Реестр недвижимости: где эта улица, где этот дом

В очах громадян кількість промахів, яких припустився Мін'юст, та незручностей, які припали на долю громадян і нотаріусів на початку роботи Реєстру речових прав на нерухомість, з лишком переважили і корисність нової системи, і її зручності.

Значно більше людей хвилює можливість зростання кількості шахрайств через введення нового реєстру.

Про це говорять фахівці та керівники БТІ, недолуга система яких на фоні нинішнього безладу виглядає взірцем порядку і надійності.

Наче всі вже й забули, що і за часів БТІ шахрайств з нерухомістю було вдосталь.

Тож чи криється проблема шахрайства у принципах роботи тієї чи іншої системи?

Життя квартирних шахраїв

Протягом останніх півроку Шевченківська районна прокуратура у Києві викрила низку квартирних шахрайств, в яких махінатори відбирали квартири у громадян через переоформлення на себе права власності на їхні квартири.

В усіх випадках право власності оформлювалося на нових "власників" через київське БТІ, тобто до 1 січня 2013 року, у працівників якого не виникло жодних сумнівів під час переоформлення права власності.

Як розповів прокурор Шевченківського району В'ячеслав Мармиш, в більшості випадків шахраям байдуже, яке відомство реєструє право власності, і як воно веде реєстр прав власності. Їм навіть байдуже, є цей реєстр відкритим чи ні.

Право власності шахраї оформляли на загальних підставах, приносячи в БТІ документи, які свідчили про набуття ними права власності на нерухомість. Основна частина схеми робилася без участі БТІ та без доступу до реєстру.

Інформацію про цікаву квартиру та її власників зловмисники дізнаються від сусідів, співробітників соціальних служб, працівників ЖЕКів, дільничних міліціонерів. Далі або входять в довіру до власників і обманом отримують довіреність чи інші документи, які дозволяють діяти від їх імені, або підробляють документи.

У випадках, що розслідувала Шевченківська районна прокуратура, шахраї підробляли договори з власниками квартири на проведення ремонту.

Далі вони зверталися до третейського суду Луганської області, який виносив рішення передати квартиру в Києві у власність особі, що виконувала ремонт, бо замовник нібито не розрахувався за згаданим договором.

Потім шахраї зверталися до Гребінківського районного суду у Полтавській області або Брянківського районного суду у Луганській області і отримували рішення, які були підставою для переоформлення права власності на нерухомість в БТІ.

"Шахраї користувалися тим, що раніше у третейських судах, які були засновані купкою юристів, отримували рішення, на підставі яких реєстрували право власності на нерухоме майно", - розповідає Мармиш.

Міністр юстиції Олександр Лавринович. Фото: Макс Левин

Наприклад, в Гребінківському районному суді Полтавської області свого часу згорів увесь архів, тож рішення цього суду тепер можна підробляти скільки завгодно, адже ніхто не зможе перевірити, чи дійсно їх колись ухвалювали.

Прокурор вважає, що ці судові рішення шито білими нитками, і жоден грамотний суддя навряд чи ухвалив би подібне. Проте, як показав досвід, таких документів було достатньо, аби БТІ переоформило право власності на квартиру на шахраїв.

Разом з тим, справжні власники помешкання дізнаються про всю схему лише постфактум, коли минули всі терміни для апеляції.

Їм нічого невідомо про задуми шахраїв, а реєстр прав власності закритий. Щоб отримати інформацію з нього, треба особисто звернутися за випискою, а вона платна. Тому оперативно перевіряти недоторканість власності непросто.

У прокуратурі переконані: людина може позбутися нерухомості і через корумпованість працівників, які мають доступ до реєстру. Втім, головний фактор ризику - легковажність власників, що не зареєстрували своє право власності.

"Головними "мішенями" квартирних шахраїв є неприватизовані квартири. Про них ще не було ніякої інформації ні в БТІ, ні в новому реєстрі, тому при реєстрації права власності не виникає ніяких питань", - розповідає Мармиш.

Також страждають квартири, що належать старим самотнім людям. Шахраї отримують від них або підробляють довіреність, а потім потайки продають житло. Коли ж після смерті старого з'являються спадкоємці, які за життя не цікавилися ним, їм вже вкрай складно довести, чи була та довіреність справжньою.

Біль сумлінних набувачів

Справжньою проблемою, яка сприяла шахрайствам при БТІ і сприяє зараз, є закритість реєстрів. Саме це давало і дає шахраям додаткові можливості.

