Изменение трендов в гостиничном бизнесе в горах. Как выбрать место и формат инвестиций

Европейские горные курорты становятся всесезонными, меняя подход к отдыху и влияя на критерии инвестиций в доходную недвижимость. GORO Mountain Resort во Львовских Карпатах - первый в Украине курорт, который OKKO Group изначально создает в соответствии с целостной всесезонной концепцией международного формата. Какие факторы следует учесть, чтобы инвестиции в гостиничные проекты были прибыльными?

Гостиничный бизнес в горных регионах Европы претерпевает глобальную трансформацию. Многие крупные горнолыжные курорты превращаются во всесезонные дестинации, которые функционируют не только зимой, но и в теплое время года. Они предлагают посетителям широкий спектр активностей - от хайкинга, велоспорта и йоги на природе до спа-отдыха, гастротуризма и семейных развлечений. Такой подход обеспечивает стабильный туристический поток в течение всего года и повышает доходность курортов.

"Летний сезон стал чрезвычайно важным, ведь он генерирует 45% нашего дохода и демонстрирует стабильный рост, - рассказал в интервью для Alpline Property Report 2025 генеральный директор Compagnie du Mont-Blanc Матье Дешаванн (управляет несколькими горнолыжными курортами в швейцарском регионе Монблан). - Мы инвестируем 150 млн евро в реконструкцию курорта, чтобы расширить сезон до десяти месяцев. Это обеспечит круглогодичный доступ, что сделает локацию еще более привлекательной как для альпинистов, так и для туристов".

Учитывая растущий спрос на активный отдых в любое время года, эксперты советуют учитывать все сезоны при планировании нового горного курорта. Инвесторы ориентируются на проекты, способные обеспечить стабильный доход независимо от времени, когда гости посещают курорт.

Первым в Украине горным курортом, который команда ОККО Group создает с нуля, и сразу целостной всесезонной концепцией международного формата является GORO Mountain Resort. Его строительство стартовало в октябре 2024 года у подножия горы Высокий Верх, вблизи села Волосянка Славской общины Львовской области.

"Создавая GORO, мы ориентировались на лучшие мировые примеры и учитывали потребности будущих гостей и инвесторов", - отмечает СЕО группы компаний ОККО и совладелец GORO Василий Даниляк.

Гостиничный бизнес, который включает 25 отелей на 5150 номеров, базируется на исследованиях инвестиций в гостиничный бизнес европейских курортов и анализе запросов покупателей премиальной недвижимости в Альпах.

Каждый гостиничный номер - отдельный лот для частных инвестиций: готов к проживанию и функционирует как готовый бизнес под управлением профессионального гостиничного оператора

Куда инвестировать?

Что важно для инвестора при выборе горной недвижимости как бизнеса? По данным исследования консалтинговой компании CBRE European Hotel Investor Intentions Survey 2024, 80% международных инвесторов сейчас выбирают для вложений отели на европейских курортах, а 74% обращают внимание на наличие там полного спектра услуг и сервисов.

Каждый четвертый европеец (27%) выбирает для инвестиций всесезонный курорт с сочетанием лыжных и нелыжных активностей, свидетельствуют данные исследования инвесторов в горную курортную недвижимость Knight Frank Ski Property Report 2023, проведенного международной консалтинговой компанией Knight Frank.

Такой всесезонный формат гарантирует стабильный поток туристов в течение года, а высокий спрос повышает заполняемость отелей, что в свою очередь обеспечивает более высокие доходы. Кроме того, курорты-магниты способствуют долгосрочному росту стоимости недвижимости как актива. Чем популярнее становится локация, тем выше заполняемость курорта и активнее растет туристический поток.

Новый масштабный курорт-магнит

В GORO определяют собственную формулу успешного горного курорта: масштабность, всесезонность, целостная концепция, международный формат и экспертиза, бесшовность сервиса.

Масштабность. Территория 1200 га позволяет создать развитую инфраструктуру для постоянного потока туристов, равномерно распределяя нагрузку. Это повышает комфорт гостей и одновременно сохраняет баланс между природой и развитием, минимизируя влияние на окружающую среду.

Целостность концепции. Это один из ключевых факторов успеха горного курорта. GORO - горная, лыжная, гостиничная, развлекательная и рекреационная инфраструктура создается как единая целостная концепция международного формата. При этом единый архитектурный код помогает избежать хаотичной застройки территории. Это обеспечивает гармоничное развитие проекта и согласованную работу всех элементов для наилучшего опыта гостей.

