Почему украинцы не доверяют ОСМД

В августе 2012 года глава Киевской городской администрации Александр Попов посетовал, что программа по созданию ОСМД в Киеве с треском провалилась.

За восемь месяцев жители столицы удосужились создать лишь 17 объединений.

Главные причины этого провала чиновник усмотрел тогда в несовершенном законодательстве и недостаточной информированности населения.

При этом власть скромно умолчала о собственной роли в процессе. Однако многое можно узнать у руководителей ОСМД, которые имеют немало проблем.

Какова же роль людей в этом провале? Как показывает социологическое исследование, проведенное Центром Разумкова весной 2012 года, значительная часть украинцев не желают создавать ОСМД и управлять своими домами.

Сочетание норм ЦКУ - "собственник обязан содержать свое имущество" и "владельцы квартир являются собственниками домовых коммуникаций" - не укладывается в их голове. А мысль о том, чтобы отвечать за дом, частью которого они владеют, вызывает если не страх, то глубокое смятение.

Не учите жить, помогите материально

Почти половина опрошенных респондентов - 42% - не хотят создавать ОСМД, поскольку боятся, что государство снимет с себя ответственность за их дом. Веру в доброго дядю-чиновника не могут поколебать ни жалобы на работу ЖЕКов, ни новости о неисправных лифтах-убийцах или рухнувших высотках.

А о таких ситуациях как, например, в Кировограде, где уже несколько лет подряд нет централизованного горячего водоснабжения, вообще мало кто знает. Коммуникации там давно пришли в негодность, а денег на ремонт у города нет.

Также людей пугает, что у большинства из них нет управленческих навыков и умения искать средства на какие-либо глобальные работы по ремонту дома.

Большинство жилых домов в стране требуют серьезного ремонта, но доходы людей не настолько велики, чтобы они могли отремонтировать их за свой счет, говорит жительница дома, который обслуживает ОСМД, Светлана Панюшкина.

"Как ОСМД сможет содержать многоквартирный дом, где живут пенсионеры? У таких людей нет денег даже на ремонт своих квартир", - отмечает она.

В то же время никто из жителей высоток не знает, на что тратит деньги их ЖЭК. Поэтому если ЖЭК выставил завышенные расценки на свои услуги, суммы, которую собирают коммунальщики, при разумном использовании вполне может хватить на масштабный ремонт дома.

Ничего не желаю знать

Исследования Центра Разумкова показывает, что чем больше люди знают об ОСМД, тем больше среди них тех, кто не хочет создавать ОСМД в своем доме: 37% против создания ОСМД и только 31% "за".

Если в вашем доме нет ОСМД, хотели бы вы, чтоб его создали?

Источник: Центр Разумкова

Казалось бы, можно констатировать, что по мере того как люди узнают правду, "гнилая" сущность ОСМД проявляется все ярче. Отсюда и такая статистика. Что же такого "гнилого" люди находят в ОСМД, и насколько их представления о таком объединении отвечают действительности?

Например, по данным того же исследования, 34% - второе место в списке причин - респондентов считают, что после создания ОСМД им придется больше платить за коммунальные услуги. При этом никто не вспоминает, что сама идея ОСМД появилась как средство снизить расходы на содержание дома.

Ведь когда домом управляет ЖЕК, жильцам приходится платить не только за фактические работы, но и за управленческие услуги самого ЖЕКа, поскольку большинство из них - хозрасчетные организации. Кроме того, в ОСМД жильцы сами решают, какие услуги им необходимы, а какие нет.

В судебных решениях по искам владельцев квартир, требующих ликвидировать ОСМД, можно встретить утверждение, что незаконное создание объединения лишает их права на свободный выбор субъектов предоставления коммунальных услуг, например, как в случае с ОСББ "Анды".

Однако объединение совладельцев как раз и есть тем инструментом, при помощи которого совладельцы дома сообща могут выбрать поставщиков тех или иных услуг - разумеется, за исключением монополистов.

Эта функция четко закреплена в законе "Об ОСМД". В случае же отсутствия объединения совладельцев, при помощи которого они могут реализовать свой выбор, жители дома вынуждены довольствовать выбором, который делает ЖЭК.

Другой пример: пятеро собственников квартир требуют через суд ликвидации ОСМД "Сердолик". Они считают, что его незаконная регистрация лишает их права создать ОСМД легитимно.

При этом неясно, что же именно мешает им вступить в уже созданное ОСМД, инициировать собрание совладельцев и на нем принять решение о ликвидации нелегитимного объединения и о создании "правильного". Все это позволяет сделать закон и устав "Сердолика".

Наконец, бывают и вовсе анекдотические случаи. Председатель одного из киевских ОСМД рассказал ЭП: после его создания в их доме появились листовки, рассказывающие, что теперь владельцы квартир утратят право собственности на них и "превратятся" в совладельцев многоквартирного дома.

Фото ЭП

Судя по всему, автор листовок решил зло подшутить, потому что 382 статья ЦКУ говорит: совладельцами многоквартирного жилого дома могут быть только собственники квартир и нежилых помещений в нем.

