Инвестиция в новостройку: страх и риск

Недавно адміністрація новобудови ЖК "Парк стоун" повідомила: українські страховики збираються страхувати фінансові ризики громадян, що вкладають гроші в будівництво житла, і звертаються з такими пропозиціями до забудовників.

Йшлося про те, що за 2-4% вартості квартири на рік страхова компанія обіцяє відшкодувати інвестору додаткові витрати на оренду житла, якщо будинок буде здано в експлуатацію пізніше обіцяного терміну.

Якщо будівництво взагалі "заморозять", страхова поверне клієнту всі кошти, які він сплатив забудовнику.

В останньому випадку інвестор, крім страхових внесків, повинен передати страховій свої права на квартиру в "замороженій" новобудові. Мовляв, компанія поверне собі кошти, отримавши у власність квартиру, коли будинок добудують.

"Економічна правда" спробувала знайти страхові компанії, які вже надають або планують надавати таку послугу. На жаль, не вдалося знайти жодної. Є низка страховиків, що надавали таку послугу у 2000-х роках, проте наразі вони вже цього не роблять, і їх нинішнє керівництво не цікавиться цією темою.

Єдине, що вдалося з’ясувати: до самого "Парк стоун" ніби то звернувся хтось із страховиків з подібною пропозицією, і адміністрація ЖК підтвердила це через пресу. Проте що це за компанія, у "Парк стоун" не повідомляють.

Негативні результати цього невеличкого розслідування наштовхують на невтішний висновок: інвестиції українських громадян в будівництво житла не захищені нічим. Віддаючи забудовнику свої гроші, інвестор не має жодної гарантії, крім репутації забудовника, що він отримає віддачу від своїх інвестицій.

Адже неустойки серед українських забудовників виплачувати не заведено, а кількість "заморожених" будівельних майданчиків в Україні вражає.

Екскурс в історію

Історію страхування фінансових ризиків при інвестиціях у будівництво в Україні допоміг прояснити заступник голови ради Ліги страхових організацій України (ЛСОУ) Олександр Залетов.

За його словами, українські страховики страхували від недобудов до середини 2010 року. У 2008 році ухвалили закон, який запровадив обов'язкове страхування майнового інтересу, пов'язаного з участю у фонді фінансування будівництва.

Там передбачалися страхові випадки - несвоєчасне введення в експлуатацію, невідповідність будинку та його обладнання технічній документації. Урядова постанова визначила максимальний страховий тариф - 1% страхової суми. Проте у 2010 році Верховна рада скасувала цей закон.

Наразі ж, за словами Залетова, страховики уникають цього виду страхування. "Зазвичай під час страхування "від недобудов" ризики мають політичний і непередбачуваний характер, тому страховики першої сотні намагаються не укладати подібних договорів", - розповідає він.

Мовляв, така ситуація спричинена неможливістю знайти перестрахувальне перекриття. Іноземці не бажають мати справу з Україною за такими ризиками, бо в державі зараз близько 4 тис житлових недобудов.

Багаторічна недобудова біля столичної станції метро "Мінська". Фото panoramio.com

Також Залетов зазначає, що для повноцінної роботи страховикам треба мати цілий штат кваліфікованих андерайтерів з досвідом роботи на ринку будівництва житла та страхування ризиків, а також статистику негативних подій за кілька років.

За доволі короткий час існування практика страхування "від недобудови" не принесла ніяких плодів.

Як розповів президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук, юристи доволі часто стикалися з тим, що ризики інвестора були застраховані відповідно до закону, проте не відомо жодного випадку, коли інвестор-"фізик" отримав виплату від страхової компанії, особливо значну.

"З компаніями, які реально страхували ризики, нічого і не траплялося. Страховики, як завжди, ретельно вивчали забудовників і їх об'єкти і не страхували аби що. Решта ж страхувалася у своїх "кишенькових" компаній", - говорить Гончарук.

