Успейте приватизировать квартиры

Война, моратории и дискуссии о целесообразности бесплатной приватизации заставляют по-новому посмотреть на механизмы, которые десятилетиями считались "социальным благом". На самом деле приватизация жилья и приватизация земли – это разные процедуры, которые регулируются разными нормами законодательства и имеют разную правовую природу.

Приватизация земли и приватизация жилья не могут рассматриваться как единый процесс. Земельная приватизация связана с распоряжением ограниченным ресурсом территориальных общин, а приватизация жилья – это прежде всего завершение трансформации жилищного фонда, оставшегося еще с советских времен.

Законодательство предусматривает возможность бесплатной приватизации земельных участков гражданами в пределах установленных норм. Нормы бесплатной приватизации земли в Украине определены статьей 121 Земельного кодекса и предоставляют каждому гражданину право на получение участков для различных целей.

В частности – для ведения личного крестьянского хозяйства (2 га), садоводства (0,12 га), возведения дома (в селе – 0,25 га, поселке – 0,15 га, городе – 0,1 га) и гаражей (0,01 га). Важно подчеркнуть, что каждый гражданин может воспользоваться таким правом только один раз по каждому виду целевого назначения.

На практике именно бесплатная приватизация земли стала одним из наиболее проблемных институтов. Ее нередко использовали как инструмент завладения землями через номинальных лиц, массовые отводы и дальнейшую перепродажу.

Именно это стало одной из причин, почему в период военного положения государство ввело ряд ограничений и мораториев на бесплатную передачу земель. Кроме того, нормы бесплатной приватизации и фактическое количество свободных земель в Украине не давали возможности большинству граждан воспользоваться этим правом.

После начала большой войны процессы приватизации земли были существенно ограничены. Часть процедур была прямо запрещена, часть – фактически заблокирована из-за невозможности принятия решений органами местного самоуправления.

Отдельного внимания требует вопрос приватизации земли под жилыми домами.Во время военного положения действует частичный мораторий на приватизацию земли, который запрещает бесплатную передачу земель без недвижимости в собственность граждан. Однако приватизация возможна, если на участке есть недвижимость гражданина.

Однако это не означает автоматического оформления права собственности на участок под домом. Именно поэтому приватизация земли под домом остается актуальным и необходимым шагом для защиты прав собственника, возможности полноценно распоряжаться имуществом и избежания будущих земельных споров.

Приватизация жилья имеет другую природу. Она регулируется отдельным законом и предусматривает бесплатную передачу в собственность граждан жилья, которое находилось в государственном или коммунальном фондах, при условии, что гражданин ранее не воспользовался таким правом. Однако классическая модель приватизации, действовавшая через квартирные очереди при райадминистрациях, прекратила свое существование.

Нормы бесплатной приватизации жилья позволяют приватизировать 21 кв. м на жильца плюс 10 кв. м на семью. Приватизировать жилье имеют право граждане, которые на законных основаниях занимают жилье государственного или коммунального фондов и не использовали право на бесплатную приватизацию ранее, члены их семьи с согласия всех совершеннолетних, проживающих и зарегистрированных в помещении.

Государство не имеет целевых фондов для массового строительства или закупки жилья и его предоставления гражданам. Получение жилья по очередям – единичное явление и обычно касается служебного жилья с его последующей приватизацией. Именно поэтому большинство случаев приватизации жилья сейчас связаны с оформлением прав на жилье, которое по разным причинам не было приватизировано ранее.

13 января 2026 года Верховная Рада приняла закон "Об основных принципах жилищной политики", который отменяет процедуру бесплатной приватизации жилья. Документ предусматривает утрату силы закона "О приватизации государственного жилищного фонда", в соответствии с положениями которого более 30 лет осуществляется бесплатная приватизация квартир, домов и комнат в общежитиях.

Согласно нормам принятого закона, через год после вступления его в силу, но не ранее года с момента прекращения или отмены военного положения в Украине, закон "О приватизации государственного жилищного фонда" утратит силу.

Конечно, спрогнозировать дату прекращения или отмены военного положения невозможно, но и говорить, что приватизация продлится еще много лет, я бы не стал. Вероятность прекращения приватизации уже в 2027-2028 годах высока, поэтому всем, кто откладывал приватизацию жилья, стоит заняться этим как можно раньше.

Следует отделять приватизацию жилья от госпрограмм обеспечения жильем вроде "еОсели". Эти механизмы не являются приватизацией в классическом понимании, они предусматривают финансирование или софинансирование приобретения жилья.

Таким образом, приватизация жилья и земли остается важным правом граждан, но одновременно – сложным и противоречивым инструментом. Для одних это возможность легализовать свое имущество, для других – источник злоупотреблений и потерь для общин. Именно поэтому дальнейшее реформирование этих процессов должно базироваться не на популизме, а на балансе между интересами государства, общества и конкретного человека.