"Якщо злодіям вдалося змінити власника об'єкта, попередній господар вже не зможе, звернувшись із запитом до реєстру, дізнатися, хто тепер володіє його майном. За законом сторонні особи не мають права отримувати інформацію про чужі майнові права", - розповідає керуючий партнер АТ Arzinger Тимур Бондарєв.

За його словами, визначення таких осіб через суд чи прокуратуру лише затягне час, і тоді шахраї можуть встигнути кілька раз перепродати цю нерухомість. Після цього постраждалими можуть стати не тільки попередні власники квартири, а й сумлінні покупці, що купили її у шахраїв. Так було за часів БТІ, так є і зараз.

Фото volnorez.com.ua

Цивільний кодекс дає широкі можливості для оскарження навіть великої низки перепродажів об'єкта нерухомості на тій підставі, що перші господарі квартири були позбавлені своїх прав власності на неї проти їхньої волі.

Довести це можна, витративши багато часу і грошей на юристів, а от сумлінному набувачеві зберегти придбане майно чи повернути кошти вдається рідко.

Як розповідає адвокат, партнер ЮФ "Ілляшев та партнери" Максим Копейчиков, є немало випадків, коли шахраї відчужують квартиру у законного власника на підставі фальшивих документів, а потім кілька разів її перепродають.

Якщо законний власник доведе, що його ошукали, то весь ланцюг перепродажів буде скасовано. А сумлінний набувач, який зазвичай стоїть в кінці цього ланцюга, залишається ні з чим. Він може розраховувати лише на повернення йому грошей від продавця, проте і це непросто, бо шахраї виводять гроші у безпечне місце.

"В Україні непорушність титулу - підстави для набуття майнового права - фактично не гарантується державою. На практиці є потреба перевіряти всю історію нерухомості від моменту її приватизації", - переконаний Бондарєв.

З огляду на заплутане законодавство в галузі нерухомості, особливо щодо землі, є багато зачіпок для оскарження всього ланцюга перепродажів на підставі якихось минулих порушень і позбавлення поточного власника його прав, вважає він.

"Перевірити всю історію об'єкта складно, а іноді і неможливо, тому відкритий реєстр спростив би це завдання і убезпечив сумлінного набувача", - каже експерт.

Відкритість реєстрів прав власності на нерухомість - звична практика у розвинутих країнах світу. Гласність також може вирішити проблему шахрайства під час наповнення нового державного Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як зауважують експерти, новий реєстр поки що містить дуже мало інформації. Дані  до нього заносяться здебільшого під час укладання угод з купівлі-продажу майна.

Закон не передбачає механізму перенесення до нового реєстру даних з паперових реєстрів БТІ. Відтак, є велика ймовірність, що реєстратори можуть заносити до нового реєстру дані про право власності на підставі фальшивих документів.

"Якщо б всі реєстри з самого початку були відкритими, а доступ до них простим, можливостей для махінацій тут було б значно менше", - каже Копейчиков. Він зауважує, що проблема ускладнюється небажанням БТІ передавати реєстри.

Як вважають фахівці, закритість реєстру не захищає права власності. "Закритість - це навіть не питання захисту самого права власності, а форма забезпечення конфіденційності та захисту інформації про майно і власників", - вважає адвокат, партнер ЮФ "Василь Кисіль та партнери" Олександр Бородкін.

Фото ЕП

Як зазначає адвокат Тетяна Монтян, життєва необхідність відкритості даних про власників нерухомості була зрозуміла ще в далеку давнину.

Так, професор планування нерухомості Королівського технологічного інституту Стокгольму Герхард Ларсон у своїй класичній праці "Реєстрація землі і кадастрові системи" наводить опис укладання угод купівлі-продажу землі в одній з книг Біблії.

"І купив я це поле від Ганамеїла і відважив йому десять і сім шекелів срібла. І написав я купчу, і запечатав, і засвідчив свідками, та й зважив срібло вагою. І взяв я купчого листа запечатаного, за законом та уставами, і відкритого. І дав я купчого листа Барухові на очах сина дядька мого Ганамеїла та на очах свідків, що написані в купчому листі, на очах усіх юдеїв, що сиділи в подвір'ї в'язниці".

"В давнину угоди з нерухомістю укладалися при свідках. Саме публічність була основним способом захисту права власності", - розповідає Монтян.