Влияет ли низкая стартовая цена на результаты торгов?

Заинтересовались бы вы аукционом по продаже более 250 квадратных метров недвижимости в вашем городе со стартовой 1 грн? Невысокая стартовая цена и интерес к нежилым помещениям от Харьковского горсовета в этом году привлек на торги восемь участников. В итоге победитель приобрел этот актив за 4 млн грн.

Другой пример: Фонд государственного имущества в Ровно продавал гаражи с блоком бытовых помещений, стоимость стартовала с 10 тыс. грн. Конкуренция из семи участников увеличила финальную стоимость до 1 млн грн. И это лишь несколько примеров, которые показывают, как может измениться цена во время торгов.

Так как формируется стоимость имущества на аукционе? И высокая ли финальная цена — самый главный критерий успешных торгов?

Стартовая стоимость и цена продажи

Продажа государственного и коммунального имущества на онлайн-аукционах начинается со стартовой цены – минимальной суммы, за которую община или государство готово передать имущество в частную собственность. Начальная цена определяется на основе балансовой стоимости. Если она отсутствует или равна нулю, аукционная комиссия может установить стартовую цену на уровне даже 1 грн. Влияет ли это на финальную стоимость? Как показывает опыт и результаты аукционов – нет.

Реальную цену определяет рынок. Это самый прозрачный способ продажи публичного имущества. Финальная стоимость лота показывает сколько рынок готов заплатить за определенный объект в момент аукциона. Часто на это влияет как текущее состояние имущества (возможные долги, потребность в ремонте и модернизации), так и его потенциал.

Низкая стартовая стоимость может помочь привлечь участников. А конкуренция – один из факторов, позволяющий получать больше средств от продажи. Например, среднее количество участников на английских приватизационных аукционах военного времени чуть более трех участников.

Если же мы посмотрим на торги со стартовой стоимостью до 10 тыс. грн, там в среднем за лот соревнуется более четырех участников, а в аукционах с начальной ценой до 1 тыс. грн – в среднем уже почти пять участников.

Что касается конечного результата, только в 8% торгов со стартовой стоимостью до 10 тыс. грн финальная цена растет менее чем на 20%. В то же время доля таких аукционов среди лотов с начальной ценой до 1 тыс. грн еще меньше – до 3%. Рост на пятую часть при невысокой стартовой – это немного в деньгах, поэтому приведу еще один показатель: только в 10% торгов с начальной ценой до 1 тыс. грн финальная сумма возрастает менее чем в десять раз.

Все эти цифры не о том, что невысокая стартовая гарантирует большой рост. Иногда такая начальная цена – это реальная балансовая стоимость имущества, а иногда – стратегия организатора. Но главное – это не проблема. Ведь конечная сумма в первую очередь зависит от привлекательности объекта на рынке.

Кейс "гривневок" от государства

В 2024-2025 годах Фонд государственного имущества активно реализовывал "гривневые" – активы, стоимость которых на торгах стартовала с 1 грн. Такие лоты в среднем финишировали на уровне сотен тысяч гривен, а отдельные – миллиона и более.

Другим аргументом, почему не стоит акцентировать на невысокой стартовой, является история продажи нежилых зданий на Львовщине. В итоге победитель приобрел лот за более чем 1 млн грн. И хотя за имущество соревновался только один участник, даже отсутствие конкуренции из-за механики торгов позволяет реализовывать активы по рыночным ценам.

Дело в том, что до начала торгов никто не знает количество участников и их ставки. Поэтому, когда участник заинтересован в объекте, он может предлагать за него гораздо более высокую цену еще на этапе закрытых ценовых предложений.

Кейс громад: успех не только в цене

Громады также владеют активами, рыночную цену которых сложно определить. Поэтому среди их лотов также можно найти имущество со стартовой стоимостью одна гривна или несколько сотен гривен.

В начале года на Хмельнитчине Ленковецкая громада выставляла на торги шесть зданий по 1 грн. Это помещения бывших сельских советов, мастерские, дома культуры в селах с населением до тысячи человек.

По итогам торгов община привлекла 275 тыс. грн. В частности здание недействующего сельского совета победитель торгов купил за 2 тыс. грн. Достаточно ли это за 90 квадратных метров в небольшом селе? В реализации публичного имущества даже финальная цена – не всегда главное.

Государству и громадам приватизация помогает управлять своим имуществом: избавляться от непрофильного имущества, останавливать его разрушение, не тратить средства на содержание неиспользуемых объектов, находить эффективного управленца. В то же время передача таких объектов частным собственникам генерирует бюджетные поступления и открывает возможность для предпринимателей запустить на их базе новые бизнесы.

Торги открыты для всех желающих и каждый может принять участие и побороться за публичное имущество. Иногда один участник или незначительный рост – это слово рынка по определенному лоту в момент его продажи. А сам факт приватизации – это уже успех.

Можно ли сказать, что государство проиграло, когда на месте заброшенного админздания или недействующего клуба впоследствии появится магазин, кафе или парикмахерская?