Зачем перезапускать рынок оценки имущества

Представьте себе простую ситуацию. Вы продаете квартиру, берете кредит под залог недвижимости или ваша компания привлекает иностранного инвестора, который хочет понять, сколько на самом деле стоят ее активы. В каждом из этих случаев важную роль играет оценщик. От его отчета зависят налоги, размер кредита или условия сделки. А работает он по правилам, принятым 20 лет назад.

Для западного капитала это огромный риск, из-за которого приостанавливаются сделки. Иностранные инвесторы и банки не понимают украинских отчетов об оценке, поскольку те оторваны от международной практики. Нынешняя система порождает постоянные споры о стоимости активов, затрудняет работу бизнеса и искажает налоговые поступления.

Именно поэтому мы с коллегами из Комитета по вопросам экономического развития разработали законопроект № 13435 "Об оценке имущества". 5 октября комитет рекомендовал Верховной Раде принять его в целом.

На первый взгляд тема кажется узкой и неинтересной для обычного человека. На самом деле это фундаментальная реформа. Она запускает рынок оценки по европейским правилам, защищает частную собственность и дает бизнесу и гражданам понятные инструменты.

Действующие правила не соответствуют современному рынку

Начну с цифр, которые меня лично поразили больше всего. Фонд государственного имущества ежегодно анализирует часть отчетов об оценке и проверяет, соответствуют ли они методологии и другим правилам. Вот результаты за последние три года:

• 2023 год: из 4690 проверенных отчетов полностью соответствовали правилам лишь 0,06%;
• 2024 год: из 5649 проверенных — ни один;
• 2025 год: из 4017 проверенных — лишь два.

То есть система, которая должна гарантировать достоверность оценки имущества для банков, судов, государства и обычных людей, практически не работает даже по собственным формальным критериям.

Закон "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" действует с сентября 2001 года. С тех пор экономика страны полностью изменилась. Появились новые Гражданский и Хозяйственный кодексы, а также Закон "О рынках капитала", изменились правила приватизации и аренды государственного имущества. Но правила оценки системно не пересматривались.

Базовые национальные стандарты были приняты в 2003–2007 годах. Мир обновлял международные стандарты каждые три-пять лет, а украинский рынок оставался в застоявшемся состоянии.

"Раздвоенная" недвижимость

Вот пример, понятный большинству владельцев недвижимости. Сегодня дом и земельный участок под ним оцениваются отдельно, по двум разным несогласованным методикам. Землю оценивают "чисто", без учёта здания на ней, а здание — отдельно. Владелец вынужден заказывать и оплачивать две оценки, а затем результаты просто складывают.

Это неудобно и дороже. Кроме того, такой подход противоречит базовому юридическому принципу: земельный участок и здание на нем имеют общую юридическую судьбу (superficies solo cedit). Этот принцип закреплен в Гражданском (ст. 377) и Земельном (ст. 120) кодексах, и Верховный Суд неоднократно его подтверждал. А главное — отдельная оценка создает риск того, что часть расходов будет учтена в итоговой стоимости дважды или не будет учтена вовсе.

Законопроект исправляет эту ситуацию: недвижимость будет оцениваться комплексно, как единый объект, в соответствии с международными стандартами.

Саморегулирование, которое не работает

Отдельная проблема — слабые саморегулируемые организации (СРО) оценщиков. Более 40% оценщиков не входят ни в одну из них. Закон требует от СРО лишь формальных вещей, поэтому некоторые из них существуют фактически на бумаге, без нормального внутреннего контроля и ресурсов.

В 2024 году годовой бюджет крупнейшей СРО составил чуть более 590 тыс. грн, то есть около 49 тыс. грн в месяц. Это явно недостаточно для методологической работы, внутреннего контроля и представительства профессии.

К тому же на рынке действует несколько СРО, которые конкурируют не качеством стандартов, а количеством членов. Это создает опасный стимул для ослабления требований к оценщикам, чтобы привлечь больше людей. А государство фактически не контролирует, как СРО выполняют делегированные им полномочия.

Законопроект обновляет требования к СРО в отношении внутреннего контроля, материально-технической базы, прозрачности и отчетности. Он создает постоянную платформу для совместных решений всей отрасли и вводит регулярный контроль за тем, как СРО выполняют свои функции.

Что конкретно изменится

Основные положения законопроекта я уже описывал в колонке для "Экономической правды" летом 2025 года. Напомню ключевые моменты.

Международные стандарты. Украина официально переведет и внедрит международные (IVS) и европейские (TEGOVA) стандарты оценки. Банк, проверяющий оценку залога, или иностранный инвестор, анализирующий оценку активов компании, будут видеть цифры, рассчитанные по тем же правилам, что и в Варшаве, Берлине или Лондоне.

Меньше бумажной работы для оценщиков. Сегодня квалификационное свидетельство приходится переоформлять каждые два года. Эта чисто бумажная процедура отнимает время и деньги. Законопроект предлагает сделать свидетельство бессрочным. Вместо этого раз в три года оценщик будет подтверждать квалификацию по своему выбору: обучением, преподаванием или экзаменом.

Единый реестр оценщиков. Любой желающий сможет за несколько кликов проверить, обладает ли человек, оценивающий его квартиру или бизнес, реальной квалификацией.

Точка в спорах о рецензиях. Сегодня бывает, что на один отчет выходят две противоположные рецензии: одна говорит "все правильно", другая — "все не так". Это тупик. Согласно новому закону, такие споры будет рассматривать апелляционный комитет Квалификационно-дисциплинарной комиссии оценщиков.

Реестр отчетов и рецензий. Это государственная информационная система, в которую будут вноситься отчеты об оценке и рецензии на них. Заказчик сможет потребовать регистрации своего отчета, и стоимость в нём будет официально зафиксирована как результат работы конкретного оценщика. Проще говоря, оценщик не сможет впоследствии отказаться от отчета или изменить его задним числом, а сам документ невозможно будет подменить.

Для целей налогообложения, операций на финансовом рынке и оценки государственного и коммунального имущества регистрация будет обязательной. Проверить отчет и получить выписку из реестра сможет любой желающий.

Оценка военного ущерба. Для меня лично это имеет особое значение. Закон регулирует оценку имущества для определения размера ущерба, нанесенного войной. Это касается миллионов украинцев, чьи дома, квартиры и предприятия пострадали от боевых действий. Им придется доказать государству и миру, сколько именно они потеряли.

Польза для государства, бизнеса и граждан

Оценка имущества — важный кирпичик в гораздо более крупной конструкции. От нее зависят доверие к банковскому залогу, налоговая база, судебные решения о стоимости имущества и соглашения с иностранными инвесторами. Если этот кирпичик заложен по устаревшим правилам, проблемы рано или поздно затрагивают всю систему: от человека, берущего ипотеку, до государства, ищущего инвестиции для восстановления.

Внедрение европейских и международных стандартов оценки — также обязательство Украины перед МВФ в рамках программы расширенного финансирования. А принятие закона "Об оценке имущества" — обязательное условие для второго транша по Меморандуму между Украиной и ЕС о кредите на 90 млрд евро. Верховная Рада ратифицировала его в мае 2026 года (Закон № 4892-IX). Речь идет о примерно 3,8 млрд евро макрофинансовой помощи.

Но закон нужен нам независимо от этих договоренностей. Он касается вполне практических вещей: кредитов под залог, продажи недвижимости, понимания реальной стоимости имущества. И это редкий случай, когда реформа наводит порядок в отрасли, не требуя значительных новых расходов из государственного бюджета.