"Смарт-холдинг": "Олимпийский" - одна из крупнейших ошибок

Полтора месяца назад "Экономическая правда" опубликовала текст, посвященный деятельности компаний партнера Рината Ахметова - Вадима Новинского.

В частности, речь шла о проектах этого бизнесмена на Троицкой площади, которая находится в центре Киева, прямо возле главной арены "Евро-2012".

Как известно, накануне подготовки к Евро-2012 структуры Новинского начали строить бизнес-центр прямо на пути от метро до стадиона "Олимпийский".

Потом были длительные переговоры с властями, и бизнесмен согласился снести свой недострой, чтобы проход остался свободным. Взамен он должен был получить 80 га земли в Голосеевском районе столицы.

Мы написали, что на самом деле Новинский не ушел с Троицкой прощади. Более того, он готовит там строительство, а вдобавок недавно выкупил в ходе довольно странного конкурса гостиницу "Спорт".

Наш автор сделал предположение, что бизнесмен никогда и не хотел уходить с площади, даже несмотря на то, что ему были предоставлены завышенные суммы компенсаций.

Сразу после выхода материала до нас дозвонился лично Новинский, и заявил, что мы написали неправду. Мы сняли материал, и принесли бизнесмену извинения.

Но мы договорились, что вместо текста возьмем развернутое интервью с топ-менеджерами "Смарт-Холдинга", которые объяснят, как все было на самом деле.

Встретились с нами сразу трое "топов" "Смарт-холдинга".

Алексей Пертин. Фото kontrakty.ua

Это были генеральный директор "Смарт-холдинга" Алексей Пертин,  руководитель девелоперских проектов Новинского Сергей Овчинников и бывший глава Службы безопасности Украины Игорь Дрижчаный. Последний, как известно, консультирует Новинского. В ходе встречи он просто поддерживал беседу.

Разговор шел о джазе (Дрижчаный, как оказалось, даже помогает гитаристу Энверу Измайлову), о религии (гендиректор "Смарта" - глубоко верующий православный, и даже поддерживает ряд гуманитарных проектов, связанных с церковью), футболе и, конечно же, бизнесе холдинга.

*  *  *

Немного предыстории. До недавних пор гостиница "Спорт" принадлежала государству, и представляло собой типичное сочетание стекла и бетона в стиле, который был модным в 1980-х.

Такой была до последнего времени гостиница "Спорт". Фото segodnya.ua

Первые подозрения, что гостиницу хотят отобрать у государства, появились в мае 2011, когда Кабмин решил форсировать ее реконструкцию. Для этого здание передали в управление Нацагентства по "Евро-2012".

Вскоре стало понятно, что отдать хотят именно Новинскому. Итоги конкурса по привлечению инвестора для реконструкции отеля были подведены только в ноябре 2011 года. Этим инвестором стало ООО "Юджин", которое контролируется "Смарт-холдингом".

Тогда же родилось соглашение о совместной деятельности между бывшим госпредприятием "Отель "Спорт" и "Юджином". Впрочем, договор прожил недолго: в апреле 2012 года стало известно, что государственную гостиницу продали.

2 апреля 2012 года прошел более чем странный приватизационный конкурс. Победил в нем все то же ООО "Юджин". Структура Новинского заплатила за "Спорт" 67 млн грн, лишь немного подняв цену со стартовых 66,3 млн.

Странность в том, что ФГИ так и не пожелал сообщать, кто был соперником "Юджина" на конкурсе. И вообще, был ли этот соперник?

Складывается впечатление, что конкурс был изначально проведен "под Новинского", и это был первый вопрос, который мы попросили прояснить топ-менеджеров бизнесмена.

Естественно, также мы попросили рассказать нам о событиях, которые происходили после "демонтажа десятилетия", которым закончилось возведение торгово-развлекательного комплекса на Троицкой площади перед стадионом "Олимпийский".

Этот скандал начался еще в 2005 году, когда глава Федерации футбола Украины Григорий Суркис потребовал прекращения строительства ТРЦ, поскольку он закрывал часть выходов из "Олимпийского". Из-за этого здания любая чрезвычайная ситуация на 80-тысячном стадионе могла бы очень плохо закончиться.

