Как правительство меняет "еОселю"

2025 год стал важным этапом для ипотечного рынка Украины. Несмотря на войну, экономическую неопределенность и ограниченные возможности долгосрочного прогнозирования, ипотечное кредитование не только сохранилось, но и продемонстрировало способность к адаптации. Ключевую роль в этом процессе сыграла государственная программа "еОселя", которая стала главным драйвером рынка жилищных кредитов.

Какой была "еОселя" в 2025 году

За 2025 год банки выдали ипотечных кредитов на 15,7 млрд грн и 94% этого объема пришлись на "еОселю". Эти цифры демонстрируют, что в нынешних условиях без господдержки ипотечный рынок развиваться не может. Роль программы не ограничивается социальной функцией – обеспечением граждан доступным жильем.

Одним из ключевых изменений в программе в 2025 году стало уменьшение допустимого возраста домов, которые можно приобрести по программе, и активная аккредитация новых жилых комплексов. Это решение существенно повлияло на структуру ипотечного спроса.

Доля квартир, приобретенных в новостройках, выросла до 64%, а около 9,4 млрд грн ипотечных средств были направлены в жилищное строительство. Для сравнения: годом ранее на первичный рынок приходились лишь 32% ипотеки.

Ипотека в рамках "еОсели" начала выполнять еще и важную экономическую функцию. Каждая гривна, вложенная в новое жилье, работает не только на удовлетворение потребностей конкретной семьи, но и на строительную отрасль, смежные производства, занятость и налоговые поступления. Это особенно важно в условиях войны.

Отдельного внимания заслуживает государственная поддержка для внутренне перемещенных лиц, запущенная в сентябре 2025 года. В рамках программы "еОселя" государство дополнительно компенсирует 70% первого взноса и 70% платежей за первый год кредитования, а также покрывает расходы на оформление кредита до 40 тыс. грн.

По информации Минсоцполитики, в рамках программы было подано 1 224 заявления, из которых Пенсионный фонд назначил государственную помощь по 118-мам.

Впрочем, программа для ВПЛ имеет ограничения, ведь стоимость жилья не может превышать 2 млн грн. Поэтому программа столкнулась с нехваткой жилья. Идея программы правильная и социально важная, но установленный ценовой порог существенно ограничивает выбор недвижимости, особенно в крупных городах, где ее стоимость выше.

Что изменится в государственной ипотеке

Текущий год может стать переломным для ипотечного рынка. В декабре 2025 года Кабмин принял постановление №1637, которое существенно обновило правила участия в программе "еОселя". Часть изменений вступила в силу. В частности – расширен перечень льготных категорий: кредиты под 3% доступны и военным, призванным по мобилизации.

Другие новации начинают действовать с 9 февраля 2026 года и предусматривают более жесткие ограничения для потенциальных заемщиков. Участниками программы не смогут быть граждане, владеющие жильем площадью более 52,5 кв. м для семьи из одного или двух человек и дополнительным 21 кв. м на каждого следующего члена семьи.

Изменен подход к анализу операций с недвижимостью: теперь учитывается период не 12, а 36 месяцев до подачи заявки. Если за это время гражданин продал жилье и совокупная площадь проданных объектов вместе с имеющимся превышает норматив, участие в программе будет невозможным. Отныне молодая семья из двух человек может подать заявку на "еОселю" только при условии, что в ее собственности менее 52,5 кв. м жилья.

Новые правила вводят четкие ограничения не только для заемщиков, но и для квартир. В частности, площадь жилья не может превышать нормативную более чем на 10%, а абсолютный предел составляет 115,5 кв. м независимо от состава семьи.

Также ограничивается максимальная цена квадратного метра: она не может превышать предельную стоимость более чем на 10%. Предельная цена определяется как опосредованная стоимость строительства жилья в регионе, умноженная на коэффициент 2.

Для Киева это означает, что при опосредованной стоимости 30 081 грн за кв. м максимальная цена квадратного метра – 66 178 грн. Для семьи из трех человек предельная стоимость квартиры составляет 4,86 млн грн, для Львова – 4,14 млн грн.

Если раньше разницу между рыночной ценой и условиями программы можно было покрыть большим первым взносом, то теперь такой подход не работает. Эти изменения кардинально меняют подход к выбору жилья и участию в программе. В то же время они создают существенный вызов для первичного рынка.

Большинство жилых проектов, которые находятся в продаже, были спроектированы в 2024-2025 годах, когда таких ограничений не было. Жилищное строительство имеет длинный цикл – от двух до трех лет, а в условиях военной неопределенности сроки ввода объектов в эксплуатацию часто сдвигаются еще на 6-12 месяцев.

Кроме того, за последние годы выросла себестоимость строительства из-за подорожания материалов, энергоносителей, логистики и рабочей силы. В результате значительная часть проектов не укладывается в ценовые параметры "еОсели". Это означает, что предложение жилья, которое соответствует требованиям программы, в 2026 году будет ограниченным.

Как будет развиваться банковская ипотека

В то же время появились новые возможности для развития чисто банковской ипотеки. НБУ начал новый монетарный цикл, снизив учетную ставку до 15%. При благоприятных экономических условиях в первом полугодии 2026 года возможно снижение ставки до 13,5-14%, что может существенно повлиять на стоимость кредитных ресурсов.

В таком случае ставки по банковской ипотеке могут снизиться в среднем на 1-1,5 процентного пункта. Отдельные перспективы открываются для развития совместных программ банков и девелоперов на первичном рынке жилья – форматов, которые традиционно были более выгодными и надежными для покупателей.

До войны около 60% ипотечных кредитов выдавались по коммерческим программам банков. Если часть потенциальных заемщиков не сможет воспользоваться обновленными условиями "еОсели", этот спрос вернется к рыночным продуктам.

Несмотря на вызовы, ипотечное кредитование продолжает эволюционировать. Государственные программы остаются важным инструментом поддержки спроса на жилье, но не менее важно создавать условия для развития рыночной ипотеки.

Задача банков – находить сбалансированные решения, которые учитывают риски военного времени, возможности экономики и потребности людей. Именно такая модель может стать фундаментом восстановления жилищного рынка Украины после войны.