Как перезапустить рыночную ипотеку

Национальный банк и Министерство экономики представили Стратегию по развитию ипотечного кредитования. Это подборка четких практических шагов по развитию фундамента для перезапуска рыночной ипотеки. В условиях войны важно правильно расставлять приоритеты. Формулируя такие стратегии, мы уменьшаем неопределенность и распределяем зоны ответственности.

Пример эффективности нашего подхода - Стратегия по развитию кредитования, благодаря которой кредитование растет темпами более 30% год к году. Однако ипотечный сегмент до сих пор критически зависит от государственной поддержки. Почему сложилась такая ситуация и что должна изменить новая Стратегия?

Опыт прошлого

Ипотечный бум в Украине в начале нулевых обернулся крахом для ряда банков и финансовыми проблемами для тысяч украинских семей. Причина - валютная ипотека. На первый взгляд она позволяла купить жилье в кредит на доступных условиях. Но в конечном итоге из-за девальвации гривны и обвала цен на рынке жилья вернуть валютные кредиты было почти невозможно. После реалистичного признания качества этого портфеля уровень неработающих кредитов в нем превысил 80%.

В итоге валютные кредиты для населения были запрещены на законодательном уровне, а для урегулирования существующих долгов банки согласовали совместный меморандум об их реструктуризации. Однако дальнейшее развитие ипотеки сопровождалось систематическими банкротствами девелоперов. Из последних примеров: тысячи инвесторов до сих пор ждут свои квартиры от банка "Аркада", Анатолия Войцеховского и украинской государственной строительной корпорации "Укрбуд".

Светлым промежутком стал 2021 год, когда благодаря ряду регуляторных изменений было предоставлено ипотечных кредитов почти на 9 млрд грн. Однако большая война прервала положительный тренд. Сейчас на рынке недвижимости сложились достаточно неплохие условия для покупателей, учитывая отношение цен покупки к стоимости аренды и доходов домохозяйств. Однако риски безопасности и печальный опыт прошлого подавляют и кредитные аппетиты банков, и спрос на кредиты со стороны населения.

Начатая правительством в 2022 году программа "еОселя" выполняет важную социальную функцию обеспечения жильем военных, педагогов и медиков. Но она не может в полной мере удовлетворить спрос на жилье.

Неудовлетворенный спрос

В покупке собственного жилья или улучшении жилищных условий нуждаются миллионы украинских граждан. Во-первых, еще до большой войны более 50% жилья в Украине нуждалось в капитальном ремонте (по оценкам Конфедерации строителей Украины).

Во-вторых, за два года полномасштабной войны, по оценкам Киевской школы экономики, в Украине было повреждено или разрушено 236 тыс. жилых зданий, или более 10% жилого фонда. И эта цифра из-за постоянных ракетно-дронных атак РФ растет.

Российская агрессия заставила почти 7 миллионов украинцев, по оценкам ООН, искать убежища в других странах. Еще 4,5 миллиона, по данным Минсоцполитики, стали внутренними переселенцами.

Жилье - это базовая потребность для каждого человека. Поэтому вопрос развития ипотеки - один из важнейших элементов поддержки граждан, пострадавших из-за войны и потенциальный драйвер восстановления экономики. Это шаг к решению демографического кризиса и возвращению миллионов украинцев из-за рубежа.

Путь к восстановлению

Перезапуск рыночного кредитования требует ряда инфраструктурных изменений. На реализацию таких изменений и направлена Стратегия по развитию ипотечного кредитования. Каковы ее ключевые цели?

Цель 1. снижение уровня рисков с помощью внедрения массового продукта страхования от военных рисков, чтобы ипотека стала более привлекательной для банков и доступной для заемщиков. Разработанный НБУ вместе с экспертами Всемирного банка и ЕБРР и согласованный с МВФ законопроект ожидает рассмотрения в парламенте. Ожидаемый эффект - оживление спроса на рыночную ипотеку и корректировка банками ставок по кредитам с учетом снижения риск-составляющей.

Отдельный трек в рамках цели снижения рисков - совершенствование законодательства по регулированию строительства жилой недвижимости для противодействия потенциальным недостроям и повышения прозрачности этого рынка. Стратегия предусматривает меры по улучшению контролируемости финансирования строительства и механизм замены застройщика в случае невыполнения им обязательств.

Цель 2. Доступное и понятное кредитование. В ее рамках предусмотрены меры по совершенствованию государственной поддержки и разработка стратегии для оператора программы "еОселя" ЧАО "Укрфинжитло", а также имплементация в украинское законодательство норм так называемой Ипотечной директивы ЕС (2014/17/ЕС). Она предусматривает раскрытие информации для понимания ипотечных продуктов гражданами и надлежащей защиты их прав.

Цель 3. защита прав кредиторов предусматривает обновление процедур урегулирования проблемной задолженности в соответствии со стандартами ЕС. Речь идет об изменениях в законодательство по обеспечению эффективного удовлетворения требований кредиторов за счет ипотеки, регулирования бюро кредитных историй и внедрения облигаций с покрытием и секьюритизации. Также в перечне мероприятий - ревизия установленных мораториев с их последующим пересмотром или отменой.

Реализация Стратегии возложена на Национальный банк, правительство и Национальную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку. Конечно же, за принятие соответствующих законов будет отвечать Верховная Рада.

Ожидаемый результат

Мы оцениваем текущий кредитный потенциал банковской системы на уровне около 1 трлн грн. Далее, учитывая существующий спрос и природу кредитования, портфель будет достаточно динамично расти. Но для этого нужны определенные предпосылки, на создание которых и направлена Стратегия. За каждым из предложенных шагов есть четкая логика:

-без снижения рисков кредиты не станут доступными, ведь эти риски одновременно влияют на спрос и на ценообразование банковских кредитов;

-без развития прозрачного рынка недвижимости потенциальный ипотечный бум снова со временем обернется очередным кризисом и банкротствами застройщиков;

-без фокусировки государственной поддержки рыночные программы и дальше не смогут конкурировать с государственной, а государственная окончательно "забуксуетˮ из-за нехватки финансирования;

-раскрытие информации имеет целью повысить уровень осведомленности граждан относительно их прав и обязанностей по договорам ипотеки и избежанию недоразумений между банками и заемщиками;

-все это не будет иметь смысла без адекватной защиты прав кредиторов, ведь прежде всего это защита вкладчиков, которые доверили свои средства банкам.

Успешная реализация Стратегии должна шаг за шагом сблизить покупателей и продавцов, кредиторов и заемщиков. Показать рынку правильный вектор роста. И решить жилищную проблему миллионов украинцев, ведь история доказывает операционную и финансовую состоятельность наших банков.