Демонтаж ТРЦ "Троицкий". Фото kiev.pravda.com.ua

В 2006 году строительство было прекращено, а в 2008 году Кабмин и Новинский договорились о демонтаже центра. В качестве компенсации власти согласились предоставить земельный участок 80 гектаров на территории "Экспоцентра".

Правда, структуры Новинского землю так и не получили, и с Троицкой площади не ушли. По нашей информации, произошло это потому, что бизнесмен не захотел отказываться от участка на Троицкой площади - а именно с этого нужно было начать, чтобы получить десятки гектаров в Голосеево.

В ходе беседы мы просили топ-менеджеров прояснить, а собирался ли вообще Новинский уходить с Троицкой площади. С их слов мы поняли, что нет.

Сейчас "Смарт-холдинг" строит там целый комплекс, в который будут входить и подземный паркинг, и отель "Спорт", и офисный центр, и даже храм. Кстати, храм будет неприбыльным проектом, а все остальное должно сформировать единый бизнес-кластер, где гостиница дополняет офисный центр, а паркинг - гостиницу.

Макет будущей Троицкой площади

Впрочем, есть мнение, что вместе с Троицкой площадью Новинский хочет получить и земельный участок в Голосеево. Этот вопрос мы также попытались прояснить.

Кроме строительства на Троицкой площади, структуры Новинского продвигают другой амбициозный проект - "Балаклава-грин". Это будет целый курортный городок на территории военного поселения, которое в советские времена представляло собой базу подводных лодок и рудоуправление.

Планы более чем амбициозные – перенаправить поток туристов из Египта, Турции и других стран в Крым. Курортно-развлекательный комплекс будет находиться бок о бок с той самой набережной, которую застроил сын президента – Александр Янукович.

Пертин и Овчинников называют "курортом национального значения". После его постройки, считает Овчинников, он сможет спокойно отправляться на пенсию (сейчас ему порядка 40 лет) - свой вклад в развитие планеты он уже выполнит.  Эта стройка, по словам топ-менеджеров "Смарт-Холдинга", обойдется в $2 млрд.

*  *  *

"За то, чтобы остаться на Троицкой площади, мы заплатили $30 млн"

- Расскажите о проекте Троицкой площади.

Сергей Овчинников: Проект реконструкции Троицкой площади со строительством офисного центра мы согласовали, это будет инвестиционный проект. Мы за свои средства сделали площадь, и после "Евро-2012" нам разрешают построить офисный центр.

Только мощение площади стоило нам порядка 80 млн грн. И подземный паркинг - инвестиция еще $15 млн. Это практически никогда не окупающаяся инвестиция. Срок окупаемости - более 20 лет.

Что стоит напротив нашего здания с другой стороны площади, с точки зрения градостроительного подхода? Гостиница "Спорт".

Макет обновленной гостиницы "Спорт"

Было два варианта. Либо сделать ее современной, правильной, отвечающей всем требованиям.

Либо здание, которое мы будем строить, всегда будет по соседству с каким-то постсоветским сооружением, которое не соответствует современным требованиям и не работает на пользу города.

Только поэтому мы пошли на этот проект. Срок его окупаемости - около десяти лет.

На приватизационном конкурсе за 67 млн грн мы приобрели фактически остов здания. Когда был демонтаж, мы снесли все, что было. Мы купили остов здания. Его ориентировочная цена была порядка $800 за квадратный метр.

Можете позвонить любым строительным компаниям, они скажут, что каркас стоит порядка $400. Землю мы не получаем.

- А почему?

С.О.: Потому что такое приятное украинское законодательство. Мы должны будем пройти процесс либо нового землеотвода и заключения договора аренды, либо в связи с тем, что в бюджете города нет денег, нас кинут на приватизацию. То есть, мы заплатим за землю абсолютно отдельные деньги.

- Какова прогнозируемая стоимость земли?

С.О.: Ориентировочно $600 за метр квадратный. А там 40 соток.

Теперь мы гостиницу "Спорт" доведем, реконструируем, откроем, Это будет трехзвездочная гостиница, которая работает больше на обслуживание туризма, на бизнес-туризм.

Средняя цена номера будет там не выше 170 долларов (за проживание в сутки. - ЭП).

Всего проект гостиницы нам будет стоить порядка $30 млн, включая приватизацию и реконструкцию. В среднем такая гостиница дает $3-4 млн прибыли в год. Минус проценты по кредитам.

