Самый популярный способ приобретения жилья в Киеве — инвестирование на этапе строительства.

Приобрести квартиру в новостройке можно еще на этапе закладывания фундамента, что позволяет существенно сэкономить.

Впрочем, столичный строительный рынок знает немало историй, когда участие в такой схеме покупки заканчивалось настоящей катастрофой для неопытных инвесторов.

Юридически подкованный застройщик при желании может легко обдурить вкладчика, оставив того у разбитого корыта.  

В подобную ситуацию недавно попали и инвесторы ЖК "Кришталеві джерела".

Многие из них вынуждены пожизненно выплачивать огромные суммы ЖЭКу за навязанные им услуги, а бунтари еще и остались без крыши над головой.

* * *

В 2009 году на улице Метрологической в Голосеевском районе Киева начал строиться жилищный комплекс "Кришталеві джерела".

Место почти идеальное для побега от городской суеты: рядом находится Хотовский лес, музей народной архитектуры и быта в Пирогове, собор Святого Пантелеймона и огромный садово-парковый комплекс "Феофания".

Проектом предусмотрено строительство нескольких жилых кварталов, каждый из которых рассчитан на жильцов различного социального статуса. Тут есть двухэтажные коттеджи, многоэтажные дома и малоэтажная застройка. Общая площадь комплекса — 30 га.

Фото gdevkievezhithorosho.com

Первая очередь была введена в эксплуатацию в 2013-2014 годах, вторая — в 2015 году. Сейчас застройщик, исходя из информации на сайте, предлагает выкупать квартиры в третьей очереди.

От центра столицы до ЖК — около 15 км. По киевским меркам это немного, к тому же относительно недалеко находится станция метро "Теремки".

По словам инвестора объекта Ярослава Осадчего, живописное место, хорошая транспортная инфраструктура и невысокие цены на начальном этапе строительства "подкупили" его, и он решил инвестировать во вторую очередь.

Инвестирование в строительство происходило через финансовую компанию. Управляющим фондом финансирования строительства "Феофаниевский" было ООО "Финансовая компания "Прайм", подрядчиком строительных работ — ООО "Гидроинж-буд".

В 2014 году Ярослав внес предоплату в размере 10 тыс грн, а в течение следующего месяца оплатил 100% суммы — 614,686 тыс грн. Однако квартиру в собственность он так и не получил. До сих пор пытается доказать свою правоту в судах. Как до этого дошло?

О том, что дом сдан в эксплуатацию, Ярослав и некоторые другие покупатели узнали случайно, наткнувшись на объявление на сайте. Даже после того, как застройщик начал передавать квартиры инвесторам, подписать акт приема-передачи позвали не всех.

Фото ЭП

Фото ЭП

Инвесторы, которые все-таки вышли на контакт с застройщиком, заметили, что сделка проходит с очевидными нарушениями.

Законом предусмотрено, что после окончания строительства застройщик должен инициировать подписание акта приема-передачи и выдать документы на право собственности. Но застройщик, по словам инвесторов, пренебрег правовыми нормами.

Порядок подписания документов для инвесторов, который установила ФК "Прайм", должен был происходить по следующему алгоритму.

1. Подписание договора об участии в Фонде финансирования строительства.

2. Подписание гарантийного письма о соглашении передачи прав и обязательств по договору об участии в Фонде финансирования строительства.

3. Справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования.

4. Подписание акта приема-передачи объекта инвестирования.

5. Подписание договора с обслуживающей компанией.

6. Оформление прав собственности на квартиру.

Однако даже собственноручно составленный порядок оформления документов застройщик не соблюдал.

От инвесторов требовалось сначала подписать договор с обслуживающей компанией ООО "Холд групп", которую лоббирует застройщик, и лишь затем им давали возможность подписать акт приема-передачи.

Если же инвестор отказывался подписать договор с ЖЭКом застройщика, ему не давали подписывать акт приема-передачи.

Это довольно распространенная практика для новостроек. Обычно такая схема не несет никакой угрозы для инвесторов. Застройщик лишь перекладывает всю ответственность и обязательства по обслуживанию дома на обслуживающую компанию.

Проблема, возможно, не была бы такой острой, если бы договор с этой обслуживающей компанией, который инвесторы впервые увидели только перед подписанием акт приема-передачи, не был бы настолько дискриминационным.

Нажмите для увеличения

Эти пять пунктов стали раздражителем для многих жителей ЖК "Кришталеві джерела". Делать ремонт без согласования с ЖЭКом нельзя, за любое нарушение правил "Холд груп" выписывает штрафы, а попасть на территорию жилищного комплекса можно только через пропуск, который нужно приобрести за дополнительную плату.

