Население беднеет, а недвижимость дорожает: почему цены на квартиры растут несмотря на войну

Экономическая ситуация в Украине выглядит парадоксально. С одной стороны мы видим, что за годы войны население беднеет: за последние два года уровень бедности вырос почти в 2 раза (данные Института демографии и социальных исследований). Инфляция остается высокой, гривна понемногу теряет устойчивость. Экономика держится, но тоже переживает не лучшие времена. Добавьте к этому массированные ракетные обстрелы, блэкауты.

С другой стороны стремительно дорожает недвижимость – один из самых дорогих активов на рынке.

Возникает вопрос: как так получается, что при общем падении покупательной способности украинцы покупают все более дорогие квадратные метры? Не свидетельствует ли это о "пузыре"? И будет ли "охлаждение" рынка, которого многие ожидают?

Впрочем, несмотря на интуитивную логику, такого охлаждения не будет. Рынок недвижимости движется в противоположном направлении по вполне объективным причинам. Есть ряд структурных факторов, которые форсируют рост цен как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе.

Какие это факторы?

Что происходило с ценами в ретроспективе 5 лет

Чтобы понять, почему охлаждения рынка не происходит, достаточно посмотреть на реальную динамику цен на недвижимость последних лет. На фоне макроэкономических колебаний, она держится значительно стабильнее, чем могло бы показаться.

Сравним цены на первичном рынке жилья по состоянию на середину 2025 года с довоенным 2021 годом и с 2024-м. В 2021 году цены на первичное жилье выросли на 16,7% – это был активный и довольно типичный для того периода год.

В 2024-м году, уже в условиях войны, темп практически не изменился: +15,7%. По состоянию на второй квартал 2025 года динамика оставалась подобной – около 16-17% год к году. В третьем квартале цены замедлили рост до 12,8% против 14,1% за аналогичный период 2024 года. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры – на 13,3%, двухкомнатные на 13,3%, а трехкомнатные – на 11,7%.

То есть стоимость постепенного растет и динамика такая же, как и была до большой войны. Эти цифры говорят красноречивее ощущений. Разница лишь в том, что базовая себестоимость строительства сегодня уже значительно выше, чем в 2021 году, и именно это определяет поведение рынка.

Причины роста цен: себестоимость, дефицит рабочих рук и новые требования к безопасности

Основные факторы роста – изменение структуры себестоимости строительства и логистики, удорожание работ, совершенно новые требования к безопасности и инженерии в домах.

Если сравнить себестоимость строительно-монтажных работ, разница между 2021 и 2024 годами впечатляет. В 2021 году индекс СМР вырос на 20,4%. В 2024 – на 7%. В 2025 году примерно на 3,7% только за первые месяцы.

То есть себестоимость не возвращается вниз: динамика роста сохраняется. Значительно подорожали именно отделочные работы – то, что завершает любой - любой дом. А причина этому – дефицит рабочей силы. По состоянию на сейчас, нехватка работников на стройплощадках доходит до 50%. Это колоссальная нехватка рабочих рук, поэтому чтобы уменьшить дефицит – пересматриваются зарплаты.

Зарплаты в строительстве выросли кратно. В 2021 году средняя зарплата в отрасли была на уровне 11–12 тыс. грн. В 2024 году она выросла почти до 17 тыс. грн, а в отдельных проектах превысила 19 тыс. грн в квартал. Это практически удвоение расходов на оплату труда – ключевую статью себестоимости.

К этому добавляются новые требования к безопасности и энергоустойчивости. После первых блэкаутов 2022 года девелоперы вынуждены были переосмыслить инженерию домов. Сегодня в качественных проектах обязательными становятся резервные источники питания, возможность работы лифтов при отключении света, автономные системы тепла и воды, укрытия, а в некоторых комплексах – даже розетки, работающие при блэкауте. Понятно, что эти решения не удешевляют строительство и не являются временными. Наоборот, они поднимают планку себестоимости, которая уже не вернется к уровню 2021 года.

Получается, что себестоимость строительства жилья с начала 2025 года выросла в среднем на 10-25% в зависимости от класса жилья. А если взять весь период большой войны, то речь идет обо всех 100%, а то и больше. Поэтому ожидать снижения цен на первичном рынке – это игнорировать реальные изменения инженерии, человеческих ресурсов и требований безопасности. Война не сломала рынок – она лишь изменила его структуру.

Спрос никуда не исчез: Киев, аренда и постепенное возвращение инвестиционного интереса

Еще один фактор роста цен – это спрос, который, несмотря на войну, сохраняется и даже растет. Прежде всего это касается Киева. Город остается центром работы, бизнеса и инфраструктуры. Столица является магнитом для внутренней миграции. В результате спрос в столице растет быстрее, чем в городах второй очереди (хотя Львов здесь не отстает). И это касается не только покупки – аренда тоже дорожает, что автоматически стимулирует инвестиционные сделки.

Особенно это заметно в сегменте доходной недвижимости build-to-rent. Формат, который еще несколько лет назад был непонятен большинству покупателей, сегодня создает новые возможности для инвесторов. Многие из них ищут более предсказуемые и понятные инструменты для инвестиций. Заполняемость в таких домах редко снижается, это уменьшает риски для тех, кто рассматривает такое жилье как инвестицию. К примеру, заполняемость нашего объекта S1 ВДНХ все эти "военные" годы составляет стабильно более 98%.

Спрос формируют не только инвесторы, но и домохозяйства, возвращающиеся в крупные города, внутренние мигранты, молодые специалисты и тому подобное.

Дефицит нового предложения: почему на рынке просто нет условий для падения цен

Еще один фактор, который не позволит ценам снижаться, – это дефицит предложения. Недостаточное количество квартир на рынке является следствием нескольких глубинных процессов, продолжающихся с 2022 года и поныне.

Многие здания повреждены или разрушены. С началом войны большинство девелоперов приостановили строительство или отложили. Объемы ввода в эксплуатацию упали в разы, а новых разрешений выдается значительно меньше, чем в 2020-2021 годах. Рост себестоимости строительства часто не коррелирует с ростом цены на недвижимость. Это заставляет девелоперов "придерживать" свои проекты до лучших времен, в Киеве это довольно распространено.

В комплексе все это обусловило дефицит предложения. Сейчас на рынке просто нет достаточного количества новых квартир, которые могли бы снижать цену за счет конкуренции.

Строить сегодня дорого, рискованно и сложно. Как девелопер скажу, что это еще и требует смелости и веры в страну. Не все компании готовы к этому, поэтому новых проектов будет запускаться меньше. Предложение в ближайшие годы будет расти медленнее, чем спрос, а значит тенденция изменения цен будет естественной – только вверх. Не из-за "жадности девелоперов", а из-за реальных экономических условий.

Понимание этой логики позволит инвесторам и покупателям принимать гораздо более рациональные решения и смотреть на рынок не через ожидание "пузыря" и когда он наконец лопнет, а через призму фактических структурных изменений.