- А вы много кредитов привлекали?

С.О.: Планируем под строительство гостиницы привлекать от $10 млн до $12 млн. Никто не кредитует. Сейчас вообще очень тяжело получить финансирование у банков.

А.П.: Понимаете, просто у нас один кластер остался. Пойти на отель "Спорт" было экономически спорным шагом.

Мы бы нашли другое применение средствам, но у нас там единый кластер: площадь, стоянки, гостиница. Будем строить комплекс, храм.

Макет Троицкой церкви

Там раньше была Троицкая церковь. Мы приняли решение построить ее (снова. - ЭП). Участок уже передали общине. Все говорили, что там можно что-то построить, и потом будет много денег. Но не все деньгами меряется. Мы в этом отношении живем немножко с другим подходом. Будет храм, и от этого больше радости.

- Говорят, вы не захотели брать участок земли в Голосеево в качестве компенсации, потому что не захотели отказываться от Троицкой площади.

С.О.: Это неправда.

- Почему тогда не получилось взять участок в Голосеево?

С.О.: Не получилось, наверное, потому, что на тот участок кто-то имел другие виды.

А.П.: Участок на Троицкой площади в аренде, под определенные обязательства. Никто с нами не вел диалог, чтобы отказаться от Троицкой площади, потому что аренда поддерживает наш паркинг. Паркинг наш, никто нам предложения выкупить или поменять его на что-то другое не делал.

С.О.: Проект Троицкой площади проходил согласование на уровне УЕФА, и он получил добро. В принципе, нам бы разрешили и раньше строить офисный центр, но УЕФА говорит: рядом со стадионом чтобы во время "Евро-2012" была стройка - давайте лучше после.

А потом возникла та же ситуация с гостиницей "Спорт". Реконструкцию проводить надо, а средств на это нет. Сначала родился договор о совместной деятельности. Началось шевеление по договору: "давайте мы ее вообще продадим". В бюджет денег получим, и ответственность переложим на кого-то.

Так виглядела гостиница "Спорт" до начала "Евро-2012"

- Планируете сохранить участок на Троицкой площади и получить участок в Голосеево?

С.О.: Какой участок? Это не от нас зависит. Киев сразу сказал, что компенсацию деньгами не может выдать, все могут выдать только землей.

Мы сказали, что мы готовы рассматривать землю, ведь что-то надо делать. На Троицкой площади были потрачены инвестиции.

А.П.: Могу сказать, что если мы все-таки получим компенсацию в виде участка, мы сделаем проект, который будет одним из лучших в Европе.

- С Троицкой площади вы не будете уходить в любом случае?

С.О.: За то, чтобы остаться здесь, мы заплатили $30 млн, потому что мы построили площадь и не построили паркинг.

Эти средства никогда не будут окупаться. Задайте себе простой вопрос: почему в Киеве нет общественных подземных паркингов? Потому что это никогда не окупающийся бизнес.

- Не был ли паркинг инструментом, чтобы просто "зацепиться" на Троицкой площади?

А.П.: Даже таких мыслей в голове не было.

- Зачем вы тогда вели переговоры о выделении участка в Голосеево в качестве компенсации?

С.О.: Мы не вели, нам предложили вместо денег. Государство денег не даст никогда. То есть, из бюджета никогда не будет выделено $230 млн в качестве компенсации потерь за снос торгового центра "Троицкий".

- Насколько оправдано мнение, что фирма, которая оценивала для вас объекты, в том числе отель "Спорт", поставила заниженные цены?

С.О.: Когда была озвучена цена приватизации не ниже 66 млн грн, я взял простой метод калькуляции: что мы покупаем?

Остаточная стоимость того, что было сделано в 1989 году. Мы покупаем каркас здания. Лифты все на выброс, отделка на выброс. Мы купили каркас по цене $800 за квадратный метр.

К любому строителю обратитесь. Он скажет, что новый монолитный железобетонный каркас (не сборный железобетонный, а монолитный, который качеством на уровень выше), в среднем стоит $400 за квадратный метр.

Вадим Новинский (слева). Фото delo.ua

- Кто у вас был конкурентом на конкурсе по приватизации отеля "Спорт"?