"У нас есть договор с ЖЭКом, в нем все написано. Вы же первые прибежите, если у вас будут какие-то проблемы, и сосед сверху снесет несущую стену. А как вопрос решить без штрафа? В обычном ЖЭКе вы эти вопросы по-другому не решите", — комментирует условия договора руководитель ТОВ ФК "Прайм" Арсений Копыстыра.

"Я вам больше скажу: мы же стремимся в Европу, а там вы вообще не имеете права что-то менять. Висит картина на стене, она там и должна висеть до тех пор, пока вы не согласуете. А если балкон не застеклен, то он так и будет не застеклен", — добавляет менеджер отдела продаж Елена.

Договор бессрочный, и отказаться от него в одностороннем порядке невозможно. В случае продажи квартиры инвестор обязуется, что следующий покупатель подпишет договор с "Холд груп", иначе инвестор должен будет выплатить ЖЭКу 50 тыс грн неустойки.

"Нас заставляли подписать заявление, что мы не имеем к ним никаких претензий, и сразу дают подписать заявление о вступлении в еще не созданное ОСББ. Не подпишите заявление — не получите права собственности. Когда мы пытаемся в этом разобраться и начинаем задавать неудобные вопросы, они сбрасывают ответственность друг на друга. В конечном счете ты все равно подписываешь документы, чтобы не потерять квартиру", — говорит один из инвесторов.

Получается, что де-факто инвесторы могли подписать акт приема-передачи только после того, как подпишут договор с ООО "Холд групп" и оформят доверенность на представителя застройщика.

Те, кто документ все-таки подписывает, все равно не обладает никакими юридическими подтверждениями этому: подписание акта приема-передачи происходит в одностороннем порядке, представитель ФК "Прайм" забирает оба экземпляра, и на руках у инвесторов не остается ничего.

"Самый страшный период — после подписания акта и до получения прав собственности. На руках нет никаких документов, подтверждающих, что эта квартира ваша", — говорит Осадчий.

Большая часть инвесторов до сих пор живет без каких-либо документальных подтверждений этой сделки, поскольку передачу прав собственности на квартиру застройщик затягивает на годы.

"Награда" за активность

Ярослав Осадчий и еще один возмутившийся инвестор — Виктория Григорьева — совместно с другими жителями написали коллективное заявление в ФК "Прайм" и ОО "Холд групп", требуя подписать типичный договор с ЖЭКом, установленный Кабинетом министров.

Это не принесло результата.

Так, Виктория подписала акт приема-передачи, но договор с обслуживающей компанией подписывать отказалась и передала вместе с актом протокол разногласий к договору.

"Я подписала акт приема-передачи, и просила предоставить мне мой экземпляр с подписью застройщика, но мне заявили, что директора сейчас нет на месте. То есть, документов, которые подтверждают, что я приняла квартиру, мне не предоставили", - отмечает инвестор.

Она по сути подписала акт приема-передачи по той же процедуре, что и другие инвесторы, в отделе продаж, при свидетелях, но спустя полтора месяца ей сообщили, что квартиру открепили из-за того, что она не подписала этот документ.

"Мы никогда никому ничего лишнего не обещаем, но действуем согласно закону. В законе указано все четко и прозрачно, и если инвестор подписал договор и правила фонда, он с ними согласен", — комментирует ситуацию Копыстыра.

Дом Ярослава был сдан в эксплуатацию позже, но даже после сдачи в эксплуатацию подписывать акт приема-передачи Ярослава не позвали.

В первичном договоре с застройщиком было указано, что если инвестор в течении двух недель после приглашения подписать акт приема-передачи не является в офис застройщика, компания имеет право открепить квартиру от инвестора.

Фото ЭП

Спустя некоторое время Ярославу стали приходить конверты с пустыми письмами от застройщика. Как оказалось позже, это были приглашения подписать акт приема-передачи, которые, по словам застройщика, инвестор проигнорировал.

Почуяв неладное, Ярослав отправил письмо компании ФК "Прайм", в котором указал свою готовность подписать акт приема-передачи, но ответа не получил. Спустя несколько недель Ярославу пришла телеграмма от застройщика с требованием немедленно явиться в офис компании для передачи объекта инвестирования, но найти офис застройщика оказалось непросто.

По адресу, который застройщик указал в договоре, находится ООО "Холд групп". В офисе ему сказали, что "ФК Прайм" находится по другому адресу, но назвать его они не могут. На звонки и письма застройщик не отвечал.

Спустя две недели Ярославу пришло письмо с информацией, что его квартиру открепили. Вскоре он узнал, что его квартиру продали.