При этом самостоятельно распоряжаться они не могут только общей собственностью, в которой невозможно выделить долю в натуре - вспомогательные помещения, лестницы, оборудование, опорные конструкции. Квартиры же остаются в полном распоряжении исключительно их владельцев.

Наконец, по данным Центра Разумкова 18,9% респондентов считают, что лучше "держаться" за привычные ЖЭКи, чем за "совершенно непонятное" ОСМД.

"Я больше доверяю ЖЭКу. С них можно спросить, а в случае с ОСМД спрашивать не с кого", - говорит одна из собеседниц ЭП. При этом вопрос, насколько реальны шансы победить в противостоянии с ЖЭКом, никто не обсуждает.

Однако вопрос ответственности в ОСМД затрагивает две важные проблемы, отраженные в упомянутом исследовании.

Так, 23,2% респондентов не хотят создавать ОСМД, поскольку опасаются, что его правление может оказаться нечистым на руку, а расхлебывать последствия его махинаций придется всем жильцам. Еще четверть опрошенных боятся, что добросовестным совладельцам придется платить за неплательщиков.

На самом деле, вероятность мошенничества одинакова и в ЖЭКе, и в ОСМД. Мало того, в объединении возможен хоть какой-то контроль через ревизионную комиссию и прозрачные правила отчетности правления. Наконец, общее собрание ОСМД может попросту уволить своего председателя.

В случае же с ЖЭКом пока мало кому удавалось не то что контролировать его работу, а даже получить отчет о потраченных деньгах.

Правда, проблема задолженности по квартплате пока действительно не решена. И теоретически в случае с ЖЭКом именно он и коммунальные монополисты занимаются проблемой неплатежей, а не сами жильцы дома.

О недоверии и лени

Впрочем, от ОСМД отталкивают не только причины материального толка. Так, 23% опрошенных Центром Разумкова считают, что в их доме люди чересчур пассивны, и организовать их не получится. В этом есть доля правды.

Если вы не желаете, чтобы в вашем доме было создано ОСМД, то по какой причине?

Источник: Центр Разумкова

Подчас бывает невозможным даже найти всех совладельцев могоквартирного дома, не говоря уже о том, чтобы подвигнуть их на принятие какого-то решения.

Взять хотя бы поиски информации о владельцах квартир, необходимой для организации учредительного собрания ОСМД. Законным способом данные можно получить только от самих собственников: БТИ, МВД и ЖЭК их не разглашают.

Когда инициаторы создания ОСМД обходят квартиры в поисках их собственников, жильцы зачастую не хотят говорить, кто владеет квартирой, а сами владельцы не желают предъявлять правоустанавливающие документы.

"Когда мы проводили собрание, не все владельцы показали документы. В результате, вместо некоторых собственников протокол подписали родственники. Это дало повод противникам ОСМД подать иск в суд, и он прекратил регистрацию объединения", - говорит председатель ОСМД "Анды" по улице Драгоманова, 31B.

Нередко из-за этого организаторам не удается даже набрать кворум для учредительного собрания, и выясняется это, как правило, уже в суде, куда тут же подают иски противники ОСМД. Созданное объединение втягивается в длинный судебный процесс, выйти из которого победителем мало шансов.

В такой ситуации большинство совладельцев игнорируют возможность решить вопрос о легитимности ОСМД через общее собрание, как это предполагает закон.

Для активной части жильцов это слишком трудоемко из-за инертности основной массы совладельцев, а остальным приятнее наблюдать, как недовольные судятся с правлением ОСМД, чем бегать по квартирам и убеждать соседей.

В суде же или прокуратуре все становится гораздо проще: эти госорганы имеют право доступа к любой информации, в том числе и о правах собственности на недвижимость. Мало того, противников ОСМД в суде часто поддерживают ЖЭКи, имеющие доступ к информации о собственниках квартир.

О роли ЖЕКов

Кроме того, что ЖЭКи часто затягивают передачу дома ОСМД, они еще иногда требуют прекращения регистрации объединения через суд. И это притом, что ЖЭКи не являются участниками правоотношений по регистрации ОСМД, а значит, их права не могут быть нарушены. Однако у ЖЭКов есть свои мотивы.

Например, фирма ТММ в 2010 году пыталась отменить регистрацию ОСМД "Чаадаева-2", созданного в домах по улице Чаадаева, 2А и 2Б, которые обслуживала ТММ. По мнению юристов компании, закон не позволяет создавать одно ОСМД на два дома.

Фото panorama.pl.ua

Как объясняли в самой ТММ, иск был подан по просьбам жителей обоих домов. Дело ТММ проиграла. Однако теперь киевская прокуратура рассматривает жалобу по поводу подделки подписей под протоколом учредительного собрания.

Оспорить регистрацию ОСМД пыталось и КП "Житлосервис", которое обслуживало дом по улице Мишуги, 2. В августе 2009 года предприятие подало иск в окружной административный суд Киева.

Оно потребовало признать недействительной запись о регистрации ОСМД "Сердолик", а также возражало против требований руководства объединения передать ему техническую документацию на дом.