Всесезонность. Создание широкого спектра впечатлений, сервисов и аттракций заложено еще на этапе разработки мастер-плана GORO. Это гарантирует круглогодичную заполняемость инфраструктуры и исключает проблему низкого сезона.

Международный формат и экспертиза. Мастер-план курорта разработан с привлечением австрийских консультантов мирового класса, с учетом опыта и клиентского пути гостей европейских курортов. У каждой из привлеченных команд были свои роли и экспертиза: PKF Hospitality (инвестиционный анализ и концепция), ILF Group (мастер-план и лыжная инфраструктура), Doppelmayr/Garaventa Gruppe (проектирование системы подъемников и канатных дорог).

Бесшовность сервиса. В GORO Mountain Resort будет запущена единая система сервисов нового образца - ALL-IN-ACCESS. Это означает, что туристы смогут свободно пользоваться аттракционами, развлечениями и услугами всех отелей GORO Mountain Resort. Такой подход создает конкуренцию впечатлений на одной территории и эффект глубокого погружения в отдых, когда каждый гость получает доступ к уникальным концепциям различных отелей. Это стимулирует туристов оставаться дольше и чаще возвращаться, что положительно влияет на прибыльность курорта, когда каждый гость получает доступ к уникальным концепциям различных отелей, независимо от отеля, где они остановились.

Соответствие высоким требованиям премиальной недвижимости на альпийских курортах повысит посещаемость и заполняемость GORO, а также улучшит ликвидность актива будущих инвесторов.

Лобби-зона первого гостиничного комплекса предусматривает различные пространства для отдыха гостей

Как инвестировать

В марте 2025 года GORO Development открыла возможность частным инвесторам присоединиться к гостиничному бизнесу GORO вместе с ОККО Group. В первой очереди вблизи села Волосянка Славской общины запланировано девять отелей на 1100 номеров. Строительство первого комплекса курорта уже стартовало. В его состав войдут три дизайнерские отели на 415 номеров, каждый с уникальной архитектурной концепцией, собственным стилем и сервисной инфраструктурой.

Сейчас для открытого инвестирования доступен первый отель на 197 номеров общей площадью 7766 кв. м. По состоянию на сегодня 30% инвестиционных лотов уже продано.

ОККО Group использует международную бизнес-модель привлечения инвестиций Resort Hotel Rooms As Investment (курортные гостиничные номера как инвестиция). Она предусматривает владение отдельным номером в дизайнерском отеле на горном курорте с единым профессиональным управлением, что способствует росту стоимости актива и получению прибыли от операционной деятельности гостиничного бизнеса. Такой инвестиционный продукт - это высоколиквидная частная собственность. После открытия это полностью готовый бизнес под управлением профессионального гостиничного оператора, обустроенный для комфортного проживания и отдыха гостей.

Частные инвесторы могут рассчитывать на долгосрочный рост стоимости актива во времени, который будет обеспечивать три параметра:

1. Первичная капитализация. Рост стоимости квадратного метра гостиничного номера от момента старта строительства до ввода в эксплуатацию.
2. Операционная прибыль. Это доля дохода от операционной деятельности гостиничного бизнеса, которая остается после уплаты всех операционных расходов и комиссии гостиничного оператора.
3. Вторичная капитализация. Рост стоимости номера после старта работы отеля. На этот показатель влияет уровень заполняемости, цены на проживание, репутация, развитие курорта и т.д.

Инвестиционно-девелоперская компания GORO Development (входит в состав OKKO Group) сопровождает частных инвесторов на всех этапах сотрудничества: от управления активом до перепродажи или реинвестирования в следующие гостиничные проекты курорта по индивидуально подобранным условиям.

"Прогнозируемая доходность инвестиций в гостиничный бизнес курорта является реалистичной и превышает 10% в год. Этот процент базируется на консервативных расчетах и объективных показателях отрасли, а не идеализированных сценариях", - говорит СЕО GORO Mountain Resort и GORO Development Владимир Гаразд.

Больше информации о том, как приобщиться к частным инвестициям в GORO Mountain Resort вместе с ОККО Group, и посмотреть доступные лоты, можно на официальном сайте курорта.