"Они сделали вид, что мы скрываемся и не хотим получать квартиру. 13 ноября я был у них в офисе в отделе продаж, затем 9 декабря, а потом 15 декабря, но они меня "не нашли". Из-за того, что я "скрывался", они обвинили меня в нарушении договора и открепили квартиру", — говорит Ярослав.

"Сначала публикуется объявление на сайте, что ваша сеть готова к сдаче. Потом дается поручение ЖЭКу обзвонить каждого инвестора. Если человек за границей или у него есть какая-то уважительная причина, то срок подписания переносится. А если человек является в офис, начинает писать жалобы и ведет себя, мягко говоря, неадекватно, тогда наступает формальная программа — буква договора. Высылается письмо-оповещение о том, чтобы человек пришел подписать документы. Конкретно по этому делу мы еще и объявление в газету давали. Есть ряд газет для таких случаев", — объясняет Копыстыра.

Ярослав и Виктория до сих пор судятся с "Гидроинж буд". Первый суд Ярослав проиграл и подал на апелляцию. Несколько месяцев суд переносили, а судьи отказывались браться за это дело.

Недавно Ярослав получил повестку из Подольского районного суда, в которой было указано, что застройщик обвиняет Ярослава в распространении неправдивой информации и нанесении вреда деловой репутации. Сумма претензий — 1,1 млн грн.

Что касается возвращения денег за открепленную квартиру, то их Ярославу и Виктории вернут не в полной сумме, потому что изначально недвижимость продавалась через договор переуступки.

То есть инвестор покупает квартиру не напрямую у застройщика, а у физлица, которое уже приобрело квартиру в строящемся доме ранее.

Так, первичным инвестором квартиры Ярослава Осадчего была некая Валентина Бурковская, которая является руководителем ООО "Холд групп".

Конечный покупатель приобрел квартиру по цене, указанной в момент покупки на сайте, а Бурковская заплатила на порядок ниже. Таким образом, при откреплении квартиры застройщик возвращает инвестору первичную сумму, по которой продал квартиру Бурковской. Разницу в цене застройщик оставляет себе, аргументируя это тем, что вопрос полной стоимости инвестор должен решать с физлицом, у которого приобрел эту квартиру.

По словам главы Офиса эффективного регулирования (BRDO) юриста Алексея Гончарука, основания для потери квартиры были заложены еще в договоре об инвестировании, в котором Ярослав обязался подписать договор с обслуживающей компанией.

"Лучшей стратегией в данной ситуации является коллективная борьба с застройщиком, так как у него достаточно ресурсов, чтобы победить любого инвестора, который начнет с ним судиться в одиночку", — отмечает Гончарук.

Не имей сто рублей, а имей сто друзей

Главой фонда финансирования строительства ФК "Прайм" является Копыстыра Арсен Михайлович — преподаватель кафедры международной экономики Института международных отношений КНУ им. Тараса Шевченко.

По иронии судьбы в университете Копыстыра читает лекции о теневых экономических процессах и коррупции в экономических системах стран Европы.

Тестем Копыстыре приходится Михаил Вербенский, который в 2014 году был заместителем министра внутренних дел Арсена Авакова. Осенью 2015 года в СМИ Вербенский упоминался как начальник главного штаба МВД. Сегодня он возглавляет департамент аналитической работы и организации управления МВД.

Совсем недавно Петр Порошенко рекомендовал к назначению 11 новых членов ЦИК. Второй в этом списке — тот же Михаил Вербенский.

Еще один важный факт. Одним из основателей ООО "Гидроинж-буд" была компания ООО "Глобал проперти 24", сооснователем которого является Александр Сивкович. Это сын Владимира Сивковича — заместителя главы СНБО при Януковиче, более известного как фигуранта дела по разгону студенческого Майдана.

Когда об этом впервые узнали СМИ, структуру собственности застройщика оперативно изменили, и конечным бенефициаром стал значиться Ребров Роман Анатолиевич. Ребров также является собственником ООО "Независимая инвестиционная группа", одним из основателей которого является все тот же Александр Сивкович.

На таблице ниже можно увидеть, каким образом связаны между собой люди с фонда финансирования, компании-застройщика и ЖЭКа.

Нажмите для увеличения

Очевидно, что ресурсы гражданина несопоставимы с возможностями застройщика, и защитить свои интересы инвестору в одиночку гораздо сложнее, чем компании.

Финансовая компания, которая в этой системе является посредником между застройщиком и инвестором, призвана защищать права инвестора, но в реальности все иначе. Как правило, это всегда карманное учреждение застройщика, которое позволяют проворачивать подобные схемы.