Государственное, частное, международное: почему цены на жилье для ВПЛ различаются в разы

Большая война сделала дефицит жилья одной из ключевых проблем для Украины. По оценке RDNA5, подготовленной правительством и международными организациями, жилищный сектор пострадал, пожалуй, больше всего, а в ближайшие десять лет на его восстановление потребуется почти 90 млрд долл.

Около 14 % жилого фонда страны было повреждено или разрушено, что затронуло более 3 млн домохозяйств. При этом значительная часть из 4,6 млн внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) лишилась жилья или не имеет возможности вернуться домой.

Власти определили жилищный сектор в качестве одного из приоритетов государственных инвестиций. Согласно Среднесрочному плану приоритетных государственных инвестиций на 2026–2028 годы, общая стоимость государственных программ в направлении "Жилище" превышает 234 млрд грн. Сколько квадратных метров построят на эти деньги?

Исследование ОО "Центр оценки рисков" выявило, что государство не придерживается единого подхода к определению стоимости строительства квадратного метра жилья и, соответственно, к планированию такого строительства. Сравнение официальных нормативов, бюджетных расчетов и контрактных цен международных проектов, работающих по собственным процедурам вне Prozorro, демонстрирует совершенно разные цены.

На бумаге одно, а на практике — другое

Стоимость квадратного метра зависит не только от материалов, технологий, региона или архитектурных решений, но и от модели реализации проекта. И наиболее показательно то, что самое дорогое жилье, как оказалось, строят не частные застройщики.

Минразвития ежеквартально утверждает показатели косвенной стоимости строительства жилья и делает это в соответствии с приказом еще 2005 года, в котором указано, что именно на основе этих показателей рассчитывается объем государственных инвестиций в строительство жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и поддержке. По состоянию на 1 апреля 2026 года официальная стоимость строительства жилья составляла 26 623 грн/кв. м (528 евро) площади готовой квартиры.

Впрочем, не похоже, что государство использует собственные нормативы. Это хорошо видно в программе строительства социального жилья, в частности для ВПЛ, бюджет которой составляет 126 млрд грн. Для неё цена определена на уровне 42 тыс. грн/кв. м, но не готовой площади квартиры, а общей в доме, что составляет 50,4 тыс. грн/кв. м (999 евро) готовой площади квартиры. И это в 1,8 раза больше, чем предусмотрено нормативом Минразвития.

То есть правительство формирует показатели косвенной стоимости строительства, но при прогнозировании расходов закладывает стоимость возведения жилья почти вдвое выше собственных расчетов, не обнародуя каких-либо обоснований такой стоимости.

Почему государство игнорирует собственные расчеты? В ответ на запрос относительно того, как была сформирована цена на уровне 50,4 тыс. грн/кв. м, Минразвития сообщило, что обратилось к органам местного самоуправления и на основании предоставленных ими данных определило стоимость строительства. Отметим, что эта цифра включает в себя также ремонт в квартирах.

50,4 тыс. грн/кв. м — это много или мало? Насколько обоснованы эти расчеты? Мы проанализировали стоимость строительства жилья в различных моделях реализации и с использованием разных источников финансирования: проекты частных застройщиков, государства и международных организаций.

Интуитивно может показаться, что самое дорогое жилье должны строить частные застройщики, ведь, в отличие от государства, они за свой счет покупают или арендуют землю, подводят инженерные сети, закладывают прибыль и работают в рамках логики рыночной доходности.

С государством и международными организациями дело обстоит иначе, поскольку их цель — не получение прибыли, а обеспечение потребностей населения в жилье. Но влияет ли это на стоимость строительства жилья?

Сравнение проектов

Данные для расчета стоимости строительства за государственные средства получены через Prozorro и запросы на публичную информацию. Международные организации, как правило, не работают с Prozorro, а украинское законодательство о доступе к публичной информации на них не распространяется. Поэтому необходимые документы получены благодаря сотрудничеству с парламентской Временной следственной комиссией для расследования действий должностных лиц, угрожающих экономической безопасности.

В рамках исследования проанализированы проекты, реализованные по различным моделям финансирования, в частности за счет:

• международной помощи: правительству Федеративной Республики Германия через Кредитное учреждение для восстановления (KfW); ЕС под управлением Северной экологической финансовой корпорации (НЕФКО);
• госбюджета, распорядителем которых выступало Государственное агентство восстановления и развития инфраструктуры;
• частных застройщиков;
• частных инвестиций ВПЛ и участников боевых действий.

