Рынок торговых центров во время войны – потери и восстановление

Пять лет назад я бы не поверил, если бы мне сказали, что украинские торговые центры будут работать под постоянными ракетными обстрелами городов – с воздушными тревогами, которые иногда занимают до 30-40% рабочего времени, без стабильного электроснабжения и в условиях, когда из страны выехало около 10 миллионов человек, а гривна обесценилась почти вдвое.

Даже для украинского бизнеса, который с 1990-х годов существует в режиме перманентного кризиса, это казалось бы чрезмерным испытанием.

Однако несмотря на существенные потери, рынок торговых центров не только устоял, а за последний год почти восстановил ключевые показатели и начал демонстрировать признаки роста.

Потери

Начало войны стало для рынка торговых центров (ТЦ) шоком и периодом колоссальных потерь. В первые месяцы большинство ТЦ были закрыты, посещаемость сократилась в несколько раз. На работу отрасли влияли массовая миграция, нехватка персонала и полная неопределенность относительно будущего.

Мы начали считать потери, которые понесла отрасль торговых центров с первых дней полномасштабного вторжения. По нашим оценкам, общие потери составили около 10,5 млрд долл. При этом важно четко различать прямые и косвенные убытки.

Прямые потери торговых центров – это стоимость замещения повреждений и разрушений, оцениваются в 385 млн долл. По состоянию на конец 2025 года повреждения или разрушения получили 37 торговых центров, из которых 23 – в первые месяцы войны. Это около 10% всех ТЦ Украины. Общая площадь поврежденных объектов составляет примерно 1,3 млн квадратных метров.

Наибольшая доля повреждений приходится на восточные регионы, это 72%. Далее следует Киевский регион с долей 17%. Среди наиболее пострадавших объектов – ТРЦ PortCity в Мариуполе, ТРЦ Nikolsky и "Караван" в Харькове, Retroville в Киеве и Fabrika в Херсоне.

Значительно более масштабными оказались косвенные потери. За первый год большой войны они оцениваются в около 10 млрд долл. Из этой суммы около 0,4 млрд долл. приходится на потерю контроля над объектами, 7,4 млрд долл. – на снижение капитализации, 0,5 млрд долл. – на недополученную прибыль действующих торговых центров, еще 0,1 млрд долл. – на потери ТЦ, которые должны были открыться в 2022 году, а также другие сопутствующие потери.

Наибольшие косвенные убытки зафиксированы на востоке и севере Украины, где боевые действия продолжаются до сих пор. Даже несмотря на то, что отдельные торговые центры в этих регионах смогли приблизиться к довоенным показателям, в большинстве случаев доходность остается существенно ниже. В то же время ситуация в центральных и западных регионах была принципиально иной. Здесь рынок восстанавливался значительно быстрее, и уже в 2024-2025 годах большинство ТЦ вышли на довоенные показатели, а часть из них даже превысила их.

Восстановление

Несмотря на значительные потери, рынок постепенно восстанавливается. С начала большой войны в Украине было повреждено или разрушено 37 ТРЦ, из которых 18 уже возобновили работу. Остальные объекты остаются закрытыми – это более 400 тыс. квадратных метров арендной площади, или около 7% от общего объема рынка.

Практически все поврежденные ТЦ расположены в регионах активных боевых действий или массированных обстрелов, прежде всего в Харьковской, Донецкой и Херсонской областях. Социально-экономическая ситуация там остается крайне сложной: население городов существенно сократилось вследствие миграции.

Так, в Херсоне, по разным оценкам, осталось около 20% довоенного населения. В таких условиях даже физическое восстановление ТЦ не гарантирует возвращение арендаторов и запуск полноценной работы. По сравнению с довоенным периодом риски для бизнеса существенно выросли, тогда как потенциальная доходность снизилась.

Крупнейшими ТЦ, которые до сих пор не возобновили работу и находятся на подконтрольной территории, остаются "Караван" в Харькове и Fabrika в Херсоне. Арендная площадь каждого из них превышает 60 тыс. квадратных метров. Оба объекта получили значительные повреждения, а ситуация с безопасностью остается ключевым фактором для возвращения международных и национальных арендаторов. Так, в Харьков до сих пор не вернулись Inditex, McDonald's и H&M. В Днепре и Одессе группа Inditex вообще разорвала договоры аренды.

В то же время в целом можно говорить о стабилизации рынка уже в 2024 году. Мы оцениваем его состояние с помощью RWBI (Retail Well-Being Index) – индекса, объединяющего ключевые показатели: посещаемость, уровень арендных ставок и вакантность. По этим параметрам рынок ТЦ сейчас находится на уровне 2024 года.

Сильные объекты восстанавливаются быстрее и уже приближаются к довоенным показателям, а иногда даже их превышают. В то же время значительное количество ТРЦ на востоке, севере и юге страны до сих пор не смогли восстановить ключевые метрики.

Посещаемость торговых центров существенно отличается в зависимости от региона. В Киеве, западных и центральных областях ТРЦ почти вернулись к довоенному уровню футфола. На севере и востоке ситуация остается значительно сложнее и во многом зависит от интенсивности воздушных тревог, доля которых в рабочем времени в отдельные месяцы достигает 40%.

В среднем по стране посещаемость торговых центров сейчас на 8-10% ниже показателей 2021 года. При этом до пиковых значений 2019 года, года максимальной посещаемости до пандемии, украинский рынок ТРЦ пока не восстановился, даже если речь идет о наиболее успешных объектах.

Признаки роста

2025 год можно охарактеризовать как период появления признаков роста на рынке. Прежде всего это касается нового предложения торговых площадей.

В течение 2025 года в Украине было открыто 10 новых объектов. Девять торговых центров и вторую очередь одного из ранее построенных ТЦ. Всего с начала большой войны в стране открылись уже 26 торговых центров. Крупнейшими объектами 2025 года стали ТЦ "Эпицентр" в Чабанах площадью 62 тыс. квадратных метров и ТЦ "Буковина мол" в Черновцах – 35 тыс. квадратных метров. Совокупная торговая площадь, введенная в эксплуатацию в 2025 году, составила 161 тыс. квадратных метров. Последний раз подобные объемы нового ввода фиксировались в 2019 и 2021 годах.

Кроме этого, в течение года было введено в эксплуатацию несколько небольших торговых объектов, которые не относятся к торговым центрам согласно международной классификации.

В 2026-2027 годах существует высокая вероятность того, что рынок по показателям нового предложения выйдет на уровень 2008-2009 годов, когда ежегодно открывалось более 20 новых проектов. Сейчас в активной фазе девелопмента находится около 40 торговых центров, из которых 28 уже строятся. И это без учета ранее замороженных проектов или объектов, находящихся на ранних стадиях проектирования.

Большая часть новых торговых центров, запланированных или реализованных в 2022-2027 годах, расположена в западных регионах. Фокус инвесторов и девелоперов пока смещен в сторону более безопасных территорий: 54% новых торговых площадей всех проектов приходится именно на запад Украины.

В то же время 2025 год стал определенным исключением. Только 35% торговых площадей, введенных в эксплуатацию в этом году, расположены в западных областях. Остальные приходится на Киевский регион и Одессу. В 2026-2027 годах почти все новые торговые центры, по имеющимся планам, будут открываться именно в Киевском регионе и на западе страны.