Правительству советуют обратить внимание, что земли в Украине продаются по заведомо заниженным ценам
Правительству стоит обратить внимание на низкий уровень регистрации цен и занижение стоимости сделок на рынке земли в Украине.
Об этом говорится в аналитическом отчете о состоянии рынка земель в Украине, подготовленном экспертами Центра исследования продовольствия и землепользования при Киевской школе экономики (KSE Агроцентр) при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО).
Проведенный анализ выявил две системные проблемы: низкий уровень регистрации цен в Государственном реестре прав и занижение цены на землю при проведении транзакций.
Так, с начала 2023 года доля транзакций с зарегистрированной ценой составляла лишь 18,8% от всех сделок купли-продажи, в то время как в 2022 году этот показатель составлял 34,4%, а в 2021 - 55,0%.
При этом в 60% случаев, когда цена участка была указана, она находилась на минимально возможном уровне - то есть на уровне нормативной денежной оценки (НДО).
"Соотношение между ценами купли-продажи и стоимостью аренды на электронных земельных аукционах на уровне 1:4,5 свидетельствует, что зарегистрированные цены сделок купли-продажи вдвое ниже рыночных", - отмечается в исследовании.
"Простыми словами, цена земли регистрируется на минимальном уровне, тогда как реальную цену покупатель платит "неофициально". Это делает "медвежью услугу" владельцам земельных участков, ведь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога", - отметил руководитель проекта Олег Нивьевский.
"Уже принят закон, которым предусмотрен пилотный проект по массовой оценке. Однако для его успешного внедрения нужно как можно быстрее обеспечить обязательное внесение цен по всем земельным транзакциям в Реестр прав", - добавил эксперт.
По его словам, восстановление в январе 2023 года электронных земельных аукционов на платформе Prozorro.Продажи, которые были приостановлены на период военного положения и возобновлены после принятия соответствующего закона Верховной Радой Украины (ЗУ №2698), является положительным для экономики и реформы шагом.
"Электронные земельные аукционы - это ориентир справедливой стоимости земли и источник наполнения местных бюджетов. По нашим расчетам, начиная с октября 2021 года, когда стартовали первые земельные торги на платформе Prozorro.Продажи, они приносят общинам ежегодно 238,86 млн грн дохода", - отметил исследователь KSE Агроцентр Роман Нейтер.
По данным отчета, всего с момента открытия рынка с/х земель 1 июля 2021 года по состоянию на 1 июня этого года было заключено более 145 тыс. сделок купли-продажи земельных участков совокупной площадью почти 325 тыс. га. Это составляет около 1% от всех сельхозземель на подконтрольных Украине территориях.
Итак, земельный рынок в Украине, несмотря на военное положение, остается ликвидным и привлекательным для инвесторов.
Самые высокие показатели ликвидности наблюдаются преимущественно в центральных областях Украины, где доля сельхозземель в обороте превышает 1%.
Наибольшим спросом пользуются земли для товарного сельскохозяйственного производства и земли для ведения личного крестьянского хозяйства.
Цены купли-продажи на сельскохозяйственные земли медленно растут.
Так, в 2023 году средневзвешенная цена составляла 35,4 тыс. грн/га. Это на 13,5% больше, чем в 2022 году и почти на 22% больше, чем в 2021 году.
Самой дорогой с начала 2023 года была земля в Киевской и Львовской областях. Такая ситуация уже традиционно наблюдается вокруг привлекательных мегаполисов, где на ценообразование существенно влияет перспектива перевода угодий в несельскохозяйственные земли с целью дальнейшей застройки.
Читайте также: Стала ли война стоп-фактором для рынка земли?