний будинок належить саме їм і лише вони ухвалюють рішення щодо управління.
ОСББ створюються за новими правилами вже більше року, і вже є певні результати. Відповідно до соціологічних опитувань, інтерес та довіра до ОСББ за цей період значно зросла у всіх регіонах України. За даними Мінрегіону до березня 2017 року в Україні створено 22,7 тис ОСББ.
ОСББ створюють співвласники багатоквартирного будинку — люди, які придбали або свого часу приватизували квартири. Найголовнішою умовою створення ОСББ є присутність на установчих зборах понад 50% власників квартир.
Утім, дехто вважає зайвим створювати ОСББ, їх влаштовують звичні ЖЕКи, які тепер називаються керівними компаніями. Однак створене людьми ОСББ зазвичай більш гнучке та ефективне. Воно може замовляти лише найнеобхідніші для людей послуги та наймати фірми, які працюють краще і послуги яких дешевші. Якщо якась послуга не надається, ОСББ може швидко розірвати договір.
Натомість керівні компанії часто не надають передбачені договорами послуги, а рахунки за них, тим не менше, регулярно надсилають. При цьому мешканці не можуть відмовитися платити за невиконану послугу. Чому ж тоді власники квартир з острахом реагують на ОСББ і віддають перевагу керівним компаніям?
Все просто: страх перед змінами, колосальна недовіра до виконавчих органів та небажання створювати об'єднання співвласників. Звичайно, ОСББ — теж не ідеальна опція, але це спроба розібратися, куди йдуть сплачені жителями кошти.
Управління будинком — достатньо прибуткова справа. Відповідно, за житлові комплекси законними та незаконними способами борються і комунальні керівні компанії, і юридичні або фізичні особи — управителі.
Обслуговувати будинок дуже вигідно, тому й виникають інтереси у юридичних чи фізичних осіб до певних ЖК. Звичайний дев'ятиповерховий панельний будинок — це 10 тис кв м, уп'ятеро більший — це 50 тис кв м.
Якщо внесок за утримання будинку становить 4 грн за кв м, то це 200 тис грн щомісяця або 2,4 млн грн за рік. Це дуже великі кошти. Зрозуміло, велика частина цієї суми йде на обслуговування будинку, а розмір цієї суми залежить від того, наскільки належно працює управитель.
Якщо жителі не хочуть створювати ОСББ і самостійно управляти будинком, тоді муніципальна влада призначає будинку керівну компанію. Остання є комунальним підприємством і підпорядковується міській владі. В такому разі впливати на вибір компанії з обслуговування і розмір тарифів буде неможливо.