Следует отметить, что в проекты, реализуемые НЕФКО, Международной организацией по миграции (МОМ) и Госагентством по восстановлению, также включена стоимость подведения инженерных коммуникаций, которая осуществлялась на условиях софинансирования органами местного самоуправления. Кроме того, предусмотрены базовый ремонт и меблировка.

В частности, МОМ за счет KfW строит в Ирпене многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями. Стоимость его строительства с ремонтными работами – 1290 евро/кв. м.

Заказчиком строительства выступил Ирпенский городской совет, однако проект реализуется не через Prozorro, а в соответствии с собственными процедурами МОМ. Это снижает уровень конкурентного отбора подрядчиков и затрудняет общественный контроль за формированием стоимости строительства.

Мы обратились в МОМ с запросом о расчетной стоимости строительства жилья, а также о процедурах закупок, тендерной документации, участниках отбора, предложении победителя и условиях контракта. Организация не предоставила ответ, поскольку пользуется дипломатическим иммунитетом и может не отвечать на запросы, в том числе и от украинских правоохранительных органов.

В этой же Киевской области Государственное агентство восстановления осуществляет за счет бюджетных средств строительство двух объектов в Бородянке (ул. Центральная, 353 и 359), но уже по цене 793 евро/кв. м и 908 евро/кв. м соответственно, по результатам проведенных закупок. На этом примере видно положительное влияние конкуренции на цену.

В марте 2025 года Служба восстановления в Киевской области объявила о закупках по этим двум объектам с ожидаемой стоимостью 370 млн грн и 442 млн грн соответственно. По результатам конкурентных процедур в Prozorro цена была снижена до 285,7 млн грн (экономия 35%) и до 258,5 млн грн (30%). Этот пример демонстрирует системное преимущество прозрачных процедур: рынок снижает цену благодаря конкуренции.

В то же время частные застройщики возводят в 30 км от Бородянки, в Ирпене, жилье в ценовом диапазоне от 767 до 857 евро/кв. м.

Таким образом, самую высокую цену за квадратный метр жилья в пределах выборки в Киевской области продемонстрировали проекты, финансируемые международными партнерами. Эти проекты характеризуются ограниченной публичной информацией о процедуре закупок, поскольку выбор подрядчика осуществляется по правилам донора, вне системы Prozorro.

Другая международная финансовая организация — НЕФКО — строит жилье для ВПЛ во Львове, Житомире, Черновцах, Ковеле, Дубно, Тернополе и Ивано-Франковске. В течение 2023–2024 годов указанные общины заключили грантовые соглашения, в которых были определены объемы финансирования со стороны ЕС, роли участников и процедуры реализации проектов.

Анализ этих грантовых соглашений показывает, что именно в этих документах заложена модель реализации проектов, которая напрямую влияет на их стоимость. Громады формально сохраняют статус бенефициара и несут ответственность за конечный результат — строительство, приемку работ, отчетность.

Однако ключевые функции управления проектом переданы НЕФКО и привлечённым ею консультантам. В частности, закупки выводятся за пределы национального регулирования и подчиняются процедурам НЕФКО. Это означает, что информация об этом отсутствует в открытом доступе. Общины могут не предоставлять данные по запросам, ссылаясь на условия соглашения с НЕФКО.

В ходе исследования мы установили, что стоимость квадратного метра жилья в проектах НЕФКО колеблется от 1270 евро/кв. м до 2070 евро/кв. м.

Так, в Житомире донорский проект обходится в 1709 евро/кв. м, тогда как частные застройщики предлагают жилье по цене 595–756 евро/кв. м. В Тернополе — 1545 евро/кв. м против рыночных 540–643 евро/кв. м. В Черновцах стоимость жилья в одном из донорских проектов превышает 2000 евро/кв. м с учетом строительства котельной, а рыночные цены составляют 676–892 евро/кв. м.

Следует учитывать, что цена жилья в частных проектах, как правило, не включает внутренний ремонт, меблировку и бытовое оснащение. Однако она уже включает стоимость земельного участка и прибыль застройщика, которая не входит в себестоимость строительства объектов, финансируемых донорами.

Однако даже если просто сравнивать проекты НЕФКО между собой, то строительство комплекса в Житомире обходится в 1709 евро/кв. м, но в нём не предусмотрено даже лифта. Во Львове квадратный метр стоит на 13 евро дороже, но кроме лифта, этот комплекс специально спроектирован для людей с инвалидностью.

Но даже с учётом этих различий в структуре затрат остаётся открытым вопрос: может ли ремонт, меблировка и дополнительное оснащение в донорских проектах увеличить стоимость строительства более чем на 1000 евро за квадратный метр по сравнению с частными застройщиками? Понятно, что он может стоить по-разному и фактически не имеет верхнего предела. В то же время, по данным рынка, ремонт с базовой меблировкой в сегменте "комфорт" в среднем составляет около 400 евро/кв. м.

