Условия оплаты аренды для бизнеса снова изменили: к чему готовиться предпринимателям

Верховная Рада 13 апреля приняла законопроект № 3279-д который, в частности, изменяет условия арендной платы для бизнеса, юристы объясняют, что теперь изменится для предпринимателей.

Оценку законопроекту дал старший юрист компании Sayenko Kharenko Тимур Энхбаяр.

Что изменилось?

Если коротко, основным и скорее позитивным изменением является то, что новый закон ссылается на отдельные особенности периода карантина, а не вообще на сам карантин как на определенное обстоятельство. То есть он дает бизнесу больше инструментов для обоснованного применения закона под каждую конкретную ситуацию.

Так все же "освобождается" или "может быть освобожден"?

На этот раз использовано новая формулировка "подлежит уменьшению". С учетом описанных далее критериев такая формулировка является скорее нейтральной, ведь фактически отсылает к обстоятельствам, при которых есть основания для такого уменьшения.

Есть ли уменьшение абсолютным?

Для случаев, когда имущество действительно могло не использоваться, закон связывает максимальный размер арендной платы с пропорциональной долей арендатора в расходах арендодателя на налоги за землю и недвижимость и оплату коммунальных услуг.

Вместе с тем, обычно в сфере торговли также практикуются дополнительные платежи за эксплуатацию и маркетинг, что не является однозначно именно платой за использование имущества в классическом понимании. Поэтому вопрос уменьшения этих платежей все же будет решаться в договорном порядке.

Когда закон вступит в силу?

Если не произойдет ничего экстраординарного, мы ожидаем, что до конца недели он может быть уже опубликован и вступит в силу. Надеемся, что после предыдущей истории с изменением формулировок в этот раз опубликованный текст будет именно таким, как в проекте.

Какие изменения по поводу распространения закона на различные сферы бизнеса?

Закон не определяет прямо виды деятельности, которые освобождаются от аренды, однако на этот раз предусматривает ряд важных нововведений:

• впервые связывает невозможность использования имущества именно с ограничениями и запретами, установленными на время карантина, а не с самим карантином. То есть в зависимости от степени влияния таких ограничений и запретов на отдельный бизнес он дает возможность сторонам предметно вести дискуссию о возможности применения закона.
• достаточно четко указывает, что уменьшение арендной платы не распространяется на тех, кто фактически осуществляет деятельность в полном объеме. На мой взгляд, это должно защитить уже арендодателей от возможных злоупотреблений со стороны тех арендаторов, которые продолжают использовать помещение в обычном режиме в полном объеме.
• отдельно отмечается уменьшение платы за пользование имуществом или его частью. Это может быть актуально, например, для тех магазинов, которые используют лишь незначительную часть арендованного помещения для выдачи онлайн заказов.

Напомним:

Ранее Верховная Рада приняла законопроект, который предусматривает определенные антикризисные послабления для бизнеса, населения и местных общин, в частности, урегулирование вопроса аренды.

В проекте антикризисного закона, который был опубликован на сайте Верховной рады, соответствующая норма звучала так:

"С момента установления карантина, введенного постановлением Кабмина ... от 11 марта 2020 №211, и до его завершения в установленном законом порядке наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 настоящего Кодекса (Гражданского кодекса. - ЭП)

Однако, неожиданно для всех, подписанная президентом и опубликованая редакция соответствующего закона изменила формулировку с "освобождается" на "может быть освобожден".

Как пояснил ЭП старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Энхбаяр, в таком случае освобождение не является обязательным, а лишь возможным.

По его словам, закон фактически отдает на усмотрение сторон урегулирование вопроса и оставляет неопределенность в отношении офисных помещений.

Глава экономического комитета ВР Дмитрий Наталуха пояснил, что при старой формулировке "оставался риск случайно освободить от платы за аренду всю страну и любое имущество. То есть, не только малых и средних арендаторов, но и нанимателей: государственного имущества, коммунального имущества, земельных паев, жилых помещений, движимого имущества (автомобили и т.п.) и любого другого имущества".

Читайте подробнее в материале: Как отменить плату за аренду на карантине: будет непросто, но шансы есть

Экономическая правда