Иск также остался без удовлетворения. Суд посчитал: поскольку "Житлосервис" не имеет никакого отношения к регистрации ОСМД, нельзя установить, как именно вследствие регистрации объединения были нарушены права предприятия.

В то же время в ответе на запрос ЭП "Житлосервис" отрицает, что предприятие когда-либо по собственной инициативе судилось с ОСМД "Сердолик".

Хотя в Едином реестре судебных решений есть постановление Окружного административного суда именно по иску "Житлосевиса", где кроме Дарницкой РГА вторым ответчиком указано ОСМД "Сердолик".

Также на предприятии пояснили, что они просто отказались заключать с этим ОСМД договоры на обслуживание дома. Они считают, что председатель этого объединения Галина Холмогорова занимает эту должность незаконно, вследствие чего такие договора можно оспорить.

Кому в ОСМД жить хорошо

Однако не все и не всегда было для ОСМД в Украине так грустно. Хологорова рассказывает, как в конце 1990-х - начале 2000-х годов некоторые застройщики сами предлагали покупателям квартир создавать ОСМД.

"Около десяти лет назад наша семья купила квартиру в одной из новостроек "Киевгорстроя" на Позняках. Незадолго до сдачи дома в эксплуатацию "Киевгострой" пригласил инвесторов на собрание, где нам предложили либо создать ОСМД, либо передать дом местному ЖЭКу", - вспоминает она.

Что такое ОСМД, тогда никто не знал, продолжает Холмогорова. "Посоветовавшись, большинство решило создать объединение. "Киевгорстрой" взял на себя все хлопоты по организации учредительного собрания и регистрации объединения. В этом доме ОСМД работает по сей день", - говорит она.

Фото lisky.org.ua

Стоит ли говорить, что у застройщика была информация о владельцах квартир, а поэтому и возможность без особых усилий уладить все формальности по регистрации объединения совладельцев.

В самом "Киевгорстрое" уже не помнят ни о том, что компания когда-то помогала создавать ОСМД в новостройках, ни о том, как и почему она это делала.

В пресс-службе компании ЭП так и не смогли ничего рассказать по этому поводу. Сейчас "Киевгорстрой" ничего подобного не делает. Его юристы справедливо замечают, что собственники квартир в новостройках часто не настроены самостоятельно управлять домом.

Кроме того, как замечает руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя, при вводе дома в эксплуатацию в составе приемной комиссии должна быть также и управляющая компания, которая будет обслуживать дом, и отметку о том, что дом "взят на баланс" ставят еще до введения его в эксплуатацию.

В то же время покупатели квартир получают свои правоустанавливающие документы, которые позволяют им создать свое объединение, гораздо позже сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик же может способствовать созданию ОСМД исключительно по собственной инициативе.

Инициатива же эта, по мнению Шости, может быть выгодной для строителей только в домах как минимум бизес-класса.

"Застройщикам выгодно создавать подконтрольные ОСМД или свои компании в домах высокого класса, где владельцы согласны получать много дополнительных услуг. Таких услуг может быть так много, что их стоимость в комплексе может быть равной стоимости основных услуг по содержанию дома", - отмечает он.

Именно такие ОСМД, как показывает практика, наиболее устойчивы к атакам судов и прокуратуры. Ведь за ними стоит не инертная масса разрозненных владельцев квартир, а вполне конкретная компания-застройщик, которая в состоянии защитить свои интересы.

Фото ЭП

Например, в элитной киевской новостройке Riviera Riverside по улице Раисы Окипной, 18 застройщик "Д.И.А девелопмент" создал ОСМД без участия покупателей, которые инвестировали в строительство квартир в этом доме.

Дело в том, что после сдачи дома право собственности на квартиры в новостройках оформляется на застройщика, а уже потом передается инвесторам.

И вот перед тем как покупатели квартир Riviera Riverside успели получить свои документы, застройщик и еще два собственника создали ОСМД - на тот момент только они были законными владельцами всего дома.

При этом данное ОСМД постановило, что все новые члены объединения обязаны внести вступительный взнос в размере 80 тыс грн. Оно также заключило договор о содержании дома с частной управляющей компанией, где обслуживание 1 м кв жилплощади стоит 15 грн. Это самый высокий тариф в Киеве.

Владельцы квартир на Раисы Окипной, 18 не желают платить за обслуживание дома по такому тарифу и отдавать 80 тыс грн за право управлять домом.

Они борются с ОСМД при помощи Киевской городской прокуратуры, которая признала незаконным требование о вступительном взносе, и судов. Правда, пока безуспешно, поскольку это ОСМД создано законно.

А вот у "Д.И.А. девелопмент", кроме успешного создания ОСМД, есть и другие достижения. В августе 2012 года суд принял к рассмотрению иск компании против владельца сайта stsophia.com.ua, на котором владельцы квартир в Riviera Riverside рассказывают об истории их конфликта с ОСМД и застройщиком.

В иске компания утверждает, что информация на этом сайте недостоверная, она нанесла ей материальный ущерб в размере чуть меньше 2 млн долл, поскольку объемы и темпы продаж квартир в этом комплексе значительно упали.