Не исключено, что именно из-за отсутствия единого ценового ориентира стоимость проектов строительства жилья для ВПЛ, финансируемых за счет международной помощи, достигает 1270–2070 евро/кв. м. И поскольку даже при донорском финансировании заказчиками строительства таких проектов остаются органы местного самоуправления, они несут полную ответственность за реализацию проектов.

Так, в рамках одного из проектов, реализуемого НЕФКО в городе Ковель, территориальное управление Бюро экономической безопасности уже возбудило уголовное производство по факту завышения цен на строительные материалы и бытовое оборудование. Ориентировочная сумма ущерба составляет 5,7 млн грн. Правоохранители уже провели обыски в Ковельском городском совете.

При этом складывается ситуация, когда Минразвития рассчитывает стоимость строительства жилья в 26 623 грн/кв. м, но в программу строительства закладывает цену 50,4 тыс. грн/кв. м, ссылаясь на расчеты органов местного самоуправления, которые, в свою очередь, реализуют проекты доноров по цене 1270–2070 евро/кв. м (64,1–104,4 тыс. грн).

Эти показатели превышают не только государственные нормативы, но и стоимость жилья от частных застройщиков. В результате возникает парадоксальная ситуация: жилье одного и того же класса в Украине строится дороже в рамках международных программ помощи для ВПЛ, чем коммерческими застройщиками на продажу.

В ответ на запрос в НЕФКО сообщили, что расчеты "Центра оценки рисков" содержат некоторые неточности, но в целом верны. Какие именно неточности — не уточнили. Вместе с тем организация сообщила, что в стоимость строительства "входит все здание, включая инженерные системы, солнечные панели, тепловые насосы, а также внутреннюю и внешнюю отделку".

В НЕФКО отмечают, что проект зданий "разработан в соответствии с категорией энергоэффективности "С" Государственных строительных норм (ГСН), но был модифицирован с целью обеспечения комфортных условий и демонстрации новых технических решений в контексте Украины". Для снижения потребления тепла ограждающие конструкции здания имеют более толстый слой утепления и стен, инновационное утепление крыши, а также двери и окна с меньшими тепловыми потерями, чем предусмотрено ДБН. В результате энергоэффективность будет соответствовать категории энергоэффективности "В" ДБН.

"Жилье предоставляется в виде меблированных и оборудованных квартир (а не общежитий) с мебелью, кухонным и сантехническим оборудованием, что является важной составляющей комфортных и безопасных условий проживания, а также быстрого заселения. Квартиры будут полностью меблированы и оборудованы кухнями, ванными комнатами, кроватями, столами, рабочими местами и стиральными машинами", — сообщают в НЕФКО.

В то же время в программе строительства социального жилья, инициатором которой является Минразвития, также предусмотрен ремонт и соответствующий класс энергоэффективности. Однако стоимость составляет 50,4 тыс. грн/кв. м (999 евро), что почти вдвое дешевле, чем некоторые аналогичные проекты НЕФКО.

Заключение

Исследование показывает, что отсутствие единого подхода к определению стоимости строительства квадратного метра жилья приводит к хаосу. Государство утверждает показатели стоимости, которые само же и не использует. В результате цены у частного застройщика, государства и международных организаций так существенно различаются.

И эта разница объясняется не только техническими характеристиками или качеством строительства, но и выбранной моделью реализации проектов. Закрытые или ограниченно конкурентные процедуры закупок, которые используются некоторыми международными организациями вне системы Prozorro, существенно снижают конкурентное давление на подрядчиков.

Отсутствие открытого электронного аукциона, публичной тендерной документации и независимого механизма обжалования создает условия, при которых цена не формируется рынком в результате конкуренции, а определяется в рамках внутренних процедур донора. В таких условиях может иметь место завышение стоимости.

Проекты, реализуемые в рамках открытых торгов в Prozorro, демонстрируют иной результат: конкуренция позволяет снижать ожидаемую стоимость на 30–35 % и приближать её к рыночному уровню. Кроме того, существующая система также позволяет использовать неценовые критерии при отборе подрядчиков.

Поэтому вопрос будущего восстановления Украины заключается не только в поиске финансирования, но и в формировании единых, прозрачных и конкурентных правил использования средств — независимо от того, идет ли речь о государственном бюджете или о международной помощи.

Материал подготовлен при поддержке Международного фонда "Возрождение". Он отражает точку зрения авторов и не обязательно совпадает с позицией Международного фонда "Возрождение".