Купить жилье. Финансовый лизинг, рассрочка или ипотека, что лучше?

Чи може нині українська сім'я придбати квартиру? Які є для цього інструменти?

Варіант перший: фінансовий лізинг

Схема фінансового лізингу нерухомості українському покупцю майже невідома. Популярними є операції з автолізингу та лізингу у сфері аграрної техніки. Лізинг нерухомості — незвична і ризикована практика. У чому вона полягає?

Потенційний покупець обирає житло, лізингова компанія його купує і передає у користування лізингоотримувачу. Покупець зобов'язується платити лізингові платежі і тільки після виплати всієї суми отримує право власності.

Авансовий внесок становитиме 20-30% від вартості квартири. Лізингові платежі включатимуть частину суми погашення залишкової вартості житла, страхові виплати, 1,7-3% разової комісії, яка визначена лізинговою угодою, комунальні та інші платежі, пов'язані з експлуатацією квартири.

На відміну від оренди лізингоотримувач оплачує фіксовані ставки, передбачені договором, незважаючи на ринкову ситуацію. Лізингові платежі не відрізняються за розміром від орендних, а переплата становить 8-15% на рік. Після закінчення дії лізингового договору нерухомість автоматично переходить у власність покупця.

Проте українські компанії не надто активні у цьому сегменті. Наприклад, Таскомбанк, компанії "Ексім лізинг" та "Теком-лізинг" пропонують фінансовий лізинг житлової та комерційної нерухомості на десять років. Умови угоди — 30% першого внеску і 20-24% річних від вартості об'єкта або залишкової вартості.

Перевагою лізингу компанії називають захист покупця від афер. Лізингодавець викуповує об'єкт нерухомості і є його власником до закінчення строку дії договору, тож усі ризики щодо оформлення права власності він бере на себе.

З лізингової угоди покупець може легко вийти, бо він не має боргових зобов'язань, як при іпотеці. Він може використовувати кредитні кошти для будь-яких інших операцій, тому що лізингова угода не проходить через Бюро кредитних історій.

Нерухомість переходить у власність лізингоодержувача тільки після виплати усієї суми. Покупець лише користується нерухомістю, але не має права власності. Начебто логічно, але при купівлі квартири в кредит вона переходить у власність одразу, хоча й передається у заставу банку до повного погашення позики.

Оскільки прав власності у покупця нема, постає питання, чи можна робити ремонт у помешканні. Можна, але за згодою лізингодавця, і це не найбільша проблема. За даними консалтингової компанії SV Development, оскільки власником житла до кінця дії лізингового договору є орендодавець, це може спричинити неприємності.

Орендодавець може взяти кредит під заставу квартири навіть на 29-й рік оренди. Якщо власник не погасить вчасно кредит, то лізингоотримувач не зможе оформити право власності. Аби такого не сталося, слід ретельно вивчати умови договору.

Цей сегмент економіки планує розвивати держава. Вона обіцяє фінансувати будівництво орендованого житла з правом викупу — на 15 років під 3% річних.

У лютому 2017 року під час обговорення концепції закону про орендоване житло заступник глави Мінрегіонбуду Лев Парцхаладзе наголосив, що створення муніципального орендного та лізингового житла стане важливим етапом вирішення житлової проблеми. Чи затвердить Кабмін цю ініціативу, покаже час.

Забудовники скептичні. "Щоб будувати таке житло, потрібні сильна економіка і політична стабільність. Зараз реалізація такої програми сумнівна", — вважає директор департаменту реалізації нерухомості "Київміськбуду" Олена Басанько.

Варіант другий: на виплат

Поки фінансовий лізинг перебуває у зародковому стані, діє його прототип: придбання житла на виплат. Тут платежі не фіксовані, як при лізингу, і можуть зростати при падінні курсу гривні. Фіксується лише вартість оплачених метрів.

"Ціна на невикуплені квадратні метри не фіксується і може змінюватися залежно від вартості метра на дату оплати. На рівень вартості нерухомості впливають інфляція та зростання цін на будівельні матеріали", — пояснює Басанько.

Крім того, забудовники дозволяють розраховуватися на виплат максимум три роки, до моменту введення будівлі в експлуатацію.

За словами керівника департаменту продажів Української державної будівельної корпорації "Укрбуд" Оксани Голобородько, її компанія пропонує два варіанти.

Перший — можливість платити до введення об'єкта в експлуатацію. Початковий внесок — не менше 25%, ціна на неоплачені метри не фіксується і може змінюватися залежно від рівня готовності будинку.

Другий — безпроцентна виплата протягом року. Покупець робить перший внесок в розмірі 50%, а решту доплачує рівними платежами протягом дванадцяти місяців.

Як бути, якщо зібрати кошти на квартиру за рік неможливо, і запропоновані схеми нереальні? Експерти потроху починають говорити про іпотеку, яка у 2017 році поступово повертається, але поки що лише в національній валюті.

"Ставлення українців до кредитування можна охарактеризувати так: зацікавлене вичікування. Нестабільність стримує людей від додаткових боргових зобов'язань. Втім, інтерес до позик на житло зростає. Причина — значне зниження процентних ставок, яке робить кредитування доступнішим", — зауважує Голобородько.

Як повідомив керівник відділу досліджень стандартних банківських послуг компанії "Простобанк консалтинг" Євген Копейко, 13 березня 2017 року середня ефективна ставка за кредитами для новобудов була такою: на п'ять років — 22,68% річних, на 10 років — 22,5%, на 15 років — 22,22%, на 20 років — 21,84%. При цьому мінімальна ефективна ставка становила 10,09% річних, максимальна — 30,22%.

У березні 2017 року лише 13 українських банків із 40 пропонують позики для новобудов. "Максимальна сума кредиту була 15 млн грн (залежить від офіційних доходів позичальника), максимальний строк — 30 років (такі довгі кредити дає лише "Аркада банк"), максимальний аванс — 20%", — розповідає Копейко.

Найбільша кількість пропозицій від банків, 58 кредитних програм, надавалася на п'ять та десять років: покупці і банки ще бояться укладати угоди на довший період.

Інколи забудовники йдуть на хитрість і пропонують на перші два роки низьку ставку, щоб заохотити покупців. З третього року ставка стає стандартною — 22-25% річних. Забудовники вважають такі програми перспективними.

"Якщо людина планує виплатити кредит за рік-два років, то процентні ставки, від 5% до 8%, виходять нижчими за прогнозований рівень девальвації гривні. Тим, хто отримує зарплату в національній валюті, такий кредит взяти вигідніше, ніж накопичувати необхідну суму", — переконує Голобородько.