Украинцы приобретением жилья интересуются, но покупают осторожно: итоги рынка недвижимости - 2023

Интерес к покупке квартир в Украине достигает 70-80% своего довоенного уровня, но часть покупателей пока выдерживает паузу и откладывает решение о покупке.

Об этом, подводя итоги 2023 года, сообщает агентство недвижимости "ЛУН".

"Украинцы возвращаются к идее приобретения собственной недвижимости, интересуются предложениями на рынке, хотя непосредственно на сделки выходят осторожно", - констатируют в агентстве.

Аналитики агентства избегают называть количество заключенных сделок купли-продажи.

Подводя итоги года в ЛУН оперируют лишь такими понятиями, как "интерес к покупке", а также ценами на рынке - не уточняя, речь о ценах предложения или же о ценах уже заключенных сделок.

Так, отмечается, что с окончанием зимних блэкаутов, интерес к теме покупки квартир в 2023 году составил на уровне 70-80%, по сравнению с довоенным показателем и после падения на две трети с начала вторжения.

Первичный рынок

На первичке застройщики открывают отделы продаж, но строят ощутимо менее активно по сравнению с довоенными темпами.

За 3 квартала 2023 года в столице ввели в эксплуатацию на 15% меньше жилья, в Киевской области - на 35% меньше, во Львове - на 38% меньше.

Первичка растет в цене, хоть и меньше строится.

На себестоимость строительства влияет подорожание строительных материалов и сложности с поиском рабочей силы из-за того, что значительная часть мужчин строительных профессий или выехала из области, или защищает Украину с оружием в руках.

Так, стоимость квадратного метра в новостройках выросла почти в каждом регионе. Хмельницкая область - рост на 22%, Ивано-Франковская область - на 18%, Волынская - на 17%. Однако Львовский регион и Киев не росли так активно и показали символические 2% падения в гривне.

Количество выставленных на продажу жилых комплексов на первичке напрямую связано с удаленностью от фронта. Таким образом самые безопасные западные регионы имеют 80-90 и более процентов открытых отделов продаж относительно уровня до вторжения.

По исследованию ЛУН, темпы ввода в эксплуатацию ожидаемо уменьшаются.

Если в 2022 году достраивали начатое ранее, то 2023 год уже демонстрирует более реальное положение вещей по областям. За 3 первых квартала в Киеве было введено в эксплуатацию на 15% меньше квартир, в Киевской области - на 35% меньше, во Львове - на 38% меньше. Но есть и рекордсмены по приросту: в Днепре ввели в эксплуатацию на 34% больше по сравнению с 2022, в Тернополе - на 76% больше, в Полтаве - на 36%, а в Черкассах - более чем в 4 раза больше объектов, чем в прошлом году.

Вторичный рынок

По данным ЛУН, вторичный рынок в отдаленных от зоны боевых действий районах демонстрирует рост цен даже в валюте.

Львов вырос на 12%, а Ивано-франковские однокомнатные с весны 2023 подорожали аж на 18%, в Ужгороде - на 7%, в Черкассах - на 10%, в Ивано-Франковске - на 18%, в Ровно - на 8%.

Сегодня во Львове однокомнатная квартира уже будет стоить 58 500 долларов, в Ужгороде - 51 600 долларов, в Черкассах - 38 400 долларов, в Ивано-Франковске - 31 700 долларов, в Ровно - 37 200 долларов.

Исключением стала столица - с 2022 года Киев потерял 3% в стоимости однокомнатных квартир. Кроме того, в Николаеве - снижение цен произошло на 5%, в Сумах - на 6%.

Таким образом, киевские однокомнатные квартиры теперь якобы стоят в среднем 62 000 долларов, в Николаеве - 21 000 долларов, в Сумах - 24 500 долларов.

В абсолютных числах рекордсменом в приросте является Львов, где однокомнатные квартиры подорожали на 6400 долларов, в Ивано-Франковске - на 4700 долларов, в Чернигове - на 4000 долларов.

Двухкомнатные больше всего выросли в Виннице - на 8900 долларов, во Львове, Черновцах, Черкассах - на 7000 долларов и в Ивано-Франковске - на 6900 долларов.

Трехкомнатные тоже лидируют в Виннице - прирост в 8800 долларов, Львове - 7700 долларов и Ивано-Франковске - 7000 долларов.

Вместе с тем в Киеве такие квартиры подешевели на целых 8000 долларов.

Киев и Львов традиционно занимают свои позиции как самые дорогие города для покупки жилья, но с началом полномасштабной войны к ним присоединился и Ужгород, где, как и в этих городах-миллионниках, на покупку квартиры надо собирать чуть больше 9 лет средних местных зарплат.

Николаев, Запорожье и Харьков в "годовых зарплатах" будут стоить от 4 до 5 лет. Это связано с локальным удешевлением жилья из-за военной агрессии.

Аренда

Аренда показывает новые рекорды в безопасных регионах из-за внутренней миграции.

Август 2023 года был рекордным по интересу к аренде квартир за всю историю наблюдений.

Киев занимает третье место по стоимости жизни с ценой однокомнатной квартиры в размере 13 000 грн в месяц (Львов - 16 000, Ужгород - 15 100).

По цене аренды двухкомнатной столица сравнялась с лидером, Львовом - 18 000 грн. Вероятно, это связано с меньшим фондом маленьких квартир во Львове, которые заняли еще в течение 2022 года, поэтому на западном рынке остались только более дорогие варианты.

В Киеве средняя стоимость квартиры эквивалентна 15 годам ее аренды. Во Львове этот показатель составляет 11 лет, в Одессе - 17 лет. Харьков демонстрирует 20 лет аренды, что в первую очередь связано с падением цен на долгосрочную аренду в прифронтовом регионе.

Для анализа экономической целесообразности приобретения жилья вычисляют соотношение годовой платы за аренду к стоимости квартиры, без учета амортизации и сопутствующих расходов.

Прогноз на 2024 год

Наиболее интересным является дальнейшее развитие государственной программы еОселя, где расширенные категории населения могут взять ипотеку на жилье под 7%, что для многих является едва ли не единственным шансом на собственную квартиру. 

Но по условиям этой программы жилью должно быть менее трех лет, а в 2024 году это уже будут преимущественно дома завершены во времена войны.