С.О.: Я не знаю. Я вам могу сказать, что это была не наша компания.

- Фонд госимущества скрывает второго участника конкурса, поэтому закрадываются подозрения, что конкурса-то и не было…

А.П.: Как скрывает? Это открытая информация.

С.О.: Кто-то хочет купить гостиницу с теми обязательствами, которые сейчас есть, и взяться это дальше достроить?

А.П.: Я полагаю, что желающих не так много.

- До приватизации гостиницы между вами и госструктурами был заключен договор о совместной деятельности относительно реконструкции "Спорта". В этом процессе каким-то образом участвовал Борис Колесников?

С.О.: Одной из сторон договора было Национальное агентство по "Евро-2012", которое парафировало это соглашение. Они несли полную ответственность за развитие зоны вокруг НСК "Олимпийский".

Борис Колесников на "Олимпийском". Фото ukraine2012.gov.ua

- Ваши компании еще что-нибудь делали для "Евро-2012"?

С.О.: Нет. У нас есть объект - стадион ФК "Севастополь". Новый объект на 6 тысяч посадочных мест был построен за шесть месяцев. Совокупный объем инвестиций - 60 млн грн. Не окупающийся объект.

- Скажите как эксперты: реконструкция "Олимпийского" имела смысл?

С.О.: Нет. Только новое строительство. "Олимпийский" - это одна из крупнейших ошибок, которые были допущены. Он ничего никогда не отобьет. Любой объект такого рода, если он сам себя содержит, - это уже очень хорошо.

"Балаклава-грин" будет стоить $2 млрд"

- Расскажите о вашем проекте "Балаклава-грин".

С.О.: Это будет курорт национального значения.

Набережная Балаклавы. Фото sevnews.com.ua

У нас там есть работающее предприятие - Балаклавское рудоуправление.

Мы владеем четырьмя участками земли промышленного назначения: это бывшие карьеры, где находится обогатительная фабрика.

А.П.: Это предприятие (рудоуправління – ЕП), которое ругает и проклинает каждый, который заходит в Балаклавскую бухту, - из-за пыли.

С.О.: Почему у нас люди ездят качественно отдыхать за рубеж? Потому что нет уровня сервиса.

А почему нет? Во всем Крыму есть две гостиницы с международными операторами, а у нас планируется строительство 22 гостиниц.

Не за год и не за два. Срок проекта - 15 лет. Предполагается строительство всех магистральных сетей. Объем инвестиций там был порядка $1,2 млрд. Сейчас мы понимаем, что он подтянется к $2 млрд.

Вскоре мы там сформируем хороший пул инвесторов и совет директоров, в который войдут многие известные в мире люди.

- А вы успеете перенести фабрику?

С.О.: Мы ее планируем закрывать. Сейчас основная проблема, с которой мы столкнулись, - это предприятие является практически крупнейшим работодателем Балаклавского района Севастополя. Там работает 800 человек.

В результате реализации проекта "Балаклава-грин" там будет 5 тысяч рабочих мест.

- Когда начнется строительство?

С.О.: 2016 год. Сети начнем строить раньше, а уже полновесное строительство объекта планируется на 2016 год.

- Где вы планируете брать финансирование?

С.О.: Искать международные финансовые фонды. Будем привлекать инвесторов, которые считают вложения в такие объекты на десятилетия.

Сергей Овчинников

А.П.: У нас есть предложения. Например, один американский фонд уже подтвердил, что дает $500 млн.

- Сейчас инвесторы не боятся идти в Украину?

А.П.: Боятся, и что? А мы говорим: не бойтесь. Пришла пора делать правильные вещи.

"Балаклава-грин" - уникальный проект. После того, как там появится такой проект, жизнь людей реально изменится к лучшему.

Я убеждал Новинского, что самое тяжелое в этом всем проекте - когда это все произойдет, никто не вспомнит, что это сделали мы. Потому что хорошие вещи у нас просто не помнят.

И сейчас самое сильное противодействие, которое я испытываю в процессе общения с чиновниками: "а где ж у вас тут какой-то смысл что-то скоммуниздить"?

Я говорю: "Самим у себя, что ли? Из одного кармана достать и в другой положить?"

И точно такая же ситуация по Троицкой площади. Мы не получили ни денежной компенсации, ни участка.