Землю уже поделили?

Українська влада при контакті з електоратом завжди "танцює" навколо трьох завжди актуальних тем: курс гривні, ціни на товари і земля.

Ці питання настільки заполітизовані, що до виборів дізнатися про реальний стан справ у цих сферах складніше, ніж полетіти у космос.

Тільки політичні самогубці могли б допустити значну девальвацію гривні до дня волевиявлення виборців або запустити ринок землі.

Зрештою, владі все одно вдалося обдурити власників земельних паїв. Ринок ріллі чиновники так і не відкрили, але за півроку вони зробили майже все, щоб створити свій особистий "земельний проект".

За останній час Верховна рада породила чимало "земельних монстрів" - законопроектів, які так чи інакше стосуються ринку землі. Тепер в цих документах сам чорт ногу зломить.

Перший крок

Ще два роки тому в Кабміні стверджували, що впровадження земельної реформи буде залежати від прийняття двох законів - "Про земельний кадастр" і "Про ринок земель".

Перший з них без особливих проблем набув чинності ще в середині 2011 року. В чому полягало його завдання? Він на законодавчому рівні закріплював, як повинна функціонувати система земельно-кадастрової інформації в країні, що міститиме відомості про земельні наділи.

Тобто мова йде про базу, яка міститиме інформацію про кожний клаптик землі із зазначеними кордонами, власниками і властивостями ґрунту. Також законопроект повинен був спростити процедури реєстрації ділянки та присвоєння їй унікального кадастрового номера, який не повторюється.

Правда, сучасні посвідчення права власності на землю - акти, які були запроваджені з 2002 року, - і так мають цей кадастровий номер.

Ще влітку 2011 року аграрний міністр Микола Присяжнюк запевняв, що створення комплексної автоматизованої системи електронного кадастру земель буде завершено до 1 липня 2012 року. Однак оговорений "дедлайн" уже давно минув, а в країні досі нема систематизованої бази.

За даними джерел "Економічної правди", база готова лише на 66%, і, схоже, процес триватиме ще довго, враховуючи, наскільки там заплутана ситуація.

Однією з відомих проблем при внесенні даних в кадастр є "дублювання" власності на земельну ділянку. Такі об'єкти ще називають "багатоповерховими". Дефект могли спричинити як дії недобросовісних чиновників, так і непрофесійні розрахунки землевпорядних організацій.

Державне земельне агентство не зуміло захистити пайовиків від сумнівних фірм, які на початку 2000 років пропонувати свої послуги з підготовки документації на ділянку, і робили це досить недбало. Зокрема, агентство - тоді ще комітет - видавало таким установам ліцензію на діяльність.

Фото УП

Від несумлінних фірм постраждала більшість українських регіонів - селяни роками витрачають свої кошти на з'ясування обставин.

З цим безладом в Держземі не можуть впоратися і досі, хоча на створення кадастру виділяє чималі кошти держава, а Світовий банк готовий надати 190 млн дол недорогого кредиту.

Тож закон прийнятий, а повноцінного кадастру нема. Утім, не виключено, що можновладці, які прагнуть якомога швидше запровадити ринок ріллі, на це не зважатимуть.

Другий крок

Між тим, другий основоположний закон - "Про ринок землі", автором якого зазначений голова парламентського аграрного комітету Григорій Калєтнік, - надовго застряг в парламенті після його прийняття в першому читанні.

Депутати прийняли його за основу в грудні 2011 року. За задумом законодавців, саме цей документ мав закріпити правила гри при купівлі-продажу землі, а його запровадження дало б старт цьому процесу.

Втім, надто багато у документі виявилося одіозних норм, через що здійняли галас експерти та аграрії. Це змусило прихильників земельної реформи покласти скандальний документ під сукно і на деякий час про нього забути, а мораторій на продаж землі продовжити ще на рік - до 1 січня 2013 року.

Проте це було лише відволіканням уваги громадськості. Документ досі лежить у довгій шухляді, але частина його норм узаконена іншими актами. "Регіонали" пошматували закон про ринок земель на окремі проекти і прийняли їх без особливого опору "кошенят".

Зокрема, закон про розмежування земель державної і комунальної власності виконав дві головні функції.

Перша - позбавив місцеві органи влади права розпоряджатися аграрними землями, що перебувають на їх території. Тобто сільські та міські ради зараз можуть розпоряджатися хіба що кладовищами.

Друга - створення Земельного банку, до якого будуть передані усі державні землі, в тому числі і відібрані у місцевих органів. Зрештою, ця норма в законопроекті була відвертим "сюрпризом".

Примітно, що в законі "Про ринок землі" Земельному банку присвячено цілий розділ, а тут - лише кілька рядків про те, що ця установа отримає державні землі.

Ймовірно, влада розуміла, що окремим законопроектом створити таку установу без зайвого галасу навряд чи вдасться. Хоча і тут без ексцесів не обійшлося: закон про розмежування депутати приймали тричі.

Відповідно до нього, Зембанк почне працювати з 1 січня 2013 року. За оцінками, він отримає 10,5 млн га землі, не враховуючи земель загального користування. З них ріллі - менше 3 млн га.

Землі, які перебувають у державній власності, млн га

Джерело: Мінагропрод

Водночас, у пайовиків у власності знаходиться майже 27 млн га ріллі.