За таких обставин обов'язкове страхування не мало ніякого практичного сенсу. Клієнти сумлінних забудовників просто несли непотрібні додаткові витрати.

"Кишенькові" ж страховики навряд чи врятували б інвесторів у разі "заморожування" будівництва, бо умови договорів страхування в таких випадках формулюються так, щоб страховий випадок не настав ніколи.

Підводне каміння

Виходить, коли українець інвестує у будівництво, від втрати інвестицій його захищає лише порядність забудовника. Страховий бізнес не має ні коштів, ні бажання допомагати, а забудовники воліють ухилятися від сплати неустойки.

Є й інші причини, чому страховики не хочуть зв'язуватися з інвестиціями фізичних осіб у будівництво житла.

По-перше, це неможливість визначити інвестиційні ризики. "Ніхто не знає, як правильно прорахувати інвестиційний ризик при будівництві житла, аби мати правильне уявлення про надійність об'єкта чи забудовника. Тому до пропозицій подібного страхування слід ставитися скептично", - каже Гончарук.

По-друге, нерідко самі забудовники в угодах з інвесторами не вказують точну дату введення будинку в експлуатацію або дату передачі інвестору права власності на квартиру, аби не обмежувати себе у часі. За таких обставин будь-яка страховка буде нікчемною, адже страховий випадок може ніколи не настати.

По-третє, це особливості договорів, які забудовники укладають з інвесторами. Якщо страхова компанія погодиться виплатити страховку клієнту, котрий не хоче чекати відновлення будівництва, вона не зможе отримати ніяких майнових прав на недобудовану квартиру. А відтак - не компенсує своїх витрат за такою виплатою.

Символ українського довгобуду - "Дніпровські вежі". Фото livejournal.com

"Економічна правда" вже писала, що переважна більшість інвестиційних угод не дає фізичним особам ніяких майнових прав на житло. Це стосується і схеми з продажем іменних облігацій, яка є найпоширенішою в Україні.

Сплачуючи всю суму, інвестор отримує лише право вимагати від інвестора передати йому у власність квартиру. До введення будинку в експлуатацію будинок і всі квартири у ньому належать забудовнику, який може віддати їх у заставу.

В такому разі інвестор втрачає житло, адже він ніколи не був його власником. Квартира переходить у власність кредитора забудовника.

В такому ж становищі опиниться і страхова компанія, бо інвестор не може передати їй нічого, крім права вимоги, яке настане невідомо коли. А якщо і настане, то до цього часу забудовник цілком може встигнути заставити житло.

Єдиний виняток - договори купівлі-продажу майнових прав на квартири, що будуються. Проте в Україні обмаль забудовників, що працюють за такою схемою.

Російській досвід

Єдиний випадок, коли обдурені українські інвестори отримали компенсацію за втрачені інвестиції, - це афера з будівництвом "Еліта-центр". Деяким постраждалим в цьому гучному скандалі за рахунок міського бюджету обіцяють виділити квартири, які повинен побудувати "Київміськбуд".

Цікаво, що в Росії і влада, і приватні страхові компанії намагаються вирішити цю проблему ринковими методами.

Недавно Держдума ухвалила закон, що передбачає з 2014 року обов'язкове страхування відповідальності забудовників перед інвесторами. Робити вони це можуть через страхові компанії і самостійно, створюючи спільні страхові фонди.

Також доволі легко можна знайти страхову компанію, що страхує фінансові ризики інвесторів - переважно за договорами дольової участі у будівництві житла.

Звісно страховики воліють працювати лише з перевіреними і надійними забудовниками, проте є поодинокі випадки, коли страхові компанії оголошують про сплату страхових внесків тим клієнтам, що бажають повернути свої інвестиції після "заморожування" будівництва.

Так ТОВ "Національне страхове та кредитне агентство" вже двічі оголошувало про виплату за страховками СК "Радоніж" від незавершеного будівництва у двох ЖК Підмосков’я - повернення інвестицій в обмін на права інвестора на квартиру.