Землі у приватній власності, млн га

Джерело: Мінагропрод

До того ж, недавно Верховна рада дозволила наповнювати статутний капітал Зембанку як за рахунок внесків у грошовій формі, так і у вигляді ділянок. Раніше це суперечило закону "Про банки і банківську діяльність". Тепер же Держзем зможе формувати фонд "земельного монстра" ріллею.

До слова: в держбюджеті-2012 для наповнення статутного фонду установи передбачено 120 млн грн. Що це дає? Як кажуть в Держземі, банк зможе надавати пільгові кредити за 10% річних і викуповувати у пайовиків після відкриття ринку наділи, які заважають консолідації земель держвласності.

Мова йде про так звану шахматку, яка передбачає, що державні ділянки розкидані по полю між наділами пайовиків. Тож банк збирається від імені держави скуповувати у громадян такі ділянки для об'єднання держземель.

Потім ці цілісні масиви начебто будуть надаватися в оренду середнім і великим фермерам. За інформацією ЗМІ, такі схеми уже запускаються в п'яти областях в рамках українсько-голландського проекту "Катапульта".

Деякі місцеві ради начебто уже створили прототипи Земельного банку, який буде домовлятися з розрізненими пайовиками.

Проте, є один нюанс. Нормативно-грошова оцінка гектара ріллі, від якої чиновники обіцяли відштовхуватися при купівлі наділів в Кабміні, становить 24 тис грн. Тож за 120 млн грн банк зможе купити не більше 5 тис га.

Хоча, за словами експертів, для консолідації великих масивів викуповувати доведеться в десятки разів більше землі.

А тут влада може вдаватися до адміністративного тиску, наприклад, штрафувати власників ділянок або орендарів за недотримання норм родючості ґрунтів та їх охорони, чим з лютого 2012 року займається Держсільгоспінспекція. Цей орган уже півроку активно "доїть" аграрників.

Співрозмовники ЕП кажуть, що в країні багато ділянок, які не обробляються, утім точні цифри назвати ніхто не може. Інспекція ж здатна перевести ці землі у державну власність - варто тільки запустити адміністративний прес.

Фото УП

Ще один документ, який реалізував окремі норми неприйнятого закону "Про ринок земель" - закон про земельні аукціони. Він встановлює, що оренда і продаж землі будуть повністю підконтрольні державі. Раніше цими питаннями опікувалися місцеві органи.

Зокрема, документ передбачає, що продаж ріллі буде відбуватися через торги, організаторів яких ліцензуватиме держава. В Україні у 99% випадках це означає, що правити балом будуть "обрані".

Планується, що винагорода виконавцю торгів становитиме 5% від вартості купівлі-продажу ділянки або половину річної суми її оренди. Порядок проведення аукціонів ще повинен затвердити Кабінет міністрів.

Зрештою, цей механізм уже працює. Він застосовується до операцій із землею несільськогосподарського призначення. Голова Держзему Сергій Тімченко розраховує, що до кінця 2012 року це дозволить додатково наповнити бюджет 10 мільярдами гривень.

Останній крок

Тепер "реформаторам" залишається прийняти останній документ, який запускає ринок. І навряд чи ним буде згаданий закон Калєтніка.

Скоріше за все, в раді з'явиться новий документ, який не матиме такої негативної передісторії. Ймовірно, модернізована версія називатиметься не "ринок земель", а "обіг земель".

Про це свідчить той факт, що проект про продовження мораторію на продаж землі, який "більшість" прийняла у першому читанні, містить таке формулювання: "до набрання чинності закону про обіг сільгоспземель".

Тобто цього разу термін дії мораторію не вказано - на відміну від попередніх законів, коли такі відстрочки діяли, як мінімум, рік. Це свідчить, що закон про обіг ріллі може бути прийнятий і в 2013 році.

У будь-якому разі, цей ще не написаний закон приречений на скандал. Адже, крім відкриття ринку, він повинен визначити основних гравців ринку та обсяг ріллі, який може знаходитися у володінні однієї особи.

Проект Калєтніка передбачає, що одна фізична особа може купити не більше 100 га землі. Є там обмеження і щодо оренди для юридичних осіб - не більше 100 тис га в країні і не більше 10% ріллі в одному районі. Як кажуть в Держземі, "щоб не створювати з України "другу Аргентину".

Фото УП

Однак в оренді більше зазначеної норми мають чи не усі відомі агрохолдинги, власниками яких є Рінат Ахметов, Петро Порошенко чи Ігор Коломойський. Усі вони захочуть відстояти свої інтереси, тож без запеклих баталій тут не обійдеться.

Післямова

Основний висновок: більшість власників землі, якими є пайовики, будуть грати за правилами державного Земельного банку, який, скоріше за все, матиме переважне право на купівлю ріллі.

Торги теж буде влаштовувати держава. Вона зможе впливати на цей процес так само, як президент країни "не втручається" у справу екс-прем'єрки. Тож власники паїв цю війну уже програли.

Головна інтрига - хто переможе у війні олігархів і "реформаторів". Тут ще питання невирішене. Утім, можна припустити, що це будуть останні.

Сьогодні майже усі уповноважені чиновники - прем'єр Микола Азаров, голова Мінагрополітики Микола Присяжнюк і керівник Держзему Сергій Тимченко - розповідають іноземним бізнесменами про земельні масиви Земельного банку, які можна буде отримати в оренду.

Такі попередні перемовини, за інформацією джерела ЕП в Кабміні, ведуться з Китаєм та деякими арабськими країнами. Навіщо ж тоді декларувати, що поля у Зембанку зможе орендувати